Совсем недавно правительство согласовало увеличение минимального первоначального взноса по льготной ипотеке. Теперь он 30%.
Напомню какие были повышения минималки:
- До сентября 2023 года - 15%
- До декабря - 20%
- Сейчас - 30%
Так же была понижена максимальная сумма возможной льготной ипотеки для всех регионов, если раньше для Москвы и Питера (и их областей) она была 12 млн рублей, то теперь для все регионов максимальная сумма льготной ипотеки 6 млн рублей.
Напомню, что цены на жильё в Москве и Питере, такие, что эти два города, автоматом отсекаются от возможных субсидий. Ну я думаю там, в правительстве решили - раз они хорошо живут, ездят на дорогих машинах, таксистов на них даже не хватает, то почему вдруг им выдавать по 12 млн на льготных условиях?
Вторичка
Кроме этого для обычных (не льготных) ипотечников, которые планировали приобретать вторичку очень сильно менялась ставка по кредиту:
- До июля 2023 года, стоимость ипотечного кредита составляла 8,5-9% годовых.
- С 24 июля по 15 августа 2023 года, стоимость ипотечного кредита составляла 10-11% годовых
- С 15 августа по 18 сентября 2023 года, стоимость ипотечного кредита составляла 13-14% годовых (что уже не мало).
- С 18 сентября по 29 октября 2023 года, стоимость ипотечного кредита составляла 14-15% годовых (уже на грани возможностей, а скорее за гранью)
- С 30 октября по 17 декабря 2023 года, 16-17% годовых (за гранью)
- С 18 декабря 2023 года, т.е. с сегодняшнего дня 18-20% годовых.
Таким образом, мы получили, то, что вторичка в ипотеку для большинства граждан стала не доступной.
Давайте посчитаем на калькуляторе, сколько будет платёж за квартиру стоимостью допустим в 7,5 млн рублей на 30 лет с 18% ставкой, с первоначальным взносом 20%.
Сумма кредитования - 6 млн рублей
Процентная ставка 18%
Первоначальный взнос 1,5 млн рублей
Срок кредита - 30 лет
Проценты по кредиту за весь срок - 32,4 млн.
Вся сумма кредита с учётом процентов - 38,4 млн
Ежемесячный платёж 106.666р
Очень круто, не правда ли? За хорошую двушку в регионах переплатить банку 32 с лишним миллиона и платить более 100 т.р. в месяц, при том, что зарплаты в регионах не позволяют вытянуть этот платёж даже семье из двух человек (если только без еды и воды). Сдавать же в аренду такую квартиру тоже не выгодно, т.к. стоимость сдачи будет не более 40 т.р., коммуналка съест ещё грубо ну тысяч 7, остаток 33 т.р. Отнимаем от 106 т.р. месячного платежа, прибыль по сдаче в аренду получаем 73 т.р. доплаты, в течении 360 месяцев (30 лет), а это напомню пол жизни обычного Россиянина мужского пола и чуть меньше половины жизни женщин.
То есть всё, вторичка стала не доступна 90% граждан, если у них нет своей вторички, чтобы внести 70-90% в качестве первоначального взноса, в противном случае такой "обмен" будет просто не выгоден.
Опять про первичку
Но всё же всё ещё можно купить новостройку, хоть как-то, по льготной ставке и такую возможность оставленную для регионов мы сейчас так же просчитаем:
Стоимость жилья - 7,5 млн рублей
Сумма кредитования - 5,25 млн рублей
Процентная ставка 8%
Первоначальный взнос 2,25 млн рублей
Срок кредита - 30 лет
Проценты по кредиту за весь срок - 12,6 млн.
Вся сумма кредита с учётом процентов - 14,85 млн
Ежемесячный платёж 41250р
И мы видим, что первичка, хоть как-то но ещё проходит в текущие реалии регионов РФ, и по зарплате вытягивается и по аренде - близко, всего 8000р доплатить каждый месяц и можно сдавать и окупать квартиру, ну почти за счёт арендаторов, т.е. по сути нужно только оплачивать коммуналку за арендатора, кроме воды и света и тогда ипотека вытягивается.
Но есть второй нюанс, первичка, она же ещё не достроена. Таким образом первичку надо ждать от 6 до 24 месяцев (максимальный срок реализации проектов, если не считать долгострои).
То есть потенциальный ипотечный заёмщик банка, это -
Молодой человек до 35 лет (чтобы до своей смерти, а средняя продолжительность жизни мужчин около 65 лет, успеть её выкупить)
Живущий в регионе или в Московской или Ленинградской областях
С зарплатой не менее 50 т.р. (кушать то тоже, что-то надо)
Имеющий 2,25 млн личных сбережений (а при зарплате в 50 т.р. копить он их должен 4,7 лет отказывая себе во всём)
Отличная картина заёмщика. По сути молодые люди окончившие институт в 22-23 года, должны откладывать каждый месяц по 40 т.р., в течении 5 лет, кушать только дошик и одеваться чуть лучше бомжа, чтобы к 28 года примерно (если не заберут в армию по призыву или по мобилизации), накопить и получить шанс взять не достроенную первичку, ещё как то про кантоваться 1,5 года, а потом до старости (правда не до пенсии) платить на переделе своих возможностей так же отказывая себе во всём.
И это с учётом, что молодой человек уже это сделал, т.е. думал об этом 5 лет назад и уже подготовился, т.к. через пол года льготную ипотеку (кроме семейной) отменят вовсе и вся эта пирамида Хеопса, рухнет на не подготовленных Россиян.
Стоит ли брать ипотеку в 2023 году, а так же льготную ипотеку?
Обычную ипотеку стоит только если вы слегка улучшаете свои жилищные условия допустим хотите переехать из однушки в двушку или из двушки в трёшку, а свободных средств нет. Тогда можно до кредитоваться и закрывать как можно скорее, т.к. ставка просто конская.
Льготную. ипотеку надо было брать до сегодняшнего дня. 30% первоначалку мало кто потянет, особенно в регионах. А Москву и Питер по сути от неё отсекли.
А теперь входим в 2024й и смотрим, как медленно но верно начинает падать вторичка в цене, а затем ещё чуть медленнее, но с 1 июля думаю даже быстрее первичка. Потому, что держать цены на таком уровне будет очень тяжело и банкирам и застройщикам и тем кто вцепился в недвижимость как в последний спасательный круг для сохранения капитала.
И текущие цены может спасти только - правильно, только инфляция. Если рубль будет падать, а цены будут расти, то в этом случае недвижка в рублях будет оставаться примерно на том же уровне, но сохранит ли это сбережения? Безусловно нет, так или иначе они будут частично обесценены и в долларах и в условных продуктах, например в яйцах.
Но считать стоимость квартиры и платёж по кредиту в яйцах, я пока не готов.
