Жизнь заставила заняться этим вопросом: прямо сейчас продаю квартиру, посему крайне заинтересован в правильном определении цены.
Почему обычная рыночная оценка конкретной квартиры - не очень точна
Две причины.
Во 1х - каждая, КАЖДАЯ квартира (а тем более - дом, земельный участок, гараж, кладовка, место для парковки и т.д) - уникальна. Даже две совершенно одинаковые квартиры в одном подъезде, но на разных этажах - уже разные. Это очень похоже на цены алмазов и бриллиантов: в отличие от нефти и золота определение цены ан-масс невозможно.
Немалое, но неафишируемое значение имеет такая вещь, как фен-шуй. И не смейтесь. Я за последние лет 15 проверил на множестве конкретных случаев индийско-китайскую теорию - она реально работает (китайцы восприняли феншуй из Индии, там он называется "Ваасту"). Причём, изучать его необязательно: большинство женщин и некоторые мужчины чувствуют его и так, подсознательно определяя, нравится квартира или нет, а уже потом придумывая какие-то псевдо-рациональные объяснения и обоснования сделанному выбору. Правда, при таком подходе возможны грубые ошибки.
Я вас уверяю: хороший феншуй стоит того, чтобы за него заплатить - опять же опираюсь на множество исследованных кейсов с известными квартирами и известными результатами длительного проживания в них.
Именно в силу уникальности каждого отдельно взятого объекта все рыночные оценки - приблизительны. Но, поскольку цены объектов недвижимости велики, а продавать и покупать надо "на всю котлету", т.е. одним неделимым лотом/куском - эта приблизительность не устраивает ни покупателя, ни продавца.
Во 2х - нам неизвестны, по большому счёту, реальные цены сделок. И реальное состояние объектов при продаже-покупке.
Домклик и Циан.
Цены и рекомендации калькулятора недвижимости на Авито - что-то среднее между Домкликом и Цианом, поэтому Авито - не рассматриваем.
Я заглядывал и на Этажи, но увидев там явно и нереально завышенные цены по своей локации - перестал заглядывать.
Самые высокие цены - на Циане, самые низкие - на Домклике, и по объявлениям, и по калькуляторам.
Не путайте калькулятор недвижимости и ипотечный калькулятор, это совсем разные вещи. Калькулятор недвижимости даёт рекомендуемый интервал цен на объект. Алгоритмы таких калькуляторов просты и незатейливы, в описании и объяснении здесь не нуждаются.
Оценки конкретных объектов по калькуляторам этих двух площадок разнятся на 10-15%, что для определения цены квартиры\дома совершенно неприемлемо. Более того, часто границы рекомендуемых цен на Циане и на Домклике НЕ ПЕРЕСЕКАЮТСЯ!.
1% от стоимости наиболее ходовой 2х-комнатной квартиры - это приблизительно месячная зарплата квалифицированного работника в данной местности. Вы меня извините, но 10-15% цены двушки - это годовой заработок! Многовато, знаете ли!
Дело в том, что у Циана и у Домклика - разные базы расчётов.
Циан анализирует цены запросов, то есть он показывает хотелки продавцов. А цены запросов в объявлении - это цены НЕПРОДАННЫХ объектов.
Домклик анализирует цены реальных сделок, прошедших по ипотеке через Сбер. Не все сделки проходят через Сбер. Не все объекты Сбер берет в качестве закладной под ипотеку. Разумеется, Сбер никак не учитывает цену ремонта - для ипотечной закладной наличие ремонта никакого значения не имеет, на ликвидационную цену не влияет. И давайте честно: не все сделки проходят по цене, указанной в договоре.
При этом само собой получается, что Домклик учитывает цены БЫВШИХ РАНЕЕ, В ПРОШЛОМ, сделок, то есть данные немного устарели. В период бурного роста цен на недвижимость это автоматически занижает оценку (зато хорошо работает на ровном рынке, каким он был, например, в 2017-2018гг).
Истина, как всегда, лежит где-то посередине. В данном случае - где-то посередине между Цианом и Домкликом.
Здравомыслие
Цены в объявлениях - это цены непроданных домов и квартир. И эта аксиома даёт нам нулевую точку для начала движения.
Как мыслит продавец? Он приблизительно прикидывает среднюю цену квартир, похожих не его объект, (разумеется, переоценивая своё). Затем добавляет немного "на торг" (почему-то полагая, что в просмотренных им объявлениях "на торг" не добавлено). Полученное он и пишет в объявлении. Потом начинается долгое и унылое ожидание.
Типичнейшая ошибка - это переоценка имеющегося ремонта. Люди, сделавшие ремонт "под себя", почему-то думают, что все разделяют их эстетику. Увы, на вкус и цвет все фломастеры разные.
Видел как-то фото в объявлении на продажу со сложной лепниной на стене. Продавец, видимо, полагал, что эта лепнина повышает цену. Как по мне лично - это строительный мусор, подлежащий сносу и выносу, с сопутствующей грязью в квартире. То есть эта лепнина - недостаток, покупателя отталкивающий.
Продавать ремонт "под себя" - это как продавать любимый дорогой и красивый пиджак, но уже поношенный. Увы, никто не даст за него цену, заплаченную когда-то в бутике.
Изучение цен подтверждает: квартиры "с ремонтом", конечно, дороже, но разница между "без ремонта" и "с ремонтом" явно и значительно меньше стоимости такого ремонта.
Для покупателя предпочтительнее квартира в состоянии "белого ящика" (white box) в котором уже он сам сделает ремонт под себя.
Однажды наблюдал случай: новый владелец не то, чтобы ободрал обои - снес штукатурку во всей 60м квартире до кирпича, электропроводку и деревянные полы. А затем заново протянул электричество, оштукатурил и всё остальное.
Вторая типичнейшая ошибка - нежелание снижать цену несмотря на явное отсутствие спроса по установленной цене. "Но у меня же нормальная цена - как у всех!" - ну да, нормальная цена НЕПРОДАВАЕМЫХ квартир.
А как надо мыслить продавцу? Да очень просто - попробовать понять, как мыслит покупатель. А покупатель мыслит не просто, а очень просто.
Покупатель выбирает несколько устраивающих его квартир, торгуется с каждой и выбирает... нет, не самую лучшую! а самую дешёвую!
То есть на рынке недвижимости происходит ровно то же самое, что и в биржевом стакане: сначала забирают самые дешёвые лоты, причем на имеющийся ремонт внимания обращают мало. Затем - забирают самое дешёвое из того, что осталось. И снова затем - самое дешёвое из того, что осталось на третий круг и т.д. Причём, цена сделки возникает после торга, то есть самые дешёвые предложения уходят по цене ещё немного ниже, чем было заявлено в объявлении.
Понимание этого приводит нас к первому меняемому способу ценообразования:
Сomme il faut
Изучаем рынок в своей локации, по нескольким интернет-платформам. Находим квартиры, наиболее близкие по пользовательским свойствам к нашей.
Определяем нижний уровень цены предложения в своей группе. Приходим к пониманию на рациональном уровне, что цена реальной продажи будет где-то на 5% ниже нижнего уровня предложения (торг с покупателем). Последовательно проходим психические эмоциональные уровни отрицания, гнева, торга (с самим собой) и смирения.
Выставляем цену таким образом, чтобы оказаться вторым-третьим в очереди на продажу в своей группе, начиная с самого дешёвого. Ждём.
Явное отсутствие реального спроса означает одно из двух:
1. какой-то большой волной всех покупателей смыло за борт. Ну например - как в начале ноября этого года (резкое удорожание ипотеки). Сидим, ждём когда придёт новая волна покупателей.
2. кто-то догадался раньше нас снизить цену и пролез в очередь вперед нас. По правилам игры убивать конкурентов запрещено, поэтому приходится снижать цену так, чтобы встать таки впереди нахала.
Получаем, наконец, реального покупателя и торгуемся. Получаем цену равную той, на которую мы уже давно в душе согласились. Если получится чуть больше - радуемся и хвалим себя.
Ну а далее - заключаем, наконец-таки, сделку. Вуаля.
Объективное финансовое обоснование
Всё сказанное выше - чистейшей воды волюнтаризм и субъективизм, да ещё и на основе стадного инстинкта.
Но мы же объективные материалисты, нам же цифровые расчёты подавай! Ну можно и расчёты. Рассчитывать мы будем как цену облигации, которую рынок приводит к искомой рынком доходности. И это приводит нас ко второму вменяемому способу определения цены - по доходности.
Наблюдение за недвижимостью, своей и чужой (в т.ч. международный мониторинг по ютубу и всевозможным другим каналам связи) привели вашего покорного слугу к убеждению о всеобщности и непререкаемости правила "от 3х до 4х процентов", имеется ввиду годовая доходность с аренды на длительный срок (год и более). Крайние границы возможных колебаний доходности: от 5% до 2,5% в год.
Вы можете получать с объекта и заметно больше, но для этого надо переходить на посуточную сдачу.
Объяснение этому правилу самое простое: при превышении доходности жилой недвижимости в 5% арендаторы начинают массово переходить в ипотеку. Потому, что недвижимость при такой доходности- явно недооценена). При росте цен на квадратные при сохранении ставок аренды (в тугриках) автоматически падает доходность в процентах; падение доходности ниже 2,5% означает, что кирпич/бетон явно переоценен, и нашему рантьё выгодно продать этот бетон/кирпич (зафиксировав, т.о, апсайд по активу) и переложиться во что-то недооцененное (ну, или, хотя бы, оцененное нормально).
Для тех, кто не знаком с облигациями - разъясняю.
При одной и той же ставке аренды в деньгах (тугриках, сольдо, ракушках каури), ну пусть 1 сольдо в месяц (12 сольдо в год) и при доходности в 4% объект стоит 300 сольдо.
При такой же ставке аренды, но при доходности в 2,5% ваша вилла будет стоить уже 480 сольдо (чувствуете разницу?)
При такой же ставке аренды в 1 сольдо в месяц, но при доходности в 5% цена вышей виллы будет составлять... ой, 240 сольдо..... (ваш арендатор вдруг осознаёт непреходящую ценность собственного дома и решается на ипотеку).
Для упрощения мы сейчас рассматривает золотомонетную экономику, т.е. без инфляции.
Таким образом, колебания доходности жилой недвижимости ограничиваются автоматически, естественно-экономическими механизмами.
Предупреждение! В бумажно-банкнотной и в электронно-карточной экономических системах инфляция вносит существенные искажения; надо считать в реальной доходности, то есть от номинальной отнимать инфляцию. Кстати, прямо сейчас реальная доходность недвижимости отрицательна - потому, что доходность в %ах ниже инфляции в %тах. Для многих неожиданно, да?
Как вычислить справедливую стоимость вашего дома? Да очень просто. Открываем сайты недвижимости, забиваем в фильтры "аренда" и параметры вашего объекта, исследуем рынок аренды в своей локации. Учитываем, как и в случае с ценой, что на прилавке - ставки ЕЩЕ НЕ СДАННЫХ квартир. Находим нижний уровень, снижаем ещё 5% на торг, получаем цену, за которую была бы реально сдана именно ваша квартира. Умножаем на 12, затем пересчитываем на доходности в 3% и в 4%. Это и будут границы справедливой цены.
Какова нижняя вменяемая граница цены? Полученный годовой доход в тугриках пересчитываем по доходности 5%. Можно ли идти на продажу с ценой ниже? Можно, но только если вас к этому принуждают обстоятельства. А так - нет.
Например
Наши дни, Пятигорск, микрорайон Белая Ромашка, двушки 43-55м. Нормальный ремонт, нормальная мебель. Нижнее предложение - 20тр/мес.
При доходности 5% (минимальная цена) - 4,8М. Без мебели и сразу же под ремонт - ну, 4,2-4,3М.
При доходности 3% (верхняя вменяемая цена), с хорошим ремонтом, техникой и мебелью - 8М.
В этом же районе аналогичные квартиры с каким-то ремонтом идут от 4,6М (чуть выше 100т.р. за квадрат и дороже); без ремонта (вайт бокс) - от 5М (94т.р. за квадрат).
Надо отнять что-то на торг.
Прямо сейчас квартиры в этом районе торгуются по доходности около 4,5-5% - что полностью и исчерпывающе объясняет активность экскурсий, ой, показов, несмотря на удар по рынку недвижимости, вызванный высокой Ключевой Ставкой ЦБ РФ.
Вот вам и объяснение кажущегося парадокса: Эльвира Сахипзадовна взвинтила Ключ, а рынок недвижимости ответил ей ростом цен. Вуаля.
Всем удачи в бетонном казино!
