Последние месяцы оказались полны встречами, и любопытный факт заключается в том, что темы этих встреч так или иначе сводились к одному вопросу: недвижимость. Проще говоря, появился запрос на то, чтоб в распределении появилась и зарубежная недвижимость.
Может показаться, что я не сторонник инвестиций в недвижимость, хотя это не так. Так же несправедливо и мнение, что я признаю только пассивные инвестиции из разряда «купил и забыл». Так не бывает! Дело в том, что в моей вселенной недвижимость не подходила под мой психотип, у меня другие ожидания от инвестиций: они должны быть мобильны и ликвидны, а недвижимость этого преимущества дать не может.
Более того, один момент, когда мы рассматриваем недвижимость для жизни, и совершенно другой, когда недвижимое имущество является частью стратегии по управлению благосостоянием.
Расскажу сегодня о паре кейсов, которые мы реализовали. При управлении благосостоянием мы стараемся держать баланс между финансовыми и нефинансовыми активами, учитывая потенциальные внешние (геополитика, политика и пр.) и внутренние (бизнес, семья и пр.) риски. В первом случае вопрос как раз касался этого баланса, когда я отметил, что при текущем уровне капитала и складывающихся обстоятельствах было бы неплохо добавить в распределение что-то из реального мира. Это даст возможность «заякориться», а не только почувствовать циферки на балансе. Для этого я предложил рассмотреть покупку зарубежной недвижимости, которая потенциально дает еще плюшки в виде получения ВНЖ. После февраля 2022 года для россиян осталось не так много стран, где можно реализовать эту затею. Нашему клиенту Эмираты не нравились, да и цены достаточно сильно взлетели. Поэтому пришли к вариантам Турции, Таиланда и Кипра. Дальше дело было за малым: собрать информацию по этим рынкам и выбрать наиболее интересный. Я обратился за консультацией к нашим партнерам-экспертам, которым мы доверяем в этом направлении. (Невозможно быть экспертом во всем, и это нужно осознавать, поэтому я всегда с радостью оплачиваю консультации и помощь профильных специалистов.) Выбор пал на Турцию и Таиланд. Сошлись на том, что 20% от текущих валютных активов будет достаточно, чтоб реорганизовать портфель. Так как выбрали не жилую недвижимость, а инвестиционную, арендуемую, то было принято решение не распродавать портфель на эту величину, а воспользоваться маржинальным кредитованием. На данный момент в IB маржинальный кредит обходится около 8% годовых в долларах, что полностью совпадает с доходностью покупаемых объектов и прекрасно перекликается с тем, как следует себя вести инвестору с учетом ДКП Центрального банка, об этом писал на спонср.
Таким образом, весь денежный поток от недвижимости будет направляться в портфель до полного погашения маржинального долга, а по оформлении всех документов у клиента будет ВНЖ Таиланда и гражданство Турции, что сильно упростит работу с зарубежными счетами. Да, пока всё владение активами структурируется через физическое лицо, но чуть позже, при достижении определенных пороговых значений будет произведена реорганизация в этом направлении и в структуру будет добавлена компания с целью оптимизации наследования и налогового планирования.
Второй кейс концептуально похож на первый, только в этом случае был выбран Кипр, поскольку одной из задач также было персональное проживание. Мы выбрали вариант постройки многоквартирного дома, где одна квартира остается для собственного пользования, а остальные отправляются под сдачу. Снова было использовано маржинальное кредитование, и по завершении всех процедур клиент получит ВНЖ.
Как видите, я не ограничиваю себя в применении разных инструментов, главное, чтоб распределение было равномерным и отвечало персональным рискам и вызовам. Большинство клиентов являются предпринимателями, и их основной «капитал» — это как раз доля в том бизнесе, который они развивают. Какие бы ни были прекрасные перспективы по росту бизнеса, важно удерживать баланс, потому что мы неоднократно сталкивались с тем, как некогда процветающий проект «увядал» на глазах из-за перемен в нормативной и правовой базах; появления более крупного участника, который жестко демпингует; из-за санкций, смены власти, личных проблем и т.д. В каждом случае происходило то, чего хотелось бы избежать, — потеря уровня жизни. Главное, что здесь можно сделать, — это управлять распределением и держать баланс, четко придерживаясь принципов диверсификации, о которых я рассказываю здесь:
