Объяснений тому два:
1). Инвесторы, на фоне подъема ЦБ ключевой ставки (5 раз за год, с 7,5% до 16%), в целях защиты своих средств от обесценивания, элементарно переводили капиталы в основные средства (самые активные периоды: август - декабрь) - IBC Real Estate: объем инвестиций в недвижимость России за год вырос на 75%.
Одновременно, 2023 год отмечен самой высокой активностью по выкупу недвижимости у иностранных компаний, в т.ч. покинувших российский рынок (в топе - торговые и складские объекты, производственные площадки).
Стоит отметить, что доля вакантных (свободных) торговых площадок в крупных региональных центрах не увеличилась, а наоборот, снизилась, что свидетельствует о полной замене ушедших арендаторов на новых.
2). Возросшие риски по сделкам.
- Один из новых рисков, проявившим себя в этом уходящем году, - начавшиеся проверки надзорными органами (Прокуратурой) проводившихся в 90-2000-е годы приватизаций государственных заводов, предприятий, фабрик на предмет законности и причинения умышленного вреда РФ.
- Следующий риск, который имеет место быть в любых сделках - признание недействительными сделок предыдущих собственников (неравноценное встречное исполнение; неисполнение; продажа актива при наличии задолженности перед кредиторами; умышленный вывод имущества перед банкротством, исполнительным производством, обращением взыскания; при наличии принятых, и неисполненных обязательств перед кредиторами, в т.ч. по договорам поручения) - требует проверки всех переходов права собственности (максимальный срок исковой давности - 10 лет, ст. 181 ГК РФ).
- Риск, который сейчас несут все владельцы недвижимости - нецелевое использование земли, ведение деятельности на объекте, не соответствующей ВРИ, установленным ПЗЗ и градрегламентами для данной территориальной зоны (здесь же самовольное строительство) - в 2023г началась активизация проверок комиссиями госнадзора по использованию земель и территорий, нарушению режимов охраны земель, что грозит убытками, а в ряде случаев и изъятием земель.
- Риск покупки объекта в зоне КРТ (комплексного развития территорий), когда использование участка ставится в зависимость от специальных механизмов, устанавливающихся для такой территории, включая изъятие.
- Растущие риски финансовой (экономической) составляющей, особенно, если отсутствует анализ правовых и градостроительных рисков, - все более актуальны, по причине реальных угроз потери средств. Рискам посвящала отдельную статью и имеется курс по методике анализа и выявлению рисков по сделкам.
Если же спрос на недвижимость в новом 2024г слегка поостынет (большего охлаждения ожидаю на рынке жилья - коммерческий/спекулятивный потенциал потеряет, да и в правовом поле грядут изменения), то сами риски будут только расти (законодательство меняется, проверки будут учащаться, требования к владельцам - ужесточаться), поэтому, без экспертизы рисков по сделкам будет крайне проблематично осуществлять свои намерения по выкупу недвижимости.
Рекомендации, относительно куда вкладываться, с какой недвижимостью работать? - у меня прежние: коммерческая недвижимость, производственная, земля, т.е. то, что не будет падать в цене, тк. модерирует доход за счет, в первую очередь, правовой возможности применения, с целью создания новых товаров (работ/услуг) отечественного производства.
#недвижимость #риски #прогнозы #развитие #перспективы #спрос #проверка_объектов #инвестиции
