Рассказываем вместе с экспертами о причинах падающего объема ипотеки и представляем прогнозы специалистов на ближайшие месяцы.
- Факторы замедления
- Прогнозы
В октябре этого года российские банки выдали около 200 тысяч ипотечных кредитов, что на 17% меньше, чем в сентябре. «В денежном выражении это сокращение составило 19%, достигнув 770 млрд рублей. Несмотря на это, результаты октября все еще остаются высокими – на 15% больше, чем в июне-июле, и в 1,5 раза больше, чем в октябре 2022 года», – обращает внимание совладелец агентства элитной недвижимости Wellside Алексей Николаев.
Факторы замедления
Замедление выдачи ипотеки эксперты связывают с несколькими факторами, включая рост рыночных ставок вслед за ключевой, изменения в льготных программах и ужесточение регулирования со стороны Центробанка.
«Значительный всплеск покупательской активности в период с августа по сентябрь был связан с новостями о повышении ключевой ставки – покупатели стремились успеть приобрести недвижимость по прежним условиям, – комментирует управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. – Данный период значительно превысил показатель и год к году. Сейчас же показатели спроса стабилизировались – драйвером продаж остаются льготные продукты, также девелоперы предлагают выгодные программы рассрочки и эксклюзивные акции. Снижения покупательской активности на данный момент мы не прогнозируем».
Возвращаясь к указанным выше факторам замедления, в сентябре всплеск спроса на ипотечные кредиты происходил из-за того, что большинство покупателей старались приобрести жилье до повышения процентной ставки. «15 сентября ЦБ поднял ставку до 13% годовых, а 27 октября – до 15% годовых. Ставка по ипотечным кредитам напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка: сейчас наблюдается закономерный спад спроса после сентябрьского всплеска. Спрос на ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке за месяц упал на 30-45% из-за высоких ставок банков. Вслед за ним начал падать спрос на ипотеку с господдержкой – до 10%», – говорит генеральный директор агентства недвижимости Homeway Марсель Ахметшин.
Добавим, что на рынке новостроек снижение объемов выдачи ипотеки произошло после повышения минимального первого взноса по льготным ипотечным программам с 15 до 20%. «Это отсекло часть готовых выйти на сделку покупателей из-за отсутствия соответствующих накоплений, – поясняет ипотечный брокер АН «Городской риэлторский центр» Юлия Маркина. – Но падение было не таким значительным. В ноябре сделки со строящимся жильем проводятся также активно. Покупатели торопятся оформить кредит из-за распространяющейся информации о скором повышении размера минимального первоначального взноса по льготной ипотеке до 30-50%».
Прогнозы
В представлении специалистов, объем выдачи жилзаймов продолжит сокращаться и в ноябре-декабре. «Ожидается дальнейшее снижение выдачи ипотеки на 20-25% по сравнению с текущими уровнями, – говорит Алексей Николаев, добавляя, – в условиях повышенных ставок по рыночным кредитам, ожидается увеличение спроса на льготные программы ипотеки. Доля таких программ может достигнуть 70-80% по количеству выдач и 80-90% – по объему. Таким образом, ноябрь предвещает снижение активности на рынке ипотеки, а также замедление роста цен на новостройки».
В дополнение Юлия Маркина обращает внимание, что на рынке готового жилья сегодня на ипотечные сделки выходят, в основном, по ранее одобренным заявкам с более низкой ставкой. «Новых клиентов, готовых приобрести жилье по действующей ставке в 17%, очень мало. Все планирующие покупку постараются успеть приобрести жилье в ближайшее время. А вот в декабре объемы выдачи будут еще ниже».
Вторя коллегам, Марсель Ахметшин замечает: «На общий фон выдачи ипотечных кредитов может положительно повлиять добавленная в ноябре льготная программа "Арктическая ипотека"».
Начиная с января 2024 года банки будут еще больше ужесточать требования к заемщикам по ипотеке на вторичном рынке и снижать уровень одобрения – убеждена управляющий партнер компании Deltaestate Елена Земцова. Это, по словам специалиста, замедлит темпы выдачи кредитов по рыночным программам, и доступными останутся лишь льготные жилзаймы c госсубсидированием на новостройки – семейная ипотека, льготная ипотека по ставке до 8%, дальневосточная и сельская ипотека.
«Интерес клиентов к льготной ипотеке продолжит расти и будет высоким как в течение четвертого квартала 2023 года, так и в первом полугодии следующего года, – полагает Елена Земцова. – Это связано с тем, что базовые ставки по ипотеке в совокупности с ростом цен на новостройки делают обычную ипотеку недоступной для большинства граждан».
Более того, Елена отмечает, что из-за высоких ставок в противовес снижению ипотечного спроса застройщики уже начали предлагать беспроцентные рассрочки на 12 и более месяцев. «Эта тенденция сохранится и будет расти процент людей, предпочитающих рассрочку ипотеке, так как это становится более выгодным. На ипотеку для покупки на вторичном рынке смогут претендовать только клиенты с высоким уровнем дохода».
Резюмируя, приведем еще одно экспертное мнение, согласно которому рынок ждет оттепели. «Объем выдачи ипотеки упал в октябре и будет падать дальше. По мнению аналитического центра ДOМ.РФ, объем может упасть до 25%. И это предсказуемо, так как недвижимость и спрос четко завязаны на ключевой ставке. Пока она практически заградительная, повышения спроса и новых ипотечных рекордов по объему ждать не приходится. По льготной ипотеке тоже условия ужесточаются: повысился первый взнос, банки не пропускают большое количество потенциальных заемщиков. Ждем оттепели. Но, по-видимому, она будет не скоро», – заключает основатель бутикового агентства недвижимости Chili Надежда Дубинина.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости и получать свежие обзоры и аналитику.
