Рефинансирование ипотеки – это услуга по получению нового кредита для погашения предыдущего. Перекредитование целесообразно далеко не всегда. В этой статье речь пойдёт про данную услугу с коммерческой недвижимостью. Будет дан подробный план действий для тех, кто решит воспользоваться ею.
Цель и суть рефинансирования
Заёмщик узнает о возможности взять кредит, который проще в погашении, чем полученный ранее. Он оформляет его, рассчитывается со старым долгом и осуществляет выплаты на более выгодных условиях. Далее весь процесс будет детально рассмотрен.
- Заёмщик находит банк, в котором он может получить кредит с меньшим обязательным платежом, пониженной ставкой.
- С кредитором подписывается договор о рефинансировании коммерческой ипотеки.
- Полученные средства идут на погашение старой задолженности.
Получается, что банк выкупает имеющееся обременение. Владельцем недвижимости остается заёмщик, но залоговое обременение переходит к новому кредитору. Некоторые банковские учреждения согласны на оформление договора без обременения, но в таком случае ставка окажется выше.
Когда стоит рефинансировать ипотеку, а когда нет?
Услугой следует воспользоваться в случае, если кредитная нагрузка чересчур высока. Большинство экспертов уверены в том, что рефинансирование выгодно в случае, если разница между процентными ставками составляет как минимум 1,5%. Но есть и исключение. К примеру, человек уже выполнил большую часть долга, теперь осталось преимущественно тело. Услуга окажется уместной, если ежемесячный платёж будет ниже существующего.
Заёмщик мог взять ипотеку в маленьком банке под завышенный процент. Ему пришлось сделать это из-за низкого кредитного рейтинга. Если данный показатель вырос, то есть смысл обратиться в крупное банковское учреждение для рефинансирования коммерческой ипотеки для физических лиц.
Также услугой часто пользуются после появления в семье ребёнка. Рекомендуется рассмотреть льготные ипотечные программы. Ранее они распространялись только на семьи с 2 и более детьми, но после 2018 года привилегии получили и те, у кого родился первенец. Некоторые банки индивидуально рассматривают каждую ситуацию и предлагают условия.
От рефинансирования лучше отказаться, если прошло уже более половины срока кредита. При аннуитетной схеме вы уже заплатили практически все проценты банку. В структуре долга большая часть отводится телу кредита. Перед рефинансированием следует обратить внимание на договор. Возможно, что в нём указан штраф за досрочное погашение.
Варианты программ от банков
Специализированное предложение есть у «Совкомбанка». Здесь процентная ставка по рефинансированию составляет 8,29%. На сайте можно воспользоваться калькулятором. Максимальный срок старого кредита должен составлять 30 лет. Также соответствующее предложение есть у «Дом.РФ». Здесь процентная ставка начинается от 12.5%. По новому договору можно получить от 1 до 50 млн рублей. Предельный срок – 180 месяцев.
Возможно ли переоформление внутри одного и того же банка?
Официальных запретов на такую услугу нет. Также ни у одной финансовой организации нет в перечне правил пункта о том, что клиентам нужно отказывать в рефинансировании. Но на практике ситуация существенно отличается.
Банк редко решается на погашение долга самому себе, ведь это потеря прибыли. При этом, если вы заметили у банковского учреждения программу рефинансирования, то обязательно проконсультируйтесь со специалистом. Возможно, что выйдет заключить договор и получить более выгодные условия.
Дополнительные расходы
Следует учитывать, что при рефинансировании вы понесёте дополнительные траты, связанные с:
- сбором новых документов;
- оценкой залога независимой организацией: некоторые банки самостоятельно проводят оценивание;
- страхованием различных рисков;
- единовременной комиссией, рефинансирующей организации за уменьшение процентной ставки;
- снятием обременения с первого кредитора;
- госпошлиной за регистрацию нового залогового договора.
Пошаговая инструкция, как рефинансировать ипотеку
Чтобы успешно оформить кредит на более выгодных условиях, следует выполнить ряд действий. В первую очередь вам понадобится произвести необходимые расчёты. Они помогут удостовериться в том, что сделка действительно выгодная. Если условия вам подходят, то следует приступать к следующим этапам. Далее они будут детально расписаны.
Алгоритм переоформления долга
Начинать следует с оформления документов. Вам обязательно потребуются:
- паспорт заёмщика;
- документ, подтверждающий регистрацию;
- бумага, подтверждающая трудовую занятость заёмщика и его финансовое состояние.
Банку необходимо передать сведения по старому кредиту. Для этого следует предоставить кредитный договор со всеми данными. Банковское учреждение может запросить дополнительные данные. К примеру, остаток ссудной задолженности с начисленными процентами. Также интересует наличие или отсутствие задолженностей в течение последних 12 месяцев.
Далее нужно отправить заявку и дождаться решения банка. Обычно весь процесс занимает 1-3 дня. При получении одобрения следует подать документы в банк. На это вам даётся 90 дней. Оценка залогового имущества отнимает 3-5 суток. Рассмотрение банком документов по кредиту и недвижимости продолжается до 4 рабочих дней.
Далее в «новом» финансовом учреждении вам понадобится подписать договор и получить деньги для погашения старых заёмных обязательств. В «старом» банке нужно подать заявление о погашении кредита раньше установленного срока. После следует снятие залога и регистрация нового.
Условия и требования к заёмщику и недвижимости
Клиент должен удовлетворять следующим пунктам:
- быть совершеннолетним;
- иметь российское гражданство;
- не иметь просрочек в течение определённого промежутка времени;
- устанавливается определённое максимальное количество созаёмщиков.
Требования к недвижимости обычно касаются её расположения. К примеру, она должна находиться в определенном регионе или в России. Если проверка не выявит нарушений, то рефинансирование ипотеки на коммерческую недвижимость будет одобрено.
Какие понадобятся документы
Вам обязательно понадобятся:
- паспорт заёмщика;
- документ о занятости и финансах;
- СНИЛС заёмщика.
Заключение договора
Чтобы на конечном этапе не возникло проблем, предварительно нужно правильно заполнить заявление. В «новом» банке нужно подписать 2 договора: на залог недвижимости и выдачу займа. После вы получите документ, подтверждающий закрытие кредита. Старый залог снимается, а новый регистрируется.
Причины отказа, и как решить их
- Плохая кредитная история. Избегайте просрочек по обязательным платежам в будущем и подавайте новую заявку.
- Внесение корректировок в объект недвижимости. Вероятно, что была произведена незаконная перепланировка. Можно вернуть всё к изначальному виду или оформить всё по закону.
- Несоответствие условий существующей программы рефинансирования. Возможно, следует выбрать иное предложение.
- Отказ от страховки. Это обязательное условие для одобрения в большинстве финансовых учреждений.
- Намеренное занижение стоимости залога. Нужно провести объективную оценку.
Популярные вопросы и ответы на них
Как выбрать банк для рефинансирования?
Нужно учитывать следующие параметры: величину процентной ставки в годовом выражении, «суровость» требований, максимальный период: для бизнеса важно растягивать сроки.
Какие дополнительные документы нужны для одобрения?
Вам понадобится предоставить: выписку из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности за коммунальные платежи, договор страхования недвижимости.
Во сколько обойдётся рефинансирование ипотеки для предпринимателя?
Процедура укладывается в достаточно широкий коридор. Следует учитывать эти траты при подсчёте выгодности услуги. Обычно рефинансирование обходится в 20-50 тысяч рублей. Всё зависит от индивидуальных обстоятельств и особенностей недвижимости.
Заключение
Теперь вам известно, как осуществляется рефинансирование ипотеки вашей коммерческой недвижимости. Рассмотрите актуальные предложения от банков и произведите расчёты. Возможно, что есть смысл приступить к сбору документов и подаче заявления.
