Обычно инвестирование в квартиры подаётся под соусом "это детям". Обычно - это действительно делается в расчёте на передачу по наследству - и действительно когда-нибудь передаётся.
Совершенно нормальное и правильное инстинктивное поведение. Неправильно только то, что при этом сплошь и рядом отключается рассудочное мышление.
Цитата: "Я в этом чате уже рассказывал про товарища, который занимается строительном бизнесом в виде подрядов и имеет неплохую доходность.
Прибыль направлял в покупку недвижимости. Поделился информацией что у него около 3 или 4х ипотек + своя квартира за нал, + квартира в Сочи под аренду и т.д. человек абсолютно не бедствует.
Полагаю ипотеки он взял под очень низкий процент, а квартиры - это элемент спекуляций.
НО! он трезво понимает что если сейчас выходить из вторички (ему нужно дать дисконт 10-15% от рынка). Делать ремонт и сдавать квартиры не собирается - не та доходность. Говорит пусть стоят - достанутся детям.
Предполагаю таких как он немалое количество у нас в стране и вот за счёт инвесторов в том числе разогнали цены.
Интересно об кого они будут "обкешиваться" с такой ставкой. Рассказал что можно было распродать - продал и вырученные деньги понес на фондовый рынок, хотя раньше относился со скепсисом.
Взять дешёвые деньги в кредит - это неплохо, но купить настолько подорожавшую недвижимость - не уверен." Ivan Gartsuev, 13.12.2023.
Совершенно типовой вариант инвесторского поведения, но только в выраженной, так сказать, форме. Я полагаю - это, вероятно, самый распространённый, самый частый вариант инвесторского поведения.
Давайте будем пользоваться терминами правильно: когда человек покупает квартиру с целью перепродажи и извлечения из перепродажи выгоды - он никакой не инвестор, а самый обычный спекулянт.
Инвестор - это тот, кто покупает квартиру с целью сохранения накопленного капитала, и ВОЗМОЖНО(!) с целью его прироста. Впрочем, чаще речь идёт не о покупке квартиры, а о сохранении объекта, доставшегося условно бесплатно (в дар или по наследству). Квартира имеется, но продавать её никакой надобности нет, и что делать с появившимися от продажи квартиры деньгами - решительно непонятно. Поэтому люди, сохраняющие наследственные квартиры - это тоже инвесторы.
Почему
Правильно ли такое поведение (заготовка жилья впрок на кредитном плече)? Совершенно правильно - для большинства. Подавляющее большинство граждан совершенно не способны накапливать и удерживать (что либо), хомячий инстинкт у них атрофирован. Именно поэтому для подавляющего большинства граждан ипотека неизбежна - они не в состоянии накопить на покупку всю сумму. Очень часто даже не в состоянии накопить на Первичный Взнос - и берут его в потребкредит. Это чистой воды психология, никакие рассуждения о выгодностях тут не помогут.
Для таких граждан (повторяю, таких - большинство) - продажа "дармовой квартиры" - это финансовая катастрофа. Вырученные деньги растекаются сквозь пальцы. Лично знаю случай, когда были "прожиты" деньги от продажи двушки: не пропиты, ни в коем случае, а просто - прожиты.
Практика показывает, что недвижимость - практически единственная форма семейного капитала, которая передаётся по наследству через поколения. Просто потому, что она очень инертна. Трудно продать, трудно купить, гораздо легче сохранять. Драгоценности намного менее инертны - поэтому, как правило, растренькиваются уже в следующем поколении. Или старики их просто "проживают" на исходе жизни.
Почему квартирное инвестирование - самое частое и распространённое? Да просто потому, что самое простое и понятное для подавляющего большинства. Соответственно - самое а)безопасное и б)самое эффективное.
Даже для самого примитивного дивидендного инвестирования в акции или купонного инвестирования в государственные облигации - надо хоть что-то понимать в экономике и в работе биржи. Инвестирование в драгоценности и в физические драгметаллы требует специфических знаний и развитой скромности (назовём это так). Инвестирование в коллекционные вещи и в предметы искусства - это вообще что-то запредельное.
Моё твёрдое убеждение состоит в том, что безопасность и эффективность инвестирования определяется не типом и характером актива, а знаниями и умениями инвестора. А жильё - в него умеют только лишь все. Когда в большей степени, когда в меньшей, но - все.
Почему инвестиции в жильё - не айс
Полным-полно простаивающих квартир, и случай в цитате в начале этой статьи еще и не тяжелый. Часто покупают квартиру, делают в ней дорогой ремонт, ставят дорогую мебель и дорогую технику - и запирают на ключ, кв-ра стоит и пустует. Типа вложили деньги. Типа для детей. Повзрослевшим детям эта кв. оказывается совершенно не нужна от слова "совсем", ценность мебели они оценить не могут и считают рухлядью-на-помойку (я сам чуть не выбросил ротанговый столик матери, меня жена с тёщей вовремя остановили).
Сколько окна не закрывай, а тонкая пыль в запертой квартире всё равно откуда-то берется. И оседает везде. Всё равно раз в год надо тряпкой пройтись (пылесос против ТОНКОЙ пыли бессилен, он только поднимает её в воздух).
Сколько водопроводным богам не молись, а раз в 10 лет квартиру зальют соседи сверху. Раз в 20 лет придётся менять водопроводные стояки.
Как бы ни патентован и импортен был бы обойный клей - но он имеет срок службы, через 10 лет в клеящем слое начинаются естественные процессы его разрушения, через 15 лет обои начинают отваливаться сами по себе.
Старые деревянные окна выдерживали порядка 20-25 лет НОРМАЛЬНОЙ эксплуатации, т.е. с периодическим уходом. Сколько будут выдерживать современные пластиковые окна - просто неизвестно.
В общем и целом - ваша инвестиционная квартира неизбежно будет СТАРЕТЬ. Ремонт и мебель вообще умрут лет через 15ть. Ну и вишенка на торте: вы ежемесячно платите коммуналку и ежегодно - налоги.
Хуже того: сами здания - это дело рук человеческих. Строят постоянно, строят много. Количество квадратных метров на одного двуногопрямоходящего постепенно увеличивается. То есть недвижимость сама по себе постоянно, хотя и медленно, инфлирует. Более того, производительность труда в строительстве потихонечку повышается - это снижает себестоимость квадрата, соответственно - снижается и рыночная цена. Так что цена квадратного метра выраженная в чем-нибудь постоянном: золоте, киловатт*часах или трудоднях - снижается.
Недвижимость догоняет (не обгоняет, а только догоняет) инфляцию только при условии сдачи её в найм/аренду.
Недвижимость, не сдаваемая в найм/аренду является пассивом, т.к. постоянно 1)обесценивается и 2)приносит убытки (коммуналка, аварии и т.д.).
Что делать? Как жить?
Включать мозг.
Трудно, очень трудно включать мозг для реализации своего инстинктивного родительского поведения. Но - надо.
Не исполнять своей родительской программы нельзя. За неисполнение родительских инстинктов матушка-природа наказывает неврозами и ранним умиранием, не-родители и\или плохие родители ей не нужны.
Вопрос "инвестировать ли в жильё для детей" - не стоит. Инвестировать. Стоит вопрос - как инвестировать по уму.
1. Сколько (в метрах).
2. Какое (качество и локация)
3. Что делать до часа Х?
Час Х - это не обязательно ваша смерть и вступление ваших потомков в наследство. Это просто момент передачи объекта вами в следующее поколение. Например - дарение. Но этот момент - как передавать семейный капитал в форме недвижимости в следующие поколения - каждый решает сам и творчески.
Интеллигентные люди решают задачи с конца (кстати - ни разу не шутка).
Сирилл Норткот Паркинсон называл это "искусным вычитанием".
Горизонт инвестирования, полагаю, в 15-20 лет будет оптимальным. Либо через 15-20 лет ваша дитятя либо будет жить в нём сама, либо поменяет его на другое жильё - по обстоятельствам жизни.
Это значит, что само здание должно будет ФИЗИЧЕСКИ ДОЖИТЬ эти 15-20 лет, не превратившись в хлам-под-снос или не разрушившись аварийно (ну это к инженерам-строителям, ну, или, хотя бы, к здравому смыслу).
Это значит, что через 15-20 лет данный объект должен быть ликвиден в плане продажи (ну перспективы локации в частности и населённого пункта в целом - это уж к знатокам краеведения).
Это значит, что в течении этих 15-20 лет данный объект будет сдаваться в найм - и должен быть ликвиден в плане сдачи в найм. Далее: это же означает, что не надо делать дорогой ремонт и не надо набивать это жилище дорогой мебелью. Ремонт и мебель (или отсутствие мебели) делаются ПОД АРЕНДАТОРОВ. Надо чётко осознавать, что до часа Х ни ремонт, ни мебель - не доживут. Далее: это же означает вполне определённые метражи для объектов, "заготавливаемых под наследство".
Важный, может быть - важнейший - момент: ваше недвижимое наследство должно легко и примерно равноценно делиться по количеству наследников. Не надо создавать им проблемы по разделу наследуемого имущества.
Типичный отрицательно-печальный вариант: большой трёхэтажный дом на 300-500м в дальнем ауле или в неблизком Подмосковье. При 2х-3х наследниках. Строить - трудно и дорого, разделить физически (на 2-3 отдельных жилища) - как правило невозможно, потому, что в проекте такая возможность просто не закладывалась. Продать - долго, трудно, с большим дисконтом. 2-3 семьи наследников в одном общем доме не уживутся, не стройте иллюзий.
Гораздо вменяемее: 2-3 участка нормальных или небольших размеров в ближайшем пригороде, и 2-3 коттеджа на них. Коттеджи вменяемых размеров на 1у семью (80-100м). Разумеется - арендатороустойчивые и с перспективой развития данного конкретного пригорода.
Построить гораздо легче и дешевле, легко поделить среди наследников физически. И такое даже неплохо сдаётся (я сам был удивлён, когда меня просветили по данному вопросу).
Примерно так же - и по поводу квартир в городе.
И да пребудет с вами здравый смысл.