Покупка квадратных метров в будущем здании на раннем этапе его возведения – популярный вид вложения среди инвесторов всего мира. Порою это пример продуманной, эффективной и доходной стратегии, а порою опрометчивый шаг. В каких случаях приобретение помещений в строящемся комплексе – будь то ЖК или апарт-отель – принесет вам ощутимую прибыль, а в каких случаях окажется заведомо проигрышной инвестицией? Разберемся в этой статье.
Покупка для перепродажи
Прежде чем рассматривать в качестве инвестиции покупку доли в строящемся здании, определимся с типом недвижимости и стратегией. Ибо одно определяет другое.
На мой взгляд, наиболее эффективным вложением на этапе котлована представляется покупка квартиры в ЖК для последующей перепродажи будущему жильцу. Почему квартиры, а не апартамента? И почему жильцу, а не арендодателю?
Как показывает практика, за время работ стоимость строящейся недвижимости к моменту ввода объекта в эксплуатацию увеличивается на 20-60% в зависимости от востребованности проекта и сроков строительных работ. Столько и составит прибыль первоначального собственника. При этом по мере роста цены помещения его будущая доходность для перекупщика пропорционально снижается и становится непривлекательной.
Предположим, вы купили номер в строящемся апарт-отеле за 5 млн рублей. Апартамент, как это часто бывает, расположен в спальном районе и предназначен под долгосрочную аренду. В будущем он принес бы вам, скажем, 300 тысяч рублей в год. Что составляет 6% от цены покупки. Такая арендная доходность вас не устраивает. После сдачи объекта застройщиком вы принимаете решение продать свой актив с 50-процентной наценкой, то есть за 7,5 млн рублей. На столько ваша недвижимость подорожала за три года строительства. Купивший у вас юнит человек впоследствии заработает те же 300 тысяч в год от сдачи в долгосрок. Но от 7,5 млн эта сумма составит 4% годовых. И это не та доходность, ради которой стоит рассматривать подобную покупку.
Логично предположить, что конечным приобретателем в этом случае окажется тот, кто покупает помещение для собственного проживания, а не последующей сдачи. Следовательно, для перепродажи здесь больше подходит квартира в ЖК.
Резон приобретать апартамент за 7,5 млн рублей возникает у перекупщика лишь в случае, когда объект планируется под сдачу в краткосрок. Только тогда юнит принесет его владельцу доходность на уровне 10% годовых. Однако для этого он должен располагаться в центральной, привлекательной для туристов локации. Но пятен под застройку там нет. Казалось бы, замкнутый круг. Однако не спешите с выводами. К этому вопросу вернемся чуть позже.
Покупка для сдачи в аренду
Теперь рассмотрим вариант приобретения апартамента на котловане. Как мы уже поняли, приобретать его выгоднее для последующей сдачи в аренду. Но и здесь не все так просто.
За пример возьмем ту же ситуацию: апарт-отель в спальном районе, последующую сдачу юнита за 300 тысяч рублей в год и доходность 6%. Допустим, вас устраивает этот показатель. Объект открылся, ваше помещение сдается, вы получаете обещанные застройщиком 6% годовых. О чем вести речь? Проблема в том, что на самом деле ваша доходность не дотягивает до 6%.
Секрет кроется в сроках строительства. Чем он дольше, тем ниже ваша доходность. Умножьте 300 тысяч на пять и получите 1,5 млн рублей. Эта сумма составит 6% годовых за пятилетку в пересчете на года. А теперь представьте, что три года из этих пяти ваше здание строилось, и только два года сдавалось. Значит, ваши 300 тысяч нужно умножать не на пять, а на два. Полученные 600 тысяч за пять лет составят не 6, а 2,4% годовых.
Как видно, и арендная стратегия в случае с вложением в апартаменты на котловане работает не столь эффективно. Значит ли это, что апартаменты не годятся как инвестиционный инструмент? Конечно же, нет! Что же в таком случае делать?
Готовое решение
Со своей стороны я рекомендую выбирать для вложения не объекты, возводящиеся с нуля, а объекты в редевелопменте. И на то есть ряд веских причин.
Надежность. Что бы ни случилось, вы не лишитесь приобретенной собственности: дом изначально построен. И эту недвижимость при желании всегда можно выставить на продажу.
Ускоренная окупаемость и повышенная доходность. Возведение здания с котлована занимает 2-4 года. Редевелопмент сокращает время строительных работ в
два-четыре раза. А чем быстрее вы получите свой апартамент, тем раньше он начнет приносить вам доход.
Сокращение издержек. Благодаря редевелопменту застройщик не тратит средства на возведение здания и не закладывает эти издержки в цену апартаментов. За счет такого подхода студии в центральных локациях Москвы и Петербурга сопоставимы по цене с юнитами в новых апарт-отелях на окраине.
Доступ к лучшим локациям. Редевелопмент дает инвестору возможность покупать недвижимость в наиболее востребованных точках города, где давно нет пятен под застройку. Эта недвижимость приносит наиболее высокую арендную доходность от 10% годовых за счет возможности сдавать ее в туристический сезон посуточно, обладает высокой ликвидностью и стабильно дорожает на 15-20% в год. Поэтому такой актив можно назвать одним из наиболее эффективных средств сохранения личных накоплений от обесценивания в период высокой инфляции.
Ведущим игроком на рынке редевелопмента готовых зданий под апарт-отели в топовых локациях Петербурга и Москвы выступает моя инвестиционно-строительная компания Inreit. Мы открываем отели в среднем через 6-18 месяцев после начала работ. За это время наши строители делают перепланировку помещений, обновляют инженерные коммуникации и делают современный дизайнерский ремонт. В результате наши объекты соответствуют всем техническим нормам, проходят гостиничную классификацию, получают категории 3 и 4 звезды и успешно конкурируют со всеми гостиницами в аналогичных микрорайонах исторического центра.
Наши апартаменты – это высоколиквидный продукт, имеющий в отличие от других видов инвестиций два доходных компонента. В краткосрочной перспективе за счет сдачи юнита в аренду наш инвестор имеет доходность от 10% годовых. В долгосрочной перспективе за счет последующей перепродажи наш инвестор зарабатывает 20-40% годовых. Притом, что цены на студии от Inreit сопоставимы по цене со студиями в апарт-отелях на окраине.
Если вам интересен такой вариант вложения, друзья, пишите мне в соцсетях:
Телеграм: https://t.me/kudinov_inreit
ВК: https://vk.com/kudinov_kirill
Instagram: https://instagram.com/kudinov_kirill.
