Чем консервативнее продукт, тем меньше рисков он сулит при вложении. Насколько актуально это утверждение сегодня? И так ли безопасно инвестировать в наиболее популярный среди классических инструментов — недвижимость? Разберемся в этой статье.
Кийосаки рекомендует
Высоколиквидная доходная недвижимость имеет ряд безоговорочных преимуществ перед другими инвестиционными инструментами. Как материальный актив, она не исчезает в результате обвала рынков и дефолтов. Дорожает по мере разгона инфляции, спасая накопления собственника. И в отличие от других активов приносит двойной доход: в краткосрочной перспективе за счет сдачи в аренду и в долгосрочной за счет роста стоимости.
Неслучайно инвестиционный гуру и автор финансового бестселлера «Богатый папа, бедный папа» Роберт Кийосаки регулярно выделяет недвижимость в числе трех рекомендуемых им инвестиционных направлений наряду с драгметаллами и биткоином.
Криптовалюта — инструмент высокодоходный и вместе с тем высокорисковый. Этот актив нематериален, юридически не защищен и может подвергнуться атаке хакеров. Кроме того высокая волатильность рынка коенов делает это направление одним из наиболее ненадежных.
Золото как существующая в натуре вещь гораздо надежней. Отчего используется не столько как инвестиция с целью приумножения капитала, сколько как форма сейвинга накоплений. Основной его минус в том, что драгметалл приносит доход исключительно за счет роста цены. При вложении в золото инвестор не получает ежемесячных процентов и может годами ждать прибыли. Тем более, когда покупает слиток в банке по невыгодному курсу и по такому же невыгодному для себя курсу впоследствии продает. Еще один недостаток связан с нюансами хранения. Любое незначительное изменение этого капризного металла к моменту продажи снижает его стоимость. А хранение в рекомендованном банковском сейфе требует платы, что тоже снижает доходность
На фоне этих и других направлений инвестиций вложение в ликвидную недвижимость представляется мне выигрышной стратегией. Не менее эффективной по сравнению с золотом в части сохранения сбережений и подчас сопоставимой по доходности если не с биткоином, то с ценными бумагами — своего рода золотой серединой между низкодоходными, но надежными средствами с одной стороны и высокодоходными, но рисковыми с другой.
Риски для покупателя недвижимости
Однако и вложение в недвижимость несет в себе риски. Разумеется, здесь не идет речь о вероятной потере актива, как в случае с криптовалютой, ценными бумагами или вкладами. Вступивший в силу 214-й закон об участии в долевом строительстве ввел жесткий порядок регулирования первичного рынка жилья и коммерческой недвижимости и почти свел на нет инциденты с обманом дольщиков. Риски при инвестировании в недвижимость, скорее, сопряжены с низкой доходностью и неликвидностью при выборе неудачного лота.
Если инвестора устраивает доходность на уровне 3-5% годовых, ему подойдет чуть ли не любая квартира в спальном районе. Впрочем, такую инвестицию не назовешь эффективной. Ведь только официальная инфляция в этом году превышает 7%.
Если хочется более ощутимого и притом пассивного дохода, выбор лучше делать в пользу сервисных апартаментов. Но важно понимать, что юниты в апарт-отеле не в центре приносят инвестору примерно ту же доходность, что сдача квартиры в долгосрочную аренду. К тому же апартаменты, как коммерческая недвижимость, в маловостребованной локации обладают низкой ликвидностью.
Главный риск здесь кроется в вероятности нарваться на недобросовестного девелопера. Застройщику не составляет труда нарисовать привлекательную доходность. В результате после ввода объекта в эксплуатацию покупателя апартаментов постигнет разочарование от несоответствия заявленных 10-12% годовых и реальных 5-7%. Идя по такому пути, человек рискует приобрести малодоходный актив, от которого впоследствии трудно избавиться.
Риски для наших инвесторов
С годами я, как инвестор и отельер, выработал формулу достижения максимальной доходности и высокой ликвидности апартаментов: такие помещения должны располагаться в центральных, привлекательных для туристов локациях и сдаваться в посуточную аренду. А чтобы сохранить пассивный характер такой инвестиции, управление апартаментами должна взять на себя компетентная УК. Однако в центре нет пятен под застройку. Чтобы заполучить доступ к таким локациям, застройщик должен освоить редевелопмент. Такой метод ускоряет процесс подрядных работ и сокращает издержки. И, что немаловажно, после обновления такого здания квадратные метры в нем дорожают на 20-40% и впоследствии ежегодно растет в цене на 15-20%. Так что после нескольких лет получения пассивного дохода от аренды инвестор может без труда перепродать востребованный актив с наценкой и выйти в прибыль.
По такому принципу сегодня работает моя группа компаний во главе с Inreit. Мы находим в исторических центрах Петербурга и Москвы перспективные здания. Привлекаем инвесторов. Проводим редевелопмент и создаем апарт-отели категорий 3 и 4 звезды под наше управление. После открытия инвесторы — владельцы апартаментов — получают стабильный пассивный доход от сдачи их помещений в аренду. По итогам 11 месяцев 2023 года студии в наших отелях показали доходность 11,6% годовых.
Для наших инвесторов существует единственный риск затягивания редевелопмента на лишние месяцы в силу специфики работы со старым фондом. К сожалению, собственники не всегда дают нам провести экспертизу объектов до их выкупа. Как следствие, в зданиях нередко обнаруживаются аварийные перекрытия, поврежденные участки кровли и прочие недостатки. Их устранение влияет на срок ввода отеля в эксплуатацию. Хотя и отмечу, что мы устраняем подобные дефекты за собственный счет и не перекладываем эту финансовую нагрузку на покупателей апартаментов – в наших договорах купли-продажи фиксированные цены. А инвесторы в итоге получают в собственность безопасный объект, соответствующий всем строительным нормам.
