Существует ряд рисков при покупке нежилого помещения. Зачастую покупка нежилого помещения происходит с целью получения прибыли. Давайте рассмотрим риски при покупке, в том числе коммерческого помещения.
Покупка без проверки технических характеристик объекта
Как правило, техническое состояние нежилого помещения напрямую влияет на срок его эксплуатации. Прежде всего, необходимо обращать внимание на отделку помещения, состояние кровли, систему отопления, проводки. От технического состояния нежилого помещения зависит регулярность произведения ремонтных работ, а значит расходы на его обслуживание.
Риски покупки без надлежащих документов
Необходимо тщательно проверять юридические документы на недвижимость, а именно правоустанавливающие документы, на основании чего собственник приобрёл недвижимость (договор купли-продажи, договор инвестирования, договор долевого участия).
Особенно обратить внимание на то, продается ли недвижимость отдельно от бизнеса, если это юридическое лицо, или продается как доля в бизнесе. Зачастую во втором варианте юридическое лицо может использовать схему ухода от налога и предложить покупателю занизить стоимость объекта недвижимости.Но налоговая может выявить эту схему ухода от налогов, и тогда надзорные органы могут настоять на том, чтобы признать сделку по договору купли-продажи недействительной. В таком случае покупателю придётся вернуть недвижимость, а ему будет возвращена та сумма, которую он заплатил за покупку.
Незаконный перевод недвижимости из жилого в нежилое
При покупке нежилого помещения важно заглянуть в технический паспорт, в котором указывается характеристики объекта недвижимости, изучить конструктивные особенности нежилого помещения. В некоторых случаях собственники производят перевод помещения из жилого в нежилое. В таком случае важно удостовериться в законности такого перевода. Согласно статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое необходимо получить согласие всех собственников помещений, которые находятся в одном здании с продавцом, а также предоставить необходимое документы для согласования такого перевода уполномоченным органом.
Риски взаимодействия с недобросовестным собственником
Также важно проверить и собственника нежилого помещения:
- Если собственником является физическое лицо, то нужно проверить действительность паспорта, отсутствие задолженности у приставов, налоговой задолженности , отсутствие судов в отношении нежилого помещения, банкротства собственника.
- Если собственником нежилого помещения является индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, важно проверить наличие арбитражных судов, отсутствие задолженности перед кредиторами, банкротства. У юридического лица важно проверить учредительные документы, например, устав, наличие сведений о возможности продажи недвижимости без согласования третьих лиц или ,в случае необходимости, проверить получение таких согласований.
Осуществить комплексную проверку недвижимости и собственника на риски можно на сайте РеалтиКлауд (кликнуть здесь).
Привлекательность объекта
При просмотре нежилого помещения обращаем внимание на расположение, возможность привлечения клиентов, если планируется сдача в аренду, необходимо учесть привлекательность такого нежилого помещения арендаторам. В противном случае такое нежилое помещение будет неликвидным, а значит могут возникнуть сложности при его продаже.
Налоги при продаже
При покупке нежилого помещения также важно предусмотреть налоги, которые потребуется заплатить при продаже нежилого помещения. Как правило, нежилое помещение используется в коммерческих целях. А это значит, что минимальные сроки владения недвижимостью, которые освобождают собственника от уплаты налогов согласно статье 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации не будут действовать .
