Честно скажу, глядя на ценники в московских новостройках я в последнее время не сразу соображаю, что передо мной цена за обычную квартиру, а не за какой-нибудь особняк на Рублевке. Ситуация на столичном рынке первичного жилья аномальная. Явный пузырь, цены в космосе, при этом покупателей до последнего времени это не шибко отпугивало... К чему все катится на рынке жилой недвижимости Москвы? Какие программы предлагают застройщики? Вот в этом давайте попробуем разобраться.
Рыночные ставки по ипотеке после роста ключевой ставки ЦБ стали запретительными. Ипотеку под 15% - 16% годовых брать готовы лишь те, кому до полной стоимости квартиры не хватает пары миллионов.
Все остальные либо откладывают покупку, либо пользуются льготными программами. Но по ним нынче свои ограничения - первоначальный взнос увеличен с 15% до 20%. Не удивительно, что выдача ипотеки обвалилась.
Объем выдач ипотечных кредитов в октябре составил 776 млрд рублей. То есть по сравнению с сентябрем ипотеки выдали на 20% меньше. Но по сравнению с октябрем прошлого года это все равно на 70% больше. Уж настолько велик ипотечный ажиотаж был в этом году. Вслед за падением спроса на ипотеку закономерно стал снижаться и спрос на сами квартиры.
По данным DataFlat, количество договоров долевого участия, заключенных в октябре в Москве, снизилось на 20% относительно сентября. Жаль, что на все эти падения спроса пока не реагирует цена жилья. Она в октябре выросла еще на процент.
Если проехаться по Москве, то можно видеть, как по всему городу строятся новые жилые комплексы. Сейчас их возводится более 200. Девелоперы наткнулись на золотую жилу. И пока спрос есть, стараются запустить в стройку как можно больше объектов.
А час икс, меж тем, близится. Он назначен на 1 июля следующего года. В этот день льготные ипотечные программы перестанут существовать. По крайней мере, этот срок указан в законе. Продлевать эти программы пока не намерены. Против этого выступают Центробанк и Минфин. Первый опасается за стабильность финансовой системы, а второй - за бюджет.
По расчетам Минфина, расходы федеральной казны на льготную и семейную ипотеку в следующем году вырастут в три раза. Со 150 до 454 млрд руб. Но деньги эти получим далеко не мы с вами, а застройщики и банки.
Мы-то как раз залезаем в кредитную кабалу. По последним данным ЦБ, чуть ли не половина ипотечных заемщиков отдают банкам больше 80% от собственных доходов. В общем, пузырь на рынке раздулся нешуточный. Но сдувать его застройщики не собираются. Наоборот! Изо всех сил стараются раздуть его сильнее, вводя различные программы. Ну а что - продавать то нужно, и желательно подороже.
Суть примерно одна. Банки сами дают субсидии клиентам. Например, как ни боролся Центробанк с околонулевой ипотекой, никуда она не делась. Просто слегка модифицировалась. Теперь супернизкую ставку банк фиксирует не на весь срок договора, а на период от года до пяти лет. Все это время нужно будет отдавать лишь тело долга. Успели за это время расплатиться с застройщиком - по сути, получили рассрочку. Не успели - на остаток суммы банк начнет начислять стандартную ипотечную ставку.
Ну и наконец, еще одна схема - кэшбэк от застройщика. Вы вносите первоначальный взнос в 20% и соблюдаете тем самым жесткие условия Центробанка. А застройщик возвращает вам половину этой суммы.. То есть, купить квартиру можно с минимальными накоплениями. Ну или сохранить деньги на ремонт.
Все это выглядит как завуалированная скидка застройщика. Ведь именно он будет компенсировать разницу в процентной ставке банку. Или нести расходы по кэшбэку на первоначальный взнос. Но надеяться на благотворительность девелоперов было бы наивно. Главный подводный булыжник всех этих субсидированных программ от застройщиков - это завышение стоимости квартиры.
Возьмем стандартную двушку в 60 квадратов в хорошем жилом комплексе от крупного столичного застройщика. Если брать квартиру в льготную ипотеку и самостоятельно вносить первоначальный взнос, то она обойдется в ₽19,1 млн. А если по акции с кэшбэком - уже в ₽24,5 млн. То есть, почти на 30% дороже.
В любом случае при выборе квартиры стоит все тщательно рассчитать. Посмотреть кредитную нагрузку. Заложить деньги на ремонт и непредвиденные обстоятельства. Провести, как говорят банкиры, стресс-тест. И посмотреть, потянете ли вы такие обязательные платежи в течение длительного срока или нет.
Одну подсказку дам. Посмотрите на обилие рекламы жилых комплексов и всевозможных скидок на квартиры. Они просто везде. В некоторых местах дисконт достигает 30 и даже 40%. Это говорит о том, что рынок затоварен. Квартир много, покупателей уже не хватает. А часики до конца льготной ипотеки тикают все громче. Так что, если нужна квартира, торгуйтесь до последнего. Деньги любят тех, кто за них борется!
