Реальная история, которая происходит прямо сейчас с моим клиентом. Хороший посёлок на популярной Новой Риге, небольшие таунхаусы с просторными террасами с фронтальной стороны и лоджиями с другой стороны дома. Часть домов ещё на финишной отделке, кому-то уже выдали ключи - можно начинать ремонт.
Я начал свою работу по проектированию, пока прикидываю варианты планировок. Заказчик для общей информации высылает мне план БТИ (недавно получил документы). Я понимаю, что наша большая терраса в документе названа "лоджией" и идёт при подсчёте с понижающим коэффициентом 0,5... НО терраса согласно нормативам должна идти с коэффициентом 0,3 ! Получается, что Застройщик прикрутил себе 3-4 кв.метра и продал дом по факту дороже, ну, наверное, на 1 млн. рублей (плюс-минус). И вроде как не придерёшься, потому что в справке БТИ чётко написано - лоджия.
Давайте разбираться.
В соответствии с п. 3.3 приложения «Б» «Термины и определения» СНиП 31-01-2003, лоджией называется «встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух — при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает».
Проще говоря, лоджия - это часть здания, которая как бы "утоплена" в него.
В соответствии с пунктом 3.27 свода правил "Сп 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" терраса - это огражденная открытая (без устройства остекления) площадка, пристроенная к зданию, встроенная в него или встроенно-пристроенная, не имеющая ограничения по глубине, может иметь покрытие и устраиваться на кровле нижерасположенного этажа.
Кстати, балкон, также как и терраса, заметно выступает за фасад здания и лишен боковых стен - это навесная часть здания, которая всегда выступает ЗА границы фасада. Я сам до конца не разобрался, но, думаю, основное отличие балкона от террасы - это габариты. Балкон, как правило, не бывает по глубине больше 1 метра. Балкон и терраса, в отличие от лоджии, имеют небольшую допустимую нагрузку на перекрытие - 200~250 кг/ м2, поэтому эти площади запрещено сильно нагружать - рояль не поставишь, мощное остекление тоже не согласуют и присоединение к жил.площади не разрешат. Впрочем, наш народ чихать хотел на эти запреты (во "вторичке" уж точно). Ниже шикарный образец :
Согласно приказу Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей площади жилого помещения», общая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади (сорри за тавтологию) жилого помещения и площади лоджий (балконов, террас) с применяемыми к этой площади понижающими коэффициентами. Для лоджий такой коэффициент составляет 0,5, а для балконов и террас — 0,3.
РЕЗЮМЕ. Заказчик будет пытаться по-доброму договориться с Управляющей о перерасчёте, если не получится - возможно, обратится в суд.
Такие выгодные "ошибки" со стороны Застройщика я встречаю довольно часто. Один раз был свидетелем, когда Застройщик ошибся в пользу собственника и "подарил" ему несколько лишних метров. Но спустя год, когда ремонт был завершён и хозяин решил узаконить новую планировку, этот момент вскрылся, и владельцу пришлось оплачивать дополнительные метры. Сумма приличная. Клиент был в глубокой печали... А можно было ведь просто жить без узаконивания планировки.
Вообще Застройщик в коллаборации с БТИ-шниками часто мухлюет с площадями при продаже. Счастливые собственники нового жилья не часто проверяют фактическую площадь своих квартир. Самым распространённым способом приписать доп.метры клиенту является, например, включение площади дверных проёмов в общую площадь. Хотя фактически эта площадь не должна учитывается. Инспектор БТИ должен мерить внутренний периметр комнат, а толщину стены между комнатами не учитывает. Так должно быть по правилам, но.... Если квартира большая, то из площади дверных проёмов может набежать 1~2 m2, а по нынешним ценам на недвижимость это немалые деньги. Теперь умножаем этот дополнительный метр на количество квартир в доме и получаем приличную прибыль.
И таких "честных" способов отъёма денег у населения много. Как-нибудь ещё поговорим.
