Почему рекордное количество нераспроданного жилья не влияет на цену? Когда ждать снижения цен на жилье и ждать ли вообще? Эксперт назвал условия для падения стоимости квартир.
Глава Банка России, Эльвира Набиуллина озвучила впечатляющие цифры роста цен на новостройки в России за последние годы. По её словам, в среднем стоимость строящегося жилья выросла за 3 года на 90%.
Такой скачок цен Набиуллина объяснила в первую очередь активным ростом выдачи ипотечных жилищных кредитов, объём которых увеличился за год на 32%. (При этом темпы роста реальных зарплат россиян за тот же период составили лишь 16%).
Фактически получается, что банки активно кредитуют население и вливают дополнительные деньги на рынок недвижимости, что и провоцирует стремительный скачок цен на квартиры и апартаменты в новостройках.
По мнению Набиуллиной, такая ситуация не может продолжаться бесконечно, иначе это приведёт к перегреву рынка и образованию ценового пузыря, чреватого серьёзным кризисом в случае его лопания.
Поэтому глава регулятора уже неоднократно выступала за постепенный отказ от действующих сегодня масштабных льготных ипотечных программ. Данная поддержка из разряда антикризисной меры превратилась в инструмент искусственного подогрева спроса на жильё.
Льготы продолжают действовать
Впрочем, пока данных о свёртывании госпрограмм льготной ипотеки нет.
Более того, в 2023 году правительство намерено выделить на эти цели ещё 91,5 млрд рублей, рассчитывая выдать до 350 тыс. кредитов.
Эксперты рынка недвижимости также отмечают наличие признаков перегрева на рынке жилья из-за избыточного ипотечного кредитования. При этом в ряде регионов ценовой пузырь уже реален и продолжает надуваться.
В частности, по данным Росреестра, в Москве цены на квартиры в новостройках только за I полугодие 2022 года выросли на 20% после прошлогоднего роста почти на 15%. То есть фактический рост за полтора года составил 37%. И этот процесс продолжается.
Греф про рынок недвижимости
Несмотря на стремительный рост цен на недвижимость последних лет, глава Сбербанка Герман Греф не видит признаков "перегрева" на рынке ипотечного кредитования.
По его словам, эксперты Сбера тщательно проанализировали ситуацию в этом сегменте и не нашли предпосылок к формированию "ценового пузыря" и последующему резкому обвалу цен, как это прогнозируют некоторые аналитики.
Греф отмечает, что основная причина высокого разрыва в стоимости между первичным и вторичным жильем (до 37% в Москве) кроется в действии государственных программ льготной ипотеки. Именно они стимулируют ажиотажный спрос на новостройки.
Однако по мере сворачивания этих программ в ближайшие годы разрыв в ценах будет постепенно сокращаться. К 2023-2024 году он может составить уже 7-8%, прогнозирует глава Сбербанка.
Другое мнение
Впрочем, не все эксперты разделяют столь оптимистичный взгляд. Так, в ноябре был зафиксирован исторический рекорд по выдаче ипотеки в Подмосковье - 180,4 млрд рублей. При этом ставки опустились до 7,9%.
Эксперты связывают это с ажиотажным спросом перед ожидаемым повышением ставок ЦБ. По их мнению, такой ажиотаж уже несет в себе угрозу перегрева рынка ипотечного кредитования и риски роста неплатежей в будущем.
Несмотря на рекордное количество нераспроданных квартир в новостройках, эксперты не ожидают снижения цен на жилье в России, особенно в крупных городах. На данный момент в стране насчитывается 71,1 млн кв. метров непроданного жилья в строящихся домах. Это эквивалентно примерно 2 млн квартир средней площади. И все эти люди ожидают снижения цен на недвижимость.
Однако, учитывая, что 100% девелоперов работают по схеме проектного финансирования с привлечением банковских кредитов, застройщики просто не могут себе позволить снижать цены. (Иначе они рискуют обанкротиться из-за невозможности расплатиться с банками).
Львиная доля нераспроданных "квадратов" находится в стадии строительства. Это жилье только предстоит вывести на рынок в ближайшее время. А раз так, то резкого падения цен ожидать не стоит.
(Несмотря на избыток предложения, в обозримой перспективе стоимость жилья в России снижаться не будет. Таково мнение опрошенных экспертов рынка недвижимости. Хотя 2 млн потенциальных покупателей явно рассчитывают на обратное).
Как считаете, подешевеет ли недвижимость?
Делитесь своим мнением в комментариях.
Всем спасибо за подписки! Желаю быстрого роста и доходов!