Выраженный рост цен на новостройки на крупнейших региональных рынках страны начал замедляться: за месяц их средняя стоимость увеличилась на 1,6−1,9%. Охлаждению способствует сокращение спроса и увеличение объема предложения. Ключевым событием для сегмента в ближайшее время может стать существенное ужесточение условий выдачи льготных ипотечных кредитов, за счет которого с рынка уйдут 25−30% покупателей. Это может способствовать дальнейшему снижению продаж, на которое застройщики будут вынуждены реагировать предоставлением скидок. Давление на сегмент новостроек окажет и снижение темпов продаж вторичного жилья.
Средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале декабря составила 162,6 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 1,6% за месяц, подсчитали в «ЦИАН. Аналитике».
- Несмотря на рост показателя, в компании говорят о постепенном охлаждении рынка: за предшествующий месяц цены на первичное жилье выросли в среднем на 2,4%.
Согласно данным «Этажей», новостройки в стране в целом за месяц подорожали на 1,9%, до 124,5 тыс. руб. за кв. м. К декабрю прошлого года рост составил 6%. В «Авито Недвижимости» добавляют, что средняя стоимость лота при этом составляет 6,5 млн руб. За месяц показатель вырос на 2,1%, за год — на 7,8%.
Заметнее всего средняя стоимость первичного предложения за месяц, по данным «ЦИАН. Аналитики», выросла в Воронеже: на 4,3%, до 109,4 тыс. руб. за кв. м. В Нижнем Новгороде аналогичная динамика составила 3,5%, до 183,2 тыс. руб. за кв. м. В «Авито Недвижимости» отмечают рост среднего показателя на 5,1% за месяц в Краснодаре, до 154,2 тыс. руб. за кв. м. Схожая динамика, по данным сервиса, в Екатеринбурге — увеличение на 5%, до 142,1 тыс. руб. за кв. м. В Волгограде увеличение, по данным «Этажей», составило 3,8%, до 93,7 тыс. руб.
В Москве средняя стоимость новостроек в начале декабря, по данным «ЦИАН. Аналитики», составила 347,8 тыс. руб. за кв. м. За месяц значение выросло на 1,5%, за год — на 9%. В Санкт-Петербурге аналогичная динамика составила 0,2% и 8% соответственно, до 255,6 тыс. руб. за кв. м.
Объем экспозиции на рынке растет. Согласно подсчетам «ЦИАН. Аналитики», в новостройках на крупнейших региональных рынках страны в начале декабря было доступно 172 тыс. лотов, на 2% больше, чем месяцем ранее.
«Активность девелоперов немного снизилась после рекордных объемов вывода новинок в сентябре—октябре, но все же остается выше среднего значения за последние два года», — рассуждает руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов.
Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев говорит, что за месяц объем предложения вырос на 7,2%, за год — на 46,3%.
- Процесс обусловлен не только стратегией застройщиков, но и охлаждением спроса: активность потенциальных покупателей за последний месяц сократилась на 7,3%.
Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев обращает внимание на то, что существующую активность покупателей пока во многом поддерживает значительный рост стоимости кредитования на вторичном рынке, в то время как на первичном сохраняются льготные программы.
- Но ключевым событием для первичного рынка на ближайшее время станет возможное ужесточение условий выдачи льготных ипотечных кредитов. На этой неделе Минфин внес в правительство проект проставления, предусматривающий увеличение минимального первоначального взноса с 20% до 30%, снижение максимального размера кредита в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих областях с 12 млн до 6 млн руб., лимитирование числа выданных льготных займов и более жесткие требования к заемщикам.
Алексей Попов считает, что инициатива «уберет» с рынка 25−30% потенциальных покупателей. В основном — из-за сокращения в столичных регионах доли лотов, которые могут участвовать в программе, и повышения требований к самим заемщикам. Это вынудит застройщиков уйти от регулярной индексации цен и активнее предоставлять скидки. Хотя в краткосрочной перспективе ситуация, по мнению господина Попова, может вылиться еще в одну волну ажиотажа и реализацию опережающего спроса, что, в свою очередь, станет причиной роста средних цен за счет вымывания наиболее бюджетных предложений. Сергей Зайцев вспоминает, что так покупатели реагировали на заградительные меры в 2022 году.
Хотя Дмитрий Алексеев напоминает, что последний всплеск спроса на рынке завершился совсем недавно.
- Нового оживления при отсутствии стимулирующих мер властей эксперт не ждет, рассчитывая на сокращение продаж до конца года.
Застройщики же перед началом праздников традиционно будут пытаться подогреть интерес покупателей с помощью различных скидок и акций. В начале года, по прогнозам господина Зайцева, рынок также будет остывать.
«Мы не ждем снижения цен, скорее они зафиксируются на занятых позициях, а затем будут расти на уровне реальной инфляции», — рассуждает он.
Значительнее всего на продажи новостроек, по его мнению, повлияет ситуация на вторичном рынке: для покупки первичного жилья люди нередко продают имеющуюся недвижимость, если сделать это будет непросто — продажи застройщиков автоматически сократятся.
Александра Мерцалова
