Этим постом хочу открыть серию постов о таком процессе, как пересборка активов.
В течение последних лет, абсолютно четко выявилась тенденция, что со многими моими клиентами мы не просто продавали или покупали недвижимость, а переходили в инвестирование. Как? Совместно с ними мы формировали подходящую им стратегию работы с их активами и дальше ставили её в реализацию.
Постепенно, в связи с регулярностью подобных запросов, такое сопровождение и плотная работа с каждым клиентом переросла в то, что я называю «Пересборка актива».
Давайте вместе разберемся, что это такое.
Для начала, давайте классифицируем недвижимость на два абсолютно разных типа:
- недвижимость для жизни и
- инвестиционная недвижимость.
Недвижимость для жизни используется как постоянное место жительства. Комфортное месторасположение, парковые зоны, неплохая логистика, готовая инфраструктура, вот некие ключевые параметры, которые релевантные для её собственника.
Но совокупность данных свойств совсем не означает хорошую доходность на вложенные средства, если, вдруг, сложится такая ситуация, что из этой недвижимости придется извлекать доход.
Самые яркий пример, конечно доход от квартир, которые сдаются. Особенно выделю квартиры на вторичке без потенциала роста. С учетом простоев, обязательных вложений на амортизацию объекта доходность на капитал, который эквивалентен стоимости этой квартиры, будет находиться между 3 и 4 % годовых.
Альтернативный пример: покупка апартаментов стоимостью пять миллионов двести тысяч рублей на этапе получение кадастрового номера. Вложение туда ещё одного миллиона рублей на ремонт. Сдаваться они начнут примерно через 8 месяцев после покупки. При этом на руки инвестор будет получать около 65 тысяч рублей.
С учетом необходимости немного подождать и потенциального простоя вложения будут окупаться около 10 лет. Но и это ещё не всё.
Данный объект будет отрастать в цене, и инвестор всегда будет иметь возможность продать его, минимум за семь с половиной миллионов рублей уже через год.
При этом я вам привел пример, когда мы говорим о стратегии пассивного дохода. Когда такой задачи нет, то на спекулятивных инструментах (это когда мы покупаем объект, как-то преобразовываем, перепродаем), инвестор должен получать ОТ 20% годовых. Сами инструменты могут быть разные и этот пост не об этом.
К чему я это говорю, я призываю своё окружение не идти по инерции жизни, а считать цифры, смотреть на возможности, просчитывать свои потенциальные возможности, в том числе взаимодействия со мной, и не стесняться пересобирать свои активы.
У кого-то это объекты доставшиеся в наследство, у других это квартиры, которые были, куплены, когда бизнес был на подъеме и использовались просто для сохранения средств, у некоторых остаются финансы после альтернативного обмена своего жилья на другое, а уж какое количество вокруг заброшенных дач или недостроенных домов…
Всё это сегментируется на недвижимость, которая будет использоваться для жизни, и ту,
которая будет использоваться для дальнейшей капитализации или получения
дохода. Далее планируется какой тип доходности нужен (если у вас нет 300
млн., то я всегда за спекуляционный), подбираются инструменты в зависимости от
суммы и актуального положения рынка и старт в пересборку.
Важно - я никогда не призываю продавать единственное жилье и начинать инвестировать. В этой ситуации надо начинать с накопления через усиления финансовой грамотности.
К клиентам, которые идут со мной в пересборку я отношусь с особой щепетильностью.
Но, при этом, я достаточно смело призываю моих клиентов узнать об инвест. возможностях, о работающих кейсы, готов вместе съездить на текущие объекты. В общем всё начинается с любопытства. Возможно, вы именно тот человек, который может пересобрать свои активы и за несколько лет существенно увеличить свой капитал.
Моя личка открыта для всех, пишите и задавайте вопросы.
