Недвижимость на Шестой авеню, 1290, в Нью-Йорке, и на Калифорния-стрит, 555, в Сан-Франциско, которые не носят даже имя президента, стали наиболее ценным активом в портфеле Дональда Трампа.
Прогуливаясь по Манхэттену, трудно избежать чего-то, что связано с президентом Соединенных Штатов. На Пятой авеню возвышается бизнес-центр с огромной надписью "Trump Tower" и охраной. Неподалеку размещены жилые комплексы "Trump Parc" и "Trump Parc East". Именем президента также названы "Trump International Hotel & Tower", "Trump World Tower" и "Trump Plaza". Кроме того, у Трампа есть еще одно здание на Шестой авеню, 1290, — гигантский небоскреб, не носящий имя президента, но при этом являющийся самым дорогим в его портфеле.
Это не случайность
Долгие годы Дональд Трамп гордился своим брендом, заявляя, что репутация марки "Trump" стоит $5 миллиардов, не считая материальных активов. Однако с течением времени это, что когда-то было ключевым активом, стало обузой для его бизнеса. Особенно в городах, где президент разбогател, таких как Нью-Йорк. Первые тревожные сигналы для бренда раздались в Trump Tower в 2016 году, когда Трамп начал свою предвыборную кампанию и оскорбил мексиканских иммигрантов.
С тех пор влияние политики на бизнес-империю Трампа только усилилось. Снизилась стоимость жилья в зданиях с брендом "Trump", уменьшилось число туристов в его курортном комплексе в Майами, и арендаторы торговых площадей начали отказываться от сотрудничества. В феврале стало известно, что имя президента будет снято с двух зданий, помимо тех, с которых надпись "Trump" уже исчезла (в Торонто, Панаме и Нью-Йорке).
Диверсификация активов всегда полезна
Для Трампа два главных небоскреба, не несущих его громкого имени, находящиеся на Шестой авеню, 1290, и на Калифорния-стрит, 555, являются ключевыми. Компания Trump Organization не управляет этими зданиями и не предоставила им права на использование своего бренда. Управляет недвижимостью публичная риелторская фирма Vornado, которой принадлежит 70% собственности в обоих случаях, а оставшиеся 30% принадлежат самому Трампу. Несмотря на участие президента в бизнесе, арендаторы не отказываются от контрактов. Тем не менее, два из них узнали от Forbes, что их арендная плата частично идет в карман Дональда Трампа.
По оценкам Forbes, стоимость других активов Трампа в размере $3,1 миллиарда с момента вступления его в должность сократилась на $600 миллионов. Это объясняется спадом на рынке коммерческой недвижимости и токсичностью бренда. В то время как стоимость двух офисных небоскребов, несущих имя Трампа, увеличилась на $230 миллионов.
Сегодня здания 1290 на Шестой авеню и 555 на Калифорния-стрит являются самой ценной собственностью в портфеле Трампа. С учетом всех долгов их стоимость оценивается в $900 миллионов, что в два раза превышает стоимость всех других активов Трампа, связанных с гольфом, в пять раз больше бизнеса по лицензированию бренда, в шесть раз больше курорта Mar-a-Lago во Флориде и в 17 раз больше доли в гостинице в Вашингтоне, где останавливаются высокопоставленные иностранные чиновники и лоббисты. Несмотря на внимание к предприятиям Трампа и его неудачам за границей, эти два безымянных здания в Соединенных Штатах оказываются для него самыми важными вложениями. Ирония заключается в том, что изначально они не привлекали его внимания.
Такой успех объясняется не только бизнес-ловкостью Трампа. В начале 1990-х годов он оказался глубоко в долгах и едва справлялся с выплатой кредита на $200 миллионов за участок площадью 30 га на Верхнем Вест-Сайде Манхэттена. Группа гонконгских инвесторов, включая миллиардеров Генри Чена и Винсента Ло, сделала ему выгодное предложение по выкупу части долга. После сделки они стали владельцами 70% недвижимости, а Трамп лишился контроля и права голоса в принятии решений. Его 30% доля закреплена до 2044 года.
Трамп задумал создание на участке 16 роскошных жилых высотных зданий
В 2005 году, опасаясь возможного кризиса на рынке, азиатские инвесторы решили продать частично реализованный проект за $1,76 млрд. Полученные средства планировали использовать для менее рискованных инвестиций, а именно покупки двух зданий: 1290 на Шестой авеню в Нью-Йорке и 555 на Калифорний-стрит в Сан-Франциско. С самого начала Трамп был неудовлетворен этим решением и написал письмо Чену, выражая необходимость требовать более высокую цену.
Несмотря на возражения Трампа, его партнеры не прислушались, что привело к судебному разбирательству. Трамп предпринял попытки расторгнуть соглашение и получить компенсацию свыше $1 млрд, основываясь на убеждении, что он более опытен и умен, чем его партнеры. Некоторые из его друзей, в том числе инвестор Том Баррак и бизнесмен Ричард Лефрак, выражали готовность заплатить за собственность значительно больше. Тем не менее, их предложения не были приняты всерьез, и судья отклонил иск, разрешив сделку.
Несмотря на начальные трудности, эта "трагическая ошибка", как ее назвал Трамп, превратилась в его самую успешную сделку. Стивен Рот, генеральный директор риелторской фирмы Vornado, стал спасителем, выкупив долю 70% от гонконгских инвесторов в 2007 году. Таким образом, Рот стал бизнес-партнером будущего президента США.
Трамп и Рот имели долгую историю в совместных предприятиях, начиная с начала 1990-х, когда оба владели долями в сети универмагов Alexander's. Несмотря на неудачу в проекте на Верхнем Вест-Сайде, Рот приобрел акции Alexander's со скидкой после передачи их Citibank Трампом в качестве неустойки по кредиту. Трамп, проигравший в сделке, выказал глубокое уважение к Роту и стал изображать себя как такого же гениального и жесткого миллиардера, обязанного только себе.
В конечном итоге, Рот стал ключевой фигурой в жизни Трампа, играя важную роль в его предвыборной кампании и включаясь в список советников по экономическим вопросам после избрания Трампа президентом. Вместе с другими бизнесменами, такими как Шелдон Адельсон и Фил Раффин, глава Vornado стал близким к президенту миллиардером, но не занимал должностей в правительстве.
Их деловые отношения продолжают поражать своей теплотой. Дуглас Дарст, руководитель семейной риелторской компании Durst Organization из Нью-Йорка, объясняет: "Стивен иногда бывает жестким даже с друзьями, а с Дональдом тоже не всегда легко. Однако их сотрудничество длится уже более десяти лет, несмотря на то, что в начале я думал, что оно не продержится и двух месяцев".
Аманда Миллер, пресс-секретарь Trump Organization, говорит: "Семья Трампов глубоко уважает и ценит Стивена Рота. Он отличный стратег, организатор и управленец. Сотрудничество с Vornado, связанное с двумя самыми дорогими и престижными комплексами недвижимости в мире, для нас — огромная честь".
Рот тщательно управляет собственностью, связанной с Трампом, с самого начала. Как только фирма Vornado выкупила здания 1290 на Шестой авеню и 555 на Калифорний-стрит, Рот вложил миллионы долларов в реставрацию, чтобы обеспечить им более высокую прибыль в долгосрочной перспективе. В 2012 и 2013 годах компания выделила $31 млн на косметический ремонт небоскреба в Нью-Йорке, обновив витрины магазинов, лифты и вестибюль. Эти изменения помогли привлечь новых арендаторов с более высокими арендными ставками. К 2015 году арендаторы платили в среднем $882 за кв. м, что на 18% больше, чем четыре года назад. При общей площади небоскребов в 195 000 кв. м это ежегодно приносит Vornado и Трампу дополнительные $32 млн. Неплохой возврат на инвестиции.
В последние два года арендная плата в здании 1290 на Шестой авеню продолжает расти, несмотря на общий спад на рынке недвижимости в Среднем Манхэттене. Согласно оценкам Forbes, доля Трампа в 30% этого проекта теперь стоит на $100 млн дороже, чем при его вступлении в должность президента.
В настоящее время Стивен Рот сосредоточен на собственности в Сан-Франциско, включая 52-этажный небоскреб 555 на Калифорния-стрит и два соседних здания. В 2015 году Рот сообщил биржевым аналитикам о реставрации одного из небольших зданий, 315 на Монтгомери-стрит. Проект был завершен в 2017 году, и ставка аренды выросла на почти 50%. Затем пришла очередь к зданию 345 на той же улице. Еще до завершения половины запланированных работ Vornado заключила 15-летний контракт с Regus, компанией, специализирующейся на коворкинговых пространствах. Под руководством Трампа чистый операционный доход от этого комплекса увеличился на 19%. Доля президента в этих активах, вероятно, увеличилась на $130 млн.
Рот, по-прежнему, предпочитает не делать комментариев в своем стиле. Однако этот успех, вероятно, придал ему повод для радости. В ноябре прошлого года он устроил вечеринку на территории комплекса в Сан-Франциско, чтобы представить гостям обновленные интерьеры. Свидетели события рассказывают, что местные рестораны предоставляли бесплатные закуски и вино. Более 100 человек, включая агентов по недвижимости и аналитиков, посетили мероприятие, на котором выступал комик Джерри Сайнфилд, поднимая настроение своими остроумными шутками. Джон Ким, биржевой аналитик с Уолл-стрит, отметил: "Это напоминало корпоративное мероприятие перед последним экономическим кризисом. Все было на высшем уровне".
Тем не менее, тот, кто мог бы радоваться больше всех, пропустил это событие. Доля в 30% делает Дональда Трампа крупнейшим частным выгодоприобретателем в этом историческом успехе. Пусть даже для него это достижение не требовало особых усилий.
