Совет директоров Банка России на заседании 15 декабря принял решение об увеличении ключевой ставки на 100 б. п., до 16%. Ставка выросла в пятый раз за последние три месяца.
Финансовый эксперт, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский подчеркнул, что у ЦБ РФ были предпосылки для увеличения ключевой ставки до 17%.
«Это и нестабильность курса, и определенный рост кредитования, и переход покупателей недвижимости из «вторички» в новостройки. С очень большой вероятностью цикл повышения ключевой ставки закончен. Несколько месяцев ставка будет оставаться на текущих значениях, ну а со II квартала 2024 года, вероятно, начнется скромное и аккуратное снижение», — предположил спикер.
Ключевая растет, суть не меняется
Заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека Михаил Кочеров отметил, что решение Центробанка не принесет значимых изменений на рынке недвижимости.
«Особо ничего не поменяется. Была ключевая 15% — это уже практически заградительные ставки по ипотеке на «вторичке». Плюс 1 п.п. мало что изменяет. Будет перформить «первичка». На «вторичке» небольшие чеки останутся на альтернативных сделках», — сказал Михаил Кочеров.
Схожей точки зрения придерживается руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков.
«Ожидаемый рост ключевой ставки мало что меняет для вторичного рынка жилья, где и до этого ипотечные ставки были на заградительном уровне. Но нюанс данного решения в том, что дальнейшая поляризация ставок на первичном и вторичном рынке дает дополнительные аргументы в пользу если не сворачивания, то ужесточения льготных программ для новостроек», — объяснил эксперт.
Согласен с коллегами и эксперт по инвестициям Евгений Ткачев, который ждал увеличения ключевой ставки до 15,5%.
«С точки зрения рынка недвижимости и покупательской способности повышение на 1% по факту никакой роли не сыграет. Возможно, сейчас возобновится пиковый покупательский спрос по льготным программам под страхом того, что их условия могут быть пересмотрены. Но я все-таки смотрю оптимистично на сценарий развития событий и ожидаю плавного снижения ставок с I квартала 2024 года», — поделился Евгений Ткачев.
«Вторичка» будет дешеветь?
Очередное повышение ключевой ставки повышает шансы на то, что квадратные метры в квартирах на вторичном рынке жилья будут дешеветь, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Поскольку ипотека с субсидированными ставками не распространяется на покупку квартир у частных собственников, продавать вторичное жилье при ставках более 17–18% годовых (рекордные значения для последних 20 лет) невозможно. То есть выиграют от такой ситуации только те покупатели «вторички», у которых для этого есть сбережения и отсутствует необходимость в кредите», — пояснил специалист.
При этом, по его мнению, для основной массы россиян вторичное жилье станет практически недоступным даже при снижении цен на него, так как ежемесячный платеж по «будет непомерным» — примерно в три раза выше стоимости аренды аналогичной квартиры.
«Владельцам вторичной недвижимости придется продавать квартиры с большими скидками (более 15%), но более вероятно, что они предпочтут сдавать их в аренду (ведь аренда тоже подорожает)», — заключил Руслан Сырцов.
По словам Евгения Ткачева, вторичный рынок после увеличения ключевой ставки продолжит показывать минимальную динамику по продажам.
«Я по-прежнему вижу здесь покупателя, у которого есть более 50% для первоначального взноса и кто будет решать задачу по улучшению жилищных условий в моменте — именно тот, у кого есть наличка для ПВ и кому необходима данная недвижимость», — резюмировал спикер.
Рост ключевой ставки — угроза для льготной ипотеки
Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов подметил, что вопрос о будущем льготной ипотеки после роста ключевой ставки становится куда более актуальным.
«При росте ключевой ставки государство вынуждено выделять больше денег для сохранения ставки по ипотеке с господдержкой на прежнем уровне для каждого заемщика, что едва ли можно назвать оптимальным решением. Это повышает вероятность принятия предложений Минфина, в числе которых повышение первоначального взноса до 30% от стоимости квартиры, снижение предельного размера субсидий на льготную ипотеку, а также сокращение максимальной суммы кредита по этой программе с 12 до 6 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга», — высказался представитель застройщика.
По мнению Руслана Сырцова, ужесточение условий по льготной ипотеке с высокой долей вероятности произойдет уже после президентских выборов.
«Однако власти понимают, что строительство важная отрасль и полностью без поддержки ее оставлять нельзя. Поэтому в июле 2024 года мы, скорее всего, увидим новую конфигурацию этой поддержки, правда, очевидно менее щедрую с точки зрения бюджетных трат», — резюмировал эксперт.
Другие последствия для рынка
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев уверен в том, что дальнейшее удорожание рыночных кредитов приведет к сокращению популярности комбинированной ипотеки.
«Но сокращения цен на новостройки сейчас ждать не следует. Клиенты, особенно в премиальном сегменте, обладают значительными сбережениями, а в арсенале девелоперов есть немало удобных маркетинговых инструментов для привлечения покупателей. Следовательно, спрос сохранится на стабильном уровне, и предпосылок к коррекции цен вниз пока не появится», — заявил Дмитрий Голев.
