Александра Михайловна Зарина, доцент Департамента международного и публичного права Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук, доцент
На сегодняшний день правовой статус земельного участка закреплен в ст. 141.2 ГК РФ, в которой он определен как часть земельной поверхности, границы которой установлены в законе. Таким образом, земля является недвижимой вещью. При приобретении данного объекта собственник наделяется триадой полномочий по владению, пользованию и распоряжению указанным объектом. Однако, одновременно у него появляются и обязанности по содержанию земельного участка в удовлетворительном состоянии, а также использованию согласно назначению.
В противном случае законом установлена ответственность за неисполнение данных требований.
Следует отметить, что в п. 1 ст. 234 ГК РФ установлено, что субъект права, который не обладает правом собственности на имущество, однако добросовестно, открыто для всех и непрерывно владеет определенным объектом в течение 15 или 5 лет в зависимости от статуса имущества, имеет возможность приобрести права собственности на него.
Утверждение о том, что лицу необходимо выждать истечение срока приобретательской давности неверно. В данном случае следует обратиться к установленным законом инструментам защиты права собственника. Действительно, собственник земельного участка не всегда знает о существовании определенного объекта недвижимости, соответственно и о своем праве собственности на него, также не всегда имеется возможность самостоятельной реализации полномочий по управлению. В любом случае данное право лицо должно доказать только посредством обращения в судебные органы.
В судебной практике отмечается такая причина отказа как невозможность лица доказать определенные юридические факты, которые влекут за собой приобретение права собственности лицом в соответствии с положениями гражданского законодательства.
Так, Конституционный Суд вынес Определение № 186-О/2021 по делу о проверке конституционности абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ о возникновении права собственности на объект в силу приобретательской давности1. Судебные органы при рассмотрении жалобы гражданина отказались рассматривать ее по существу, обосновав свое решение тем, что одним из важных условий приобретения права собственности при приобретательской давности является такой признак как добросовестность. Указанный правовой признак подразумевает, что лицо вступает во владение объектом на законных, правомерных основаниях, в связи с чем исключается противоправность.
Особое внимание в решении данного вопроса Конституционный Суд уделил презумпции государственной собственности на землю, которая подразумевает под собой следующее: если в Российской Федерации образуется значительное количество нераспределенных земельных участков, сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности субъекта права не свидетельствует о фактическом отказе от своего права собственности и безразличном отношении к правовой судьбе недвижимой вещи. В связи с чем участник обозначенных правоотношений, действующий добросовестно и разумно, должен осознавать очевидность того, что данные объекты права не сформированы, не поставлены на кадастровый учет и являются собственностью государства. Отсутствие учета земельных участков публичным образованием не свидетельствует о том, что они обладают статусом бесхозяйных
Однако, необходимо отметить следующие положения законодательства, в соответствии с которыми земля никогда не будет признана таковой в процессе правоприменительной практики.
- Согласно Земельному кодексу РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, т.е. налицо исключение из правила.
- В соответствии со ст. 8 ГК РФ земли могут находиться в собственности: в федеральной, в собственности субъектов Российской Федерации, в муниципальной и частной собственности. Также земли делятся по назначению: сельскохозяйственные земли, земли населенных пунктов, лесного фонда и т.д. В соответствии с установленным законом назначением собственником используется объект. Земля всегда будет принадлежать какому-либо субъекту права, т.к. в Росреестре, либо в архиве органа администрации всегда можно найти необходимую информацию о правообладателе земли. Конечно, возникают определенные сложности, когда архив утерян или сгорел, но в любом случае собственник имеет место быть.
В области охраны и использования земель предусмотрены следующие виды ответственности: дисциплинарная, административная и уголовная. Однако, в практической деятельности юристов вызывают вопросы ситуации, когда лицо своим противоправным поведением не поддерживает в должном состоянии землю, в связи с чем теряются ее полезные свойства, наносится ущерб соседям. Как привлечь нерадивого соседа к ответственности и заставить поддерживать порядок на садовом участке? В Кодексе РФ об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за правонарушения подобного рода: порча земель (ст. 8.6); невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (ст. 8.7); использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (ст. 8.8).
В 2021 г. инициативная группа людей пыталась принять к рассмотрению закон, в котором, при наличии указанных выше правонарушений, можно было допустить изъятие земли. Но, депутаты Государственной Думы пояснили, что такое нарушение конституционных прав не будет равнозначно по степени наказания совершенному проступку. В связи с чем, данная санкция оценена как не соответствующая Конституции РФ.
Действующим законодательством предусмотрено два сценария изъятия земельного участка у лица:
- При самовольной постройке, права на земельный участок под ранее существовавшей самовольной постройкой прекращаются путем одностороннего отказа от договора аренды, прекращения права постоянного бессрочного пользования или изъятия земельного участка по решению суда (п. 4-7 ст. 46 ЗК РФ). Такого рода земли могут быть реализованы с торгов посредством проведения аукциона. К такого рода объектам не применяется приобретательская давность.
- При изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ). Например, когда на данном земельном участке должна проходить федеральная трасса, строительство важных государственных объектов и т.д.
Таким образом, на сегодняшний день очевидным является тот факт, что сложно, да и фактически нереально в условиях сложившихся современных норм законодательства и правоприменительной практики приобрести право собственности на земельный участок, который является заброшенным или как может показаться на первый взгляд лицу «бесхозным». Правообладатель уже определен в документах Росреестра или архиве администрации органа местного самоуправления, в иных случаях собственником может быть признано государство.
Если возникнут какие-либо вопросы или потребуются дополнительные рекомендации, смело пишите (vopros-k-uristu@mail.ru) либо звоните нам (84959709200).
С уважением, сотрудники ООО «Мариокс центр».
