Созаемщики по ипотеке: кто может быть и зачем они нужны

Вы задумались о взятии ипотеки, но возникают опасения относительно того, что банк может не одобрить ваш кредит. Или вас беспокоят ваши финансовые возможности по выплате ипотеки в будущем, и вы хотели бы обеспечить себя дополнительной поддержкой. В таких ситуациях вы можете обратиться за помощью к близким и попросить кого-то стать созаёмщиком.

Давайте вместе с экспертом разберемся, кто может выступить в роли созаёмщика, и какие у него права и риски.

Кто такой созаёмщик

Заёмщик – это человек, который предоставил необходимые документы для получения одобрения кредита и заключил кредитный договор с банком. Заёмщик берет на себя ответственность по выплате кредита в одиночку, без привлечения других лиц. Фактически, это тот, на чье имя оформлена ипотека.

Если заёмщик привлекает дополнительных участников к сделке, их называют созаёмщиками, а самого заёмщика – титульным созаёмщиком. Титульный созаёмщик обязательно должен быть собственником.

Для банка наличие созаёмщиков представляет собой дополнительную гарантию возврата кредита.

Кто может стать созаёмщиком

Созаёмщиками по ипотеке могут быть не только супруги или родственники, но и другие люди – друзья, коллеги, знакомые. Также в роли созаёмщика может выступить член семьи, владеющий сертификатом на льготную покупку объекта недвижимости, независимо от его финансовой состоятельности.

Если созаёмщик привлекается для увеличения суммы ипотеки, банк учитывает его финансовую состоятельность при одобрении кредита. В этом случае созаёмщиками могут выступать не более трех физических лиц.

Обязательность участия супруга или супруги

Созаёмщиками по умолчанию становятся муж и жена, независимо от их финансовой способности. Однако это не означает, что приобретаемая недвижимость автоматически становится общей собственностью.

Супруг (или супруга) не станет владельцем недвижимости, если:

• существует брачный договор о раздельной собственности имущества;
• один из супругов дал нотариальное согласие на кредит без его участия в качестве созаёмщика;
• у супруга (или супруги) отсутствует гражданство Российской Федерации.

Изменение созаемщиков при разводе

Созаёмщиками могут также стать дети, родители, внуки, братья, сестры, племянники, бабушки, дедушки, а также владелец сертификата на льготную покупку объекта недвижимости. Владелец сертификата становится полноправным собственником объекта недвижимости, выступая в роли созаёмщика без учета его финансовой способности

Требования к созаёмщикам и основному заёмщику абсолютно одинаковы. Ответственность за погашение кредита созаёмщики определяют между собой, и перед банком все участники несут равные обязательства по договору. Для банка нет разницы между заёмщиком и созаёмщиком; он не отслеживает, кто именно внес платеж по кредиту в тот или иной месяц.

Формально, обязанность по погашению кредита закрепляется за титульным созаёмщиком, на кого оформлен договор и открыт счёт. Однако любой из заёмщиков или даже третье лицо может вносить средства на этот счёт. Если один из заёмщиков не выплачивает кредит, второй обязан это сделать. При этом информация о наличии кредита и его оплате фиксируется в кредитной истории обоих.

Для оформления сделки и одобрения кредитной заявки созаёмщик должен предоставить в банк тот же набор документов, что и заёмщик.

Права созаёмщика

После заключения ипотечного договора созаёмщик получает определенные права, которые чётко прописаны в договоре. В отличие от заёмщика, созаёмщик не становится собственником недвижимости по умолчанию (если не указано обратное в договоре), но может получить долю в приобретаемом объекте.

Кроме того, созаёмщик имеет право на:

• Рефинансирование ипотеки;
• Получение информации о состоянии ипотечного счёта, просрочках и пенях;
• Налоговый вычет, при условии, что недвижимость или её доля оформлена в его собственность, и он подтверждает уплату налогов и расходы по кредиту.

Плюсы и минусы созаёмщиков

Плюсы:

• Увеличение шансов на получение выгодных условий и увеличение размера кредита;
• Облегчение кредитной нагрузки при совместной оплате;
• Помощь в случае финансовых трудностей основного заёмщика;
• Возможность использования налоговых вычетов;
• Возможность получения доли в будущей собственности без брака.

Минусы:

• Риск, что один из созаёмщиков не сможет погасить кредит, и бремя ляжет на другого;
• Возможные разногласия о доле в недвижимости;
• Осложнения в праве на наследование.

Количество созаёмщиков и их обязанности

В одной заявке на ипотеку может быть указано не более двух созаёмщиков. Созаёмщик несет ответственность по кредиту, если заёмщик перестанет выплачивать ипотеку.

Как подтвердить доход созаёмщика

1. Если заработная плата или пенсия созаёмщика поступает на карту Сбербанка, то эти доходы автоматически учитываются банком, но есть минимальные сроки:Зарплата должна поступать на карту Сбера не менее 3 месяцев.
   Пенсия должна поступать на карту Сбера не менее 2 месяцев.
   
2. Если авансовый платеж и основная часть дохода созаёмщика распределены между картой Сбербанка и картой другого банка, рекомендуется подтвердить весь доход соответствующими документами.
3. Если пенсия поступает на карту другого банка или выплачивается наличными, требуется предоставить справку из пенсионного фонда или другого государственного органа, ответственного за выплаты.
4. Для созаёмщика, работающего по найму, если зарплата поступает на карту другого банка или выплачивается наличными, необходимы следующие документы:Справка с места работы по форме банка.
   Справка о доходах и суммах налога физического лица.
   
5. Если созаёмщик является индивидуальным предпринимателем (ИП):Декларация по форме 3-НДФЛ с отметкой налогового органа о приеме.
   Декларация по упрощенной системе налогообложения или по налогу на доходы физических лиц 3НДФЛ.
   Налоговая декларация по единому сельскохозяйственному налогу.
   
6. Если созаёмщик самозанят, то необходимо подключиться к сервису "Своё дело" в случае регистрации в Сбербанке не менее 4 месяцев за последние полгода, или предоставить справку по форме ФНС России КНД 1122036 за последние 12 месяцев, если созаёмщик зарегистрирован в "Мой налог".

Банк также может учесть дополнительный доход созаёмщика (если есть совместительство) при наличии соответствующих документов с основного места работы.

Учет дополнительных обстоятельств

• Доход, получаемый в декретном отпуске, не учитывается.
• Для участия в качестве созаёмщика важна подтвержденная СМС. После входа по Сбер ID анкета созаёмщика заполняется автоматически, но может потребоваться добавление дополнительных документов.
• Присутствие всех участников, включая созаёмщиков, обязательно при подписании кредитного договора.

Предыдущие просрочки и их влияние

Просроченные платежи по предыдущим кредитам не обязательно приведут к отказу, если текущие обязательства созаёмщика исполнены в срок. Однако участников, не соответствующих требованиям, банк может попросить заменить.

Определение необходимого дохода

Размер необходимого дохода зависит от множества факторов: выбранной программы, возраста заемщиков, первоначального взноса и т.д. Чем выше разница между подтвержденным доходом и обязательствами по кредиту, тем выше вероятность положительного решения.

Влияние ипотеки на кредитную историю

Наличие ипотеки влияет на кредитную историю всех созаёмщиков. Оплата ипотеки вовлекает всех участников в ответственность перед банком за своевременное погашение долга.

Доля в приобретаемой недвижимости

После заключения ипотечного договора созаёмщик получает определенные права, прописанные в договоре. Созаёмщик не становится собственником недвижимости по умолчанию, это должно быть явно указано в договоре.

Участие продавца в качестве созаёмщика

Условия ипотечных программ исключают возможность участия продавца недвижимости в роли созаёмщика или поручителя.