«Почему вы не работаете с ипотекой?». Такой вопрос нередко задают мне и другим представителям компании Inreit потенциальные инвесторы. Ситуация объяснимая. Вложением в доходные апартаменты интересуются многие. При этом далеко не у каждого на руках имеется 6-7 млн рублей. Помочь таким гражданам и призвана ипотека. Но так ли эффективна эта помощь?
Наша позиция
Сегодня Inreit действительно почти не соприкасается с ипотекой. Эта форма кредитования с трудом вписывается в нашу бизнес-модель. В отличие от многих застройщиков, мы не работаем по закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Указанный документ предусматривает жесткую процедуру согласования работ, начиная с этапа подготовки проектной документации. И обязывает застройщика открывать продажи помещений в будущем объекте только после одобрения этой документации банком. На практике сбор и согласование необходимого пакета документов отнимает около полугода с момента приобретения застройщиком земельного участка.
Как создатели апарт-отелей на базе уже построенных зданий, мы поступаем иначе. Продажи юнитов в наших объектах открываются до начала подрядных работ вскоре после появления проекта их планировки. В разгар редевелопмента студии в строящемся отеле, как правило, распроданы. Такой подход существенно ускоряет ввод объекта в эксплуатацию. Отсюда инвестор начинает раньше получать пассивный доход.
Обратная сторона отказа от работы по 214-му закону состоит в невозможности использования ипотеки до завершения кадастровых работ. Наши инвесторы могут использовать этот вид кредитования только после того, как их помещениям присвоят отдельные кадастровые номера. Необходимость в ипотеке к тому моменту возникает разве что у перекупщиков.
Многие интересующиеся доходными апартаментами расценивают отказ компании от применения ипотечных программ как ее недостаток и выбирают сотрудничество с другими застройщиками. Однако так ли эффективна ипотека в случае с этим видом недвижимости?
В отличие от квартир апартаменты по закону не относятся к категории жилых помещений. Ни одна из льготных ипотечных программ на них не распространяется. А значит, брать помещение в ипотеку инвестору придется под немалый процент. Нынешние кредитные ставки столь высоки, что сводят на нет смысл такого вложения. Краеугольный камень инвестиции — извлечение прибыли. Но едва ли об этом можно вести речь в текущих условиях.
Апартаменты в ипотеку по косточкам
В отличие от квартир апартаменты по закону не относятся к категории жилых помещений. Ни одна из льготных ипотечных программ на них не распространяется. А значит, брать помещение в ипотеку инвестору придется под немалый процент. Нынешние кредитные ставки столь высоки, что сводят на нет смысл такого вложения. Краеугольный камень инвестиции — извлечение прибыли. Но едва ли об этом можно вести речь в текущих условиях.
Чтобы не быть голословным, разберу типичный пример актуальных предложений работающих с ипотекой петербургских создателей апарт-отелей. Из соображений корректности сокращу название объекта до одной буквы.
Итак, в городе строится апарт-отель W. Девелопер предлагает инвесторам юниты по цене от 7,5 до 15 млн рублей и фиксированный годовый доход в размере 720 тыс. рублей без учета налога сроком на три года. Допустим, вы выбираете наиболее доступный вариант за 7,5 млн. В этом случае ваша доходность составит 9,6% годовых.
Какие ипотечные условия предлагает банк? Первоначальный взнос — 20%, то есть 1,5 млн рублей. Оставшиеся 6 млн выплачиваются по ставке 16-17% годовых, что весьма обременительно. И увы, это стандартный на сегодня процент для апартаментов. Как видите, он почти вдвое превышает арендную доходность.
Разделим обещанные 720 тыс. на 12 и получим 60 тыс. в месяц — это ваш доход. Однако ежемесячный платеж по кредиту будет сжирать эту сумму. А заодно и дополнительные средства из вашего кармана. К примеру, при пятилетнем сроке платеж составит 148 тыс. рублей в месяц. Иными словами, на эти пять лет вместо пассивного дохода вы получите ежемесячный расход на сумму 88 тыс. рублей. И пока это явно не выглядит как инвестиция.
Сколько составит ваша переплата в конечном счете — точно подсчитает только банковская программа в зависимости от ипотечного периода. Так, за те же пять лет, согласно калькулятору Сбера, вы подарите банку свои кровные 2,9 млн рублей.
Прибавим эти 2,9 млн к первоначальной сумме покупки. Итого студия фактически обойдется вам в 10,4 млн рублей. 9,6% годовых от этой суммы должны составлять 998 тыс. рублей. Вы же получите только 720 тыс.
Отдельный вопрос — окупаемость вашего вложения. Соглашаясь на ипотеку, вы заранее растягиваете этот срок как за счет траты времени на погашение кредита, так и за счет увеличения исходной суммы. Допустим вы погасили ипотеку за пять лет, отдали 10,4 млн рублей. Только с этого момента нужно отсчитывать срок окупаемости.
Мы помним, что за указанный период вам начисляли 720 тыс. в год. Значит, в общей сложности выплатили 3,6 млн рублей. Вычтем эти деньги из затраченных 10,4 млн и получим 6,8 млн рублей — вот итоговая сумма, которую вам предстоит окупить в дальнейшем. Если вам продолжат платить 720 тыс. в год, то за счет сдачи в аренду ваш апартамент окупится только через девять с лишним лет помимо уже потраченных пяти.
Единственное, что вас выручит в этом случае — капитализация актива. За пять лет ваша недвижимость при хорошем раскладе должна подорожать примерно на 75-100%. То есть примерно вдвое от выставленной застройщиком суммы 7,5 млн рублей. Предположим, что по истечении пятилетки стоимость студии составит 15 млн рублей. Вычтем из этих 15 млн рублей сумму ваших затрат и получим 8,2 млн рублей. Столько вы выручите по истечении тех пяти лет.
И это идеальный сценарий, где не учитываются многие «но».
За скобками
Что это за «но»? К примеру, по ходу чтения вы наверняка забыли, что застройщик обещал фиксированные выплаты сроком только на три года. Есть вероятность, что по истечении оговоренного периода размер выплат снизится. А ипотечные условия не изменятся. Расходы дополнительно вырастут.
Еще одно «но» заключается в том, что найти приобретателя апартаментов за 15 млн рублей не так просто. Ведь доходность перекупщика с увеличением суммы покупки снизится вдвое. На практике такой актив может еще на годы повиснуть в воздухе. И все это время вы продолжите сидеть в минусе.
Третье «но»: мы рассматривали сценарий, при котором ваши апартаменты сдаются в аренду сразу после приобретения. Благо, подразумеваемый нами апарт-отель действительно вводится в эксплуатацию в конце текущего года. Если же на его месте оказался бы объект на начальном этапе строительства, вы залезли бы в ипотеку без финансовой поддержки со стороны застройщика. Иначе говоря, на протяжении ряда лет несли бы только расходы. А срок окупаемости при этом дополнительно бы сдвигался.
Наконец, мы учитывали вариант вложения в апартаменты с приемлемой доходностью 9,6% годовых, поскольку отель находится почти в центре. И это редкий на сегодня пример строящегося с нуля питерского объекта в хорошей локации. Большинство же апарт-отелей возводится в спальных районах и демонстрирует доходность не выше 7% годовых. А ликвидность их крайне невысока. Выбирая такие объекты для вложения с помощью ипотеки, вы с большой вероятностью получите не выгодную инвестицию, а настоящее фиаско.
