Я сам работал по каждому из этих способов и держу пари, что вы сейчас вкладываетесь по одному из них и совершаете те же ошибки, что и я когда-то.
Вариант 1. Свои деньги + раздел прибыли.
Инвестор платит за всё — покупка объекта, ремонт, стейджинг, комиссионные.
Команда ни за что не платит, но делает все работы.
Команда ведёт учёт расходов, в конце проекта подсчитывает прибыль и получает свою долю от инвестора.
Какие тут проблемы:
- Высокий порог входа — не у каждого инвестора есть 10-20 млн. на финансирование проекта.
- Много денег в один проект — при таких суммах часто все деньги инвестора идут в один проект, а диверсификации у него нет.
- Маленькая доходность — часто инвестор рассчитывает на доходность от 25% годовых, но далеко не все проекты способны ее дать при таких объёмных вложениях.
- Как результат, жёсткая торговля с командой за долю прибыли.
Вариант 2. Инвестор берёт ипотеку и платит её сам из своей части прибыли
Уже лучше. Потребность в капитале сокращается, доходность растёт, появляется возможность диверсифицироваться, вложив в насколько проектов.
Однако, инвестор становится очень уязвим к сроку проекта. Проценты отъедают прибыль, и при затягивании проекта результат инвестора может стать отрицательным.
Вариант 3. Проценты по ипотеке обслуживаются из прибыли проекта
Уже лучше. Теперь все вместе заинтересованы в быстроте проекта.
Но вам как инвестору всё ещё нужно выделять средства на ремонт и обслуживание ипотеки. А что, если смета превышается, срок затягивается, а средств на финансирование всего этого не было предусмотрено?
Ну и во всех трёх способах команда не вложила в проект ни рубля. Это означает, что, если прижмёт, ничего не останавливает ваших уважаемых партнёров списать время, потраченное на проект, и отбыть в неизвестном направлении.
А у вас были описанные проблемы или опасения?
(О том, как решаю их я — в следующем посте)
