В ноябре по фонду была пройдена важная веха: были выпущены и выданы все 950 250 паев. Таким образом, фонд прекращает привлечение новых средств.
Почему этот момент важный, многократно писал у себя на канале: входящий денежный поток от активов в фонде был меньше, чем исходящий, разница компенсировалась за счет переоценки недвижимости в большую сторону. А за счет регулярных поступлений от выпуска новых паев свежих денег, в отчетности это было очень сложно отследить.
Что будет дальше - неизвестно. В условиях больших процентных ставок по депозитам фонды недвижимости в принципе не очень актуальная идея, однако, за счет большой доли денежных средств в именно в этом фонде, текущие ставки найдут свое отражение в отчетности через 2-3 месяца. Как говорится, поживем, посмотрим.
Вторая важная новость связана не с самим фондом, а с управляющей компанией "Современные фонды недвижимости". Компания запустила новый фонд с похожей стратегией, он называется "Современный 8". Стоимость пая ~100 рублей, всего УК планирует выпустить 5 млрд. паев. То есть привлечь более 500 млрд рублей в фонд.
Интересно, куда их УК собирается вкладывать, если даже 96 млрд. рублей, привлеченных в "Современный Арендный бизнес 7", компания не может разместить (из 96 млрд СЧА фонда более 35 млрд - это просто деньги на депозитах)?
Я думаю, что здесь свою роль играет очень высокий спрос со стороны рынка. В фондах сочетается все, что так любит российский инвестор: что-то про недвижимость + регулярные выплаты. Это же прям воплощение идеи 90% населения "купить квартиру и сдавать"! Только в случае фондов не надо вваливать кучу миллионов разом или лезть в ипотеку: в новый фонд минимальный взнос вообще 30 тысяч. Ладно, будем посмотреть, как это все будет меняться дальше.
Отчетность по фонду
Не будут долго развозить и объяснять, как это делаю обычно, приведу 3 графика и небольшие комментарии по ним. Тем, кто регулярно читает мои ежемесячные разборы отчетности, думаю, нет смысла в очередной раз повторять что есть что. Если вы первый раз читаете разбор, то можете ознакомиться с описанием основных моментов, которые я освящаю тут:
Структура активов в фонде "Современный арендный бизнес 7": особых изменений нет, дебиторка закроется в следующем году, денежные средства увеличились за счет выпуска новых паев, недвижка слегка переоценилась в большую сторону.
Структура доходов фонда "Современный арендный бизнес 7". И тут ничего кардинально не меняется: ~0,5 млрд поступлений с недвижки, около 0,25 млрд с депозитов (высокие ставки начинают давать свои плоды).
Если сложить все доходы и вычесть все расходы, то выходит, что на один пай фонд заработал за октябрь и ноябрь чистыми около 1300 рублей.
Заключение
На самом деле, если бы у УК фонда "Современный арендный бизнес 7" была более понятная стратегия работы, я бы прикупил паи на бирже, пока они дешевые. Время высоких ставок - время набора долгосрочных инвестиций. Но из-за особенностей работы УК я пока фонд не докупаю.
Но и не продаю. По той же причине: время высоких ставок - не время продавать то, что просело в цене. При снижении ставки оно (скорее всего) отрастет обратно.
Буду ли продавать паи фонда, когда ставки на рынке будут ниже, а фонд снова вернется к 97-100 тыс за пай? - Не знаю, важно ведь еще иметь в тот момент более привлекательные альтернативы для вложений. А у "СовАрБиз7" не все так плохо, и есть немалая вероятность, что фонд оправдает мои ожидания.