Инвестиции в редевелопмент | Лещенко

Продал клуб и конференцию Пора сорвать покровы. Я продал Клуб Флипперов (сеть чатов о флиппинге, в самом крупном из которых 9000+ участников) и конференцию о флиппинге "Флип-экспо" (250 билетов продано на последнюю конференцию) Самолёту. Тому самому. Почему? 1. Прошла любовь, завяли помидоры Я уже не погружен во флиппинг на 100%, как в 2020-2022 годах. Раньше я мог сутками говорить о нём и три года безвозмездно пилить ИТ-продукт по флиппингу. Эх, было время! :) Но после 2022 года главное слово — диверсификация. Я не перестаю заниматься флиппингом. Но теперь я не ухожу глубоко в одну тему. Наоборот, занимаюсь разными и переношу лучшие подходы из одной в другую. 2. Новый хозяин подходит лучше Я не мог ответить на вопрос “Зачем я делаю клуб и конференцию”? Пазл не сходился. Медиа-активы (клуб и конференция) должны либо сами достойно монетизироваться, либо поддерживать какой-то другой продукт, где происходит монетизация. Клуб у нас был бесплатный, а конференция не окупала вложенных в неё сил. Все было бы понятней, если бы у меня была флиппинговая франшиза. Обучение флиппингу + финансирование проектов + дополнительные услуги. Тогда туда идеально ложится сообщество франчайзи — чаты и конференция. Но у меня нет такой франшизы. А у Самолёта — есть! 3. Нужен фокус Когда я в январе объявил о проведении очередной конференции о флиппинге, я прямо на уровне тела почувствовал — это могло быть ошибкой. Нет, ну я вижу, что у кого-то из знакомых несколько бизнесов одновременно. В этом есть резон — лучше опираться на две-три ноги, а не на одну. :) Но приглядевшись, понимаешь, что у них все бизнесы уже едут самостоятельно. И они только тогда берут новую идею, когда основатель может уделять ей всё время. А я же изменял одному новорожденному (инвестиционному фонду) с другим (клуб и конференция). Некошерно. Поэтому отдаю Клуб и конференцию в надежные руки Самолёта, а сам фокусируюсь на развитии инвестфонда. Новая эпоха! ПС. Что думаете? Правильно поступил?

#Флиппинг — пробуксовка Периодически пишу свой взгляд на рынок флиппинга (тут, тут и тут). Сегодня — о флиппинге в 2024 году, в период высоких ставок и стагнирущих цен. К чему флипперы привыкли в 2020-2023? — Правильней взять ипотеку (9-11% годовых в лучшие времена), чем обращаться к частному инвестору (30-50%) — Цены постоянно растут, и если ты затянул с ремонтом, то только заработал больше 🤷‍♂️ — Продажа с первого показа — цены растут, покупатели спешат, потому что на следующей неделе все будет дороже 🏃 — Как в пословице — прилив поднимал все лодки, и, работая на этом рынке в это время, было приятно чувствовать себя гениальным предпринимателем 💪😁 Что происходит сейчас? — Высокая ключевая ставка имеет следствием дорогую ипотеку и привлекательные депозиты — Подъем ипотечных ставок и закрытие льготных программ привели к стагнации цен Как это влияет на флиппинг? — Эконом-сегмент: Покупатели, которые собирались брать в ипотеку, откладывают покупку. Когда-то, когда ставки упадут, этот весь отложенный спрос выстрелит, но пока что это приводит только к падению спроса, жестокой конкуренции за покупателя, снижению маржи и удлинению сроков. — Комфорт и бизнес: Напрямую ставка не влияет из-за малой доли ипотеки. Но покупатели, которые в период роста цен спешили выйти на сделку, теперь отлично себя чувствуют на депозитах. Квартиры смотрят, но без ажиотажа. Кэш в банке, проценты капают. — Итого: сроки высокие, процентные расходы высокие, доходность падает. Что будет? — Ждем падения цен на первичку — в первичке клиенты станут еще меньше спешить, сроки флиппинговых проектов будут расти, а маржа — падать — Падение цен на первичку будет давить на вторичку, и там будут работать те же тренды, что и в первичке, но с меньшей интенсивностью — Как ни странно, но спасением для флиппинга было бы повышение инфляции. Люди побегут от депозитов в недвижимость и сроки флиппинговых сделок должны выправиться. Но как мы уже видим, ЦБ зорко стоит на страже и на повышение инфляции ответит повышением ключевой ставки. Эффект инфляции обнулится. Что делать флипперам и инвесторам? — Принять новую реальность — жить какое-то время будет сложнее. — При анализе проектов во время закупки закладывать большие плановые дисконты и сроки экспозиции. — Флипперам уходить от фиксированных процентных расходов (ипотека и фиксированная доходность инвестора). Разделять прибыль и риски затягивания проекта с инвестором. — Учиться побеждать в условиях высокой конкуренции: управлением издержками, лучшей подстройкой продукта под клиента, более цепким процессом продаж. — Продавать курсы по флиппингу 😅 — Понимать, что все циклично и рынок восстановится через пару лет. (А пока что надо потерпеть и заменить черную икру на красную. 🙃) Опытные флипперы, что думаете?

Уход из найма. Ещё 3 мифа. В прошлое воскресенье "я не договорила", поэтому вот вам ещё 3 мифа про уход из найма. Миф 4. В компании у меня коллектив, а в бизнесе — одиночество Ну, давайте начистоту, коллектив в найме — палка о двух концах: — Нужно налаживать отношения с теми, кого ты не выбирал себе в друзья. Если смежник тебе не нравится, в большинстве случаев ты должен терпеть. — С коллективом нужно не только дружить, но и конкурировать. В большой компании без политики никак, а я, например, в этом очень слаб. А что оказалось в своём бизнесе? — В бизнесе гораздо легче создать себе окружение, которое будет тебе приятно. Сам выбираешь клиентов, подрядчиков, партнёров и инвесторов. Легко можешь отказаться от общения с людьми, которые тебя бесят. — Можешь выступать в клубы и ходить на мастермайнды, и никто сверху тебе слова не скажет. — Твои партнёры часто становятся твоими друзьями и единомышленниками. Миф 5. В найме в 19 ухожу домой, а в своем бизнесе работаешь круглосуточно Ну не верю, что у вас не было периода, когда в найме надо было “поднапрячься”. У меня первая поездка на Мальдивы совпала с тяжёлым периодом на работе, и я 10 дней так и сидел — ноги в песке, а глаза — в ноутбуке. Возненавидел работу, начальников, подчинённых, а главное — себя, потому что позволил себя во всё это вовлечь. А что у предпринимателя? — Работа не обязательно увеличивается, а скорее, размазывается внутри суток. Можешь с утра порешать вопросики, потом пойти на спорт, потом рабочая встреча, потом позаниматься домашними делами, потом опять работа, потом заниматься с детьми, но одним глазом отвечать в телефоне на рабочие сообщения. — Поначалу приходится делать все самому — от разработки стратегии и построения финансовых моделей до поездок в налоговую. Непривычно, но в принципе, разнообразно и интересно. — Полная свобода в делегировании: не нравится работа — отдай подрядчику или подчинённому. — Но главное — ты работаешь на себя, а такая работа редко бывает в тягость. Миф 6. Можно всегда из предпринимательства вернуться в найм Я сам бывших предпринимателей не нанимал — слишком сложно управляемы. Уже глотнули свободы — как их теперь поставить под ярмо? :) А 2022 году я получил подтверждение этой теории с другой стороны. У меня были проблемы с деньгами и я очень серьезно рассматривал возвращение в найм. Но каждый раз при приближении к собеседованию я начинал саботировать процесс. По идее, я должен был демонстрировать, как я воодушевлен перспективой поработать в этой компании, предлагать идеи, активно искать тех, кто там уже работает. Но при одной мысли об этом меня тошнило и я эмоционально возвращался в то подавленное состояние, когда я был на грани увольнения с последнего места работы. А потом дела наладились и я сконцентрировался на своём бизнесе. В общем, если: — вас прельщает дорога приключений и у вас отбито чувство самосохранения, — вы своенравны и свободолюбивы, — вы разносторонне одарены и трудолюбивы, — у вас нет синдрома самозванца и повышенной самокритичности, — у вас здоровая психика, нервная и пищеварительная системы, — у вас есть окружение, готовое вас провести через "долину смерти", то все остальные стопицот сложностей предпринимательства вам вполне по плечу! Айда к нам! 🤗

Уход из найма. 3 мифа. Продолжаю воскресные исповеди. Хочу помочь тем, кто сейчас стоит на пороге ухода из найма. Написал, где у меня самого ожидания от своего бизнеса разошлись с реальностью. Миф 1. В бизнесе много (или мало) денег В найме я не понимал, как мне заработать большие деньги честным путём. Мой личный доход рос гораздо медленнее, чем показатели подчинённых мне направлений. Мне казалось, что в своём бизнесе я уж точно заработаю больше. С другой стороны, а вдруг не получится и все — алкоголизм, развод, голодная смерть? Оказалось: — Исследование: в найме управленцы в среднем зарабатывают столько же, сколько и в своем бизнесе. — Бинарный взгляд на бизнес некорректен — либо всё выиграл, либо всё проиграл. Гораздо более вероятен срединный путь — деньги будут, но не сразу, не так регулярно, не в том количестве и не с тем образом жизни, о котором мечталось. — У меня сначала было много всякой мути — неудач, нерабочих гипотез, дурацких идей и самообмана. (Три года упорно пытался сделать Флипио — продукт, на который не было платежеспособного спроса.) Деньги были, но это была прямо трудовая копейка, небольшая и смоченная по‌том и слезами. Всё это время я накапливал знания о том, как делать не надо. Это важный этап, и проскочить его не удастся. — Постепенно я понимал, что работает, а что нет. Деньги начинали приходить, но очень быстро наступала так называемая “гедонистическая адаптация”. Мне снова начинало казаться, что это не деньги, что я ничтожество, а вот у Вагана / Дениса / Ильдара — нормальные обороты. И я заходил на новый круг. Миф 2. В найме — рабство, в предпринимательстве — свобода В найме с ощущением свободы есть проблемки. Мне казалось, что я живу чужой жизнью, а не своей. Выполняю чужие цели. Лью воду на чужую мельницу. Зачем? Вот уволюсь и буду свободен как птица! Оказалось: — Не все так однозначно. В найме были ситуации, когда давали полную свободу творчества, месяцами не контролировали результат, давали год на раскачку направления. А в бизнесе я видел ситуации, когда предприниматели входили в кабальные сделки из-за того, что было нечего есть. — Я бы сказал, что в предпринимательстве у тебя нет абсолютной свободы — если хочешь зарабатывать, ты должен входить в сделки, а значит, связывать себя обязательствами. Но есть свобода выбора: кому, какие и в каком объеме обещания давать. Ей надо научиться распоряжаться, и я учусь этому по сей день. Миф 3. Свой бизнес — большие риски, а в найме я защищён Ну, в найме лично я себя никогда защищённым не чувствовал: — К тебе всегда относятся как к ресурсу. Не даёшь результата — окажешься на улице. — Собеседуя взрослых дядек, я чётко понимал, что при прочих равных выберу молодежь. Больше энергии, меньше цинизма, большая готовность учиться и адаптироваться. И я понимал, что я сам не молодею, и, когда начну искать работу сам, про меня наниматели будут думать так же. А что в своём бизнесе? — Да, цена принимаемых решений возрастает. Теперь отвечаешь за все ты, и рискуешь не деньгами нанимателя, а своими. — Но довольно быстро понимаешь, что чем больше риск и ответственность, тем больше ты зарабатываешь. Звучит парадоксально, но к риску и ответственности в пределах посильного начинаешь стремиться сам. Искать ту нишу, где ты можешь взять максимум ответственности и получить максимум маржи. — Одновременно происходит понимание, что всех денег не заработаешь, и надо делиться с партнёрами, подрядчиками, сотрудники и консультантами, чтобы снизить уровень риска до приемлемого и заработать самому. Например, если проект большой, и один не вывезешь. Или если делаешь проект в какой-то области впервые. — Учишься продумывать план А, Б и Ж наперёд. Отдавать приоритет тем проектам и конфигурациям сотрудничества, где Ж прикрыта во всех случаях. В общем, о своем выборе уйти в свой бизнес я в итоге не жалею. Да, бывает хорошо, а бывает непросто, непонятно и страшно. Но вспомните наших предков. 1000 веков назад бегали по саванне с голым задом, не знали, что будет на ужин, и выжили! И мы с вами выживем! ❤️ ПС. Не хватило места — в следующие выходные продолжение!

Безопасность и свой бизнес Недавно проводил необычную консультацию для инвестора (см. отзыв выше). Задача была не получить знания по недвижке, а разобрать личную стратегию. Ну, меня хлебом не корми — у меня есть авторская методика построения личной стратегии, и я был рад ей поделиться. Но в процессе разговора всплыл глюк, который я часто вижу и у своих знакомых, и которым, признаться, иногда страдаю сам. Речь о попытке достичь финансовой безопасности через создание и масштабирование бизнеса. Чтобы через бизнес получить безопасность, должно произойти две маловероятных вещи: 1. Бизнес должен получиться. Я не сомневаюсь в ваших талантах, деньги придут. Но, как показывает практика, не сразу и не столько, сколько хотелось. И не вам. 2. Бизнес должен быть построен так, чтобы вы не несли ни за что ответственности: ни за сотрудников, ни за клиентов, ни за инвесторов. Но обычно-то всё по-другому! Бизнес — это когда ты кругом должен. Когда все вокруг получили деньги (поставщики, инвесторы, сотрудники, налоговая), а ты получаешь последним. Где регулярно в 5 утра просыпаешься уже невероятно бодрый, как будто к тебе тайком подключили капельницу с кофе. Понимаешь, что причина бодрости в том, что ты уже во сне начал решать проблему с подрядчиком или просчитывать пути выхода из кассового разрыва. Где в любой момент может прилететь нежданчик от подрядчиков, администрации или налоговой. Где наш главный ньюсмейкер может отчебучить такого, что вся стратегия твоего бизнеса и все твои проекты — коту под хвост. В общем, слово "безопасность" тут даже рядом не лежало. Есть, правда, приятный бонус — через некоторое время болевой порог повышается, кожа дубеет, а собственный масштаб начинаешь измерять через масштаб проблем, из которых тебе удаётся выруливать. 😀 А как тогда почувствовать себя в безопасности? Объяснить себе, что бизнес — это для самореализации, а вопрос безопасности решается совсем в другом измерении — в плоскости работы с сознанием. Я люблю себе повторять, что вселенная изобильна. (Привет эзотерикам! 👋) Наши предки 100 000 лет назад бегали с голыми ж@пами и не понимали, что будет на ужин. Но выжили! Значит, ты-то всяко выживешь! 😀 Важно от этой вселенной не прятаться, а открыто идти к ней со своим запросом. (И не забывать про "пожалуйста" и "спасибо". 😀 ) А если нужна безопасность — то надо закрыться дома, отключить телефон и залезть под кровать. Там тебя точно никто не найдёт и можно будет спокойно встретить свою старость. 😀 А у вас как? Получается чувствовать себя безопасно в бизнесе? Или в найме было безопасней? ПС. А вот про мифы ухода из найма: https://t.me/flipping_invest/571