Продажи квартир в новостройках Ленобласти начинают снижаться. В октябре застройщики провели на 11,4% сделок меньше, чем в сентябре.
По данным сервиса DataFlat.ru, за октябрь 2023-го девелоперы реализовали 2315 лотов в областных ЖК. В сентябре - 2612 продаж. Вырос средний бюджет сделки: с 6 млн в августе до 6,2 млн рублей в октябре. Средняя площадь лота на протяжении 10 месяцев колеблется от 40 до 41,5 кв. м.
Скромные площади не должны удивлять: всего в новостройках Ленобласти возводятся жилые дома в общей сложности на 88 889 квартир. Из них 70,5% - 62 689 штук - однокомнатные и студии.
Такая однобокая квартирография объясняется вовсе не коварством застройщиков, которые обрекают новоселов на долгую (лет 20, пока ипотеку не выплатят) жизнь в тесноте. Девелоперы, в отличие от чиновников, прекрасно знают финансовые возможности покупателей. И строят ровно то, что смогут без особых проблем продать.
Рост продаж в сентябре-октябре (по отношению к скромному февралю - в два раза) тоже не удивляет: повышение ключевой ставки ЦБ сделало фактически недоступной «рыночную» ипотеку на вторичном рынке.
А в новостройках более 80% сделок проходит по льготным программам, по ставкам, которые субсидирует государство (6-8% годовых). В сентябре правительство с 15% до 20% увеличило первый взнос по ипотеке с господдержкой; те покупатели, у кого было предварительное одобрение от банков, поспешили заключать сделки. Стимул «дальше будет хуже» действует безотказно.
Состояние рынка в ближайшие месяцы будет определяться не столько законами спроса и предложения, сколько действиями ЦБ РФ и правительства. Наверху одновременно обсуждают: дальнейшее увеличение первого взноса (до 25%), прекращение льготных программ с 1 июля; продление их на неопределенный срок; введение льготных ставок на многокомнатные квартиры и вообще для многодетных и т.д.
А пока участники процесса оживленно спорят, правительство дополнительно выделяет из казны 95 млрд рублей на субсидирование льготных программ: 46 млрд - на «семейную», 41 млрд - на ипотеку с господдержкой.
Это в дополнение к уже потраченным миллиардам (сколько именно - неизвестно; планировали потратить около 150 млрд рублей). И эти 250-300 млрд надо будет изыскивать каждый год, и каждый новый льготный кредит будет увеличивать сумму бюджетных субсидий…
Девелоперы, с которыми регулярно беседует «Пригород», полагают, что потенциала для существенного роста цен на новостройки нет. А количество сделок будет плавно снижаться.
Сейчас в областных новостройках запас непроданных квартир - около 38 тысяч штук. Запаса хватит на 2,5 года, если вообще не начинать ни одной стройки.
Кстати: эксперты Frank RG в октябре уже отметили снижение выдачи ипотечных кредитов: по количеству - на 17% меньше, чем в сентябре, по объему - на 19,4%. Рынок остывает и потрескивает, как перегретый металл.
