Давайте разберём наиболее любопытную статистику и новости, с которыми мы могли встретиться в ноябре. И начнём, пожалуй, по традиции с самых неоспоримых данных - Росреестр подсчитал в середине месяца количество зарегистрированных переходов права собственности за октябрь.
Как всегда напоминаю, данные берём московские, не потому что питерский автор забывает о прочих регионах страны, а потому что филиал столичного Росреестра даёт самые информативные графики, отражая при этом тенденции большинства крупных городов необъятной. И во многих случаях мы будем рассматривать аналитику разного рода октябрьской статистики, так как в недвижимости всё считают не быстро, и подсчитанные данные ноября мы увидим лишь в декабре.
ВТОРИЧКА
Несмотря на то, что в октябре ставки по ипотеке уже находились на очень неприятном для заёмщиков уровне, динамика по количеству переходов права собственности говорит о том, что рынок растёт. Не ведитесь. На это у рынка действительно есть причины:
- типичная сезонность для рынка недвижимости (деловой сезон сентябрь - декабрь почти все годы были хороши по уровню оборотов рынка);
- оставшиеся ипотечные одобрения по мало-мальски приемлемым ставкам переросли в сделки;
- сделки с недвижимостью - дело не одного дня, влитые на рынок деньги продавцам в сентябре продолжают идти дальше, и помогают осуществлять встречные покупки + сентябрьские задатки перетекают в сделки.
Ввиду сказанного нельзя утверждать, что у вторички всё хорошо. Этот рост носит скорее всего временный характер, ведь...
Выдачи ипотек рухнули на четверть.
На этой неделе на просторах информационного поля о недвижимости можно было наблюдать вот такую новость.
На самом деле, ничего катастрофичного, так как это закономерное охлаждение после сентябрьского и августовского "бума". Но это ещё не предел, да и снижение выдачи ипотек - это лишь вершина айсберга.
Выдача ипотеки - это уже день сделки, то есть пройден большой путь: сначала одобряем покупателя в качестве заёмщика, потом выбираем квартиру, потом одобряем объект у банка и выходим на подписание ДКП. Кто-то на это дело тратит пару недель, а кто-то - месяцы. Потому, чтобы предполагать будущий тренд, нужно смотреть не на объём выдач, а на количество заявок на ипотеку и предоставленных заёмщикам одобрений - про это Вы можете найти в интернете достаточно ещё октябрьских статей от агентств недвижимости, ипотечных брокеров и банков. И они не радужные.
Однако поспешу подбодрить продавцов квартир, которые сейчас встречаются с трудностями продажи своего жилья - многие считали, что ситуация будет гораздо хуже. Но мы уже сейчас видим, что ликвидные объекты реализуются довольно хорошо (по крайней мере так могу сказать о Петербурге). Этому причины всё те же - сезон, "влитые" на рынок деньги рекордным уровнем ипотечного кредитования в предыдущие месяцы и покупатели, которые попросту находятся в нервном состоянии, так как не понимают, обернётся ли для них ситуация ещё хуже потом, или нет. Так что, хоть сейчас продать недвижимость и не так легко, как летом, это всё же не невыполнимая задача. Да и покупатели с наличкой всё же есть на рынке.
НОВОСТРОЙ
Весьма интересная ситуация пришла к застройщикам. Вопреки тому, что они сейчас на рынке со своими семейными, льготными, IT, траншевыми и субсидированными ипотеками явно в выигрышном положении, обороты, судя по количеству зарегистрированных договоров долевого участия, всё же упали. Как по мне, это связано со следующими причинами:
1) Цикл сделки по покупке новостроя значительно короче покупки вторичной недвижимости, потому, если среди сделок по вторичке октября есть значительная доля тех, задатки по которым прошли ещё в начале-середине сентября, то здесь дело происходило значительно быстрее. И сентябрьская паника, которая возникла из-за понимания рынком всей серьёзности настроя Центрального банка по поводу борьбы с доступностью ипотеки, во вторичке отразилась не так быстро, как здесь. Так что можете считать это охлаждение отходнячком от сентябрьского бурного веселья.
2) Распродались интересные варианты. Да, я целиком и полностью поддерживаю точку зрения, что многие новостройки ну очень завышены в цене. Однако, я специально привожу такой график, на котором видно, что не ипотекой единой живёт новострой. Чуть менее 40% всех ДДУ октября было приобретено за наличные - и это действительно большой процент. Всё дело в том, что люди, которые не хотят приобретать вторичное жильё по тем или иным причинам всё же существуют, и во время сентябрьского "бума" были распроданы многие интересовавшие их варианты. Я сам по своим клиентам на новострой за последнее время трижды столкнулся с тем, что нужно было "урвать" последние стоящие варианты у застройщиков, просто потому что остальные ликвидные предложения в интересующих клиентов локациях уже "вымылись" с рынка.
3) Макропруденциальные лимиты. ЦБ с октября ужесточил условия для тех банков, которые выдают ипотеку заёмщикам с высоким показателем долговой нагрузки. Ипотеку сейчас стало получить сложнее, чем раньше, если есть кредиты, а официальная зарплата не соответствует банковским требованиям.
Раз уж заговорили о лимитах, то вот ещё кое-что интересное за ноябрь.
Лимиты по льготной ипотеке уже исчерпаны.
Базовая ставка по ипотеке на новострой сейчас где-то порядка 16,5-17%. Чтобы дольщики могли покупать под 6% по семейной, под 8% по льготной и под 5% по IT-ипотеке, государство платит банкам недополученную выгоду от этой разницы. Так как ставка по базовой ипотеке на строящуюся недвижимость росла вместе со ставкой ЦБ, то государству приходится тратить на этот праздник всё больше денег. Что привело к тому, что выделенные деньги на семейную и льготную ипотеку уже закончились.
Правительство будет выделять дополнительное финансирование государственным ипотечным программам, то есть вряд ли они закончатся раньше обозначенного срока - 1-го июля 2024-го. Однако, видимо, объём "пожираемых" девелоперами государственных средств всё же заставляет власть задуматься о целесообразности льготных программ. На самом деле, это тема отдельной большой статьи, которую обязательно напишу в ближайшие недели. Сейчас нужно лишь сказать, что в ноябре высказались о перегреве цен на новострой, уменьшении доступности жилья, или раздувании спроса из-за льготных программ на строящуюся недвижимость представители Госдумы, Центрального банка, и даже министерства строительства, которое ранее отличалось лоббизмом интересов застройщиков.
ЧТО НАС ЖДЁТ В ДЕКАБРЕ?
Разумеется, основным событием будет очередное заседание ЦБ 15-го числа, от которого есть разные ожидания. ВТБ вот, к примеру, не располагает позитивными:
Самые главные участники рынка недвижимости, наши сограждане покупатели и продавцы, в декабре увидят странное явление - битву сезонности против паршивой ипотеки. Декабрь - традиционно месяц с самыми высокими оборотами рынка. Но предновогодний ажиотаж не заставит ЦБ вернуть привлекательную ипотеку на новострой. Это будет странное время, когда наиболее ликвидные предложения будут раскупать за несколько недель или даже дней, в то время как объекты недвижимости, пользующиеся меньшим спросом, будут продаваться тяжелее, чем летом.
Ну а если в это время Вас занесёт на рынок недвижимости Питера - буду всегда рад помочь по контактам в описании канала.
Всем добра и хорошего окончания года!
