Ну что, друзья, здравствуйте!
Как обычно, с вами Виталий– ваш эксперт по недвижимости. Сегодня у нас очень важная тема – буквально только что Центробанк поднял ключевую ставку с 15% до 16%. Давайте разберемся, что это значит для рынка жилья и как теперь выгоднее всего покупать и продавать квартиры.
Я постараюсь максимально доходчиво и по шагам разложить для вас эту ситуацию. В конце видео будут конкретные выводы о том, стоит ли сейчас брать ипотеку, покупать или продавать недвижимость. Так что смотрите до конца!
Как повышение ставки влияет на ипотеку и спрос
Первое и самое очевидное – становится дороже брать кредиты. Если раньше по вторичке банки выдавали ипотеку под 15-17%, то теперь подняли уже до 19-20%. Это очень высокая ставка!
При таких процентах ежемесячный платеж получается просто запредельным. Люди не готовы переплачивать банкам десятки тысяч рублей каждый месяц.
Поэтому из-за дорогой ипотеки спрос на кредиты для покупки готового жилья резко падает. А вместе с ним уменьшается и количество сделок на вторичном рынке.
В итоге мы видим такую картину:
- Ставка растет → дорожает ипотека → падает спрос на кредиты и вторичку
При этом люди не перестают желать улучшить свои жилищные условия. Просто теперь им приходится либо снимать квартиру, либо рассматривать другие варианты покупки.
Например, все больше внимания уделяется новостройкам. Там по-прежнему действуют госпрограммы со ставкой 8-9%, что намного ниже рыночной.
Поэтому часть спроса на вторичку уходит именно в сторону первичного рынка.
Какие риски несет рост ставки для недвижимости
Итак, мы выяснили, что высокая ключевая ставка влияет в первую очередь на спрос и цены квартир. Чем еще опасно ее повышение для рынка?
1. Снижение доступности жилья
Из-за дорогих кредитов покупка собственной квартиры становится все менее реальной для граждан. Особенно это касается молодых семей, у которых просто нет накоплений на большой первоначальный взнос.
В итоге люди вынуждены откладывать улучшение жилищных условий на неопределенный срок. А кто-то и вовсе отказывается от своей мечты.
Это очень печально и негативно сказывается на общем уровне жизни.
2. Рост стоимости аренды
Если люди не могут купить собственную квартиру, им приходится снимать. Соответственно спрос на арендное жилье растет. А вместе с ним увеличивается и арендная плата.
Уже сейчас в крупных городах цены на съем выросли на 20-30% по сравнению с прошлым годом. И, скорее всего, будут дорожать и дальше.
3. Снижение стоимости жилья
На фоне падения спроса и увеличения предложения квартир начинается постепенное снижение цен на вторичное жилье.
Пока речь идет о коррекции в 5-10%. Но если ставка будет расти и дальше, то и падение цен может ускориться. Это негативный момент для тех, кто как раз собирается что-то продавать.
Однако здесь есть и плюс – теперь покупателям проще торговаться и получать хорошие скидки на выбранные объекты.
В общем, как видите, однозначных минусов для всех участников рынка рост ставки не несет. Кому-то выгодно, а кто-то и вовсе остается в плюсе.
Давайте теперь посмотрим, как конкретно изменились условия для покупки и продажи недвижимости.
Условия покупки квартиры после повышения ставки
Итак, как теперь обстоят дела с приобретением недвижимости? Давайте сравним покупку вторичного жилья и новостроек.
- Покупка квартиры на вторичном рынке
Главный минус – это резкий рост ставок по ипотеке. Если раньше худо-бедно можно было найти предложение под 15%, то сейчас минимальная ставка уже 19%.
При этом банки стали более требовательны к заемщикам. Особенно повысились условия по первоначальному взносу. Теперь по вторичке он составляет 25-30%, а то и 50% от стоимости квартиры.
Конечно, есть плюсы – цены начинают потихоньку снижаться. Появляется возможность получить хороший торг при покупке.
Но в целом ситуация складывается не в пользу вторичного рынка. И в ближайшее время здесь вряд ли стоит ждать улучшений.
Лучше всерьез рассмотреть альтернативные варианты.
Преимущества покупки новостройки
Что касается нового жилья от застройщиков, то здесь ситуация пока гораздо благоприятнее для покупателей. В чем преимущества?
Во-первых, здесь до сих пор действуют все государственные льготные программы. Ставка по ипотеке на новостройки составляет 8-9% годовых – это в 2-3 раза ниже рыночной.
Кроме того, застройщики совместно с банками активно применяют различные акции для привлечения покупателей.
Например, можно взять ипотеку по схеме 8.5/12/16%. Первые 2-3 года вы будете платить всего 8.5%, это очень комфортно.
Еще застройщики предоставляют скидки 5-20% при полной оплате квартиры. Можно купить недвижимость по цене значительно ниже рыночной!
Поэтому сейчас лучший момент как раз для покупки нового жилья. Есть возможность серьезно сэкономить, особенно если есть накопления и не нужно брать кредит.
Как изменились условия продажи квартир
Рассмотрим теперь ситуацию с точки зрения тех, кто хочет продать свою недвижимость.
Здесь тоже есть как плюсы, так и минусы.
Главное отрицательное изменение – снижение спроса на вторичное жилье.
Из-за дорогой ипотеки люди реже берут кредиты, соответственно реже покупают готовые квартиры.
Поэтому продавцам приходится дольше ждать выгодного предложения. И в итоге они вынуждены снижать первоначальную цену, чтобы хоть как-то стимулировать спрос.
С другой стороны, те кто прямо сейчас продает квартиру, находятся в более выгодном положении.
Во-первых, конкурентов на рынке становится меньше – многие забирают свои объекты с продажи из-за низкого спроса. А значит, ваше предложение будет более заметно.
Во-вторых, уже сейчас есть покупатели, готовые рассматривать варианты по более низкой цене. Значит, можно быстрее осуществить выгодную сделку.
Поэтому если планируете продавать квартиру, то лучше это сделать как можно раньше, пока рынок не успел сильно «просесть». Через полгода спрос и цены могут снизиться еще больше.
5 главных выводов после повышения ключевой ставки
Итак, давайте еще раз в двух словах резюмируем, какие основные изменения произошли на рынке жилья:
1. Резко выросли ставки по ипотеке, особенно на вторичном рынке
2. Снизился спрос и доступность кредитов для рядовых граждан
3. Увеличилась стоимость аренды квартир
4. Началась небольшое снижение цен на готовое жилье (пока 5-10%)
5. Новостройки сохраняют высокий спрос благодаря льготным условиям
Как действовать покупателям и продавцам недвижимости
И последний вопрос – какие действия предпринять участникам рынка в сложившейся ситуации?
Вот несколько советов от эксперта.
Если собираетесь купить квартиру
- На вторичном рынке выгоднее покупать за наличные, можно получить хороший торг
- При ипотеке ориентироваться на новостройки из-за более низких ставок
- Не стоит откладывать покупку надолго в надежде на снижение цен, ситуация может только ухудшиться
Если планируете продать свою квартиру
- Лучше это сделать как можно быстрее, пока спрос окончательно не упал
- Стоит быть готовым к торгу и снижению первоначальной цены
- Но в целом сейчас еще сохраняются хорошие шансы выгодно продать свое жилье
Конечно, это общие рекомендации. В каждой конкретной ситуации могут быть свои нюансы.
По любым дополнительным вопросам вы всегда можете обратиться ко мне лично! Я проконсультирую по всем интересующим моментам и помогу составить самую выгодную стратегию.
Жду ваши комментарии, какие мысли или опасения у вас вызвало очередное повышение ключевой ставки? Как вы планируете поступить – покупать, продавать, ждать или что-то еще? Делитесь в комментариях!
Спасибо за внимание. Успехов вам и прави
