О текущей ипотечной проблеме
Как вам известно в стране действуют интересные программы по ипотеке. Они предоставляют возможность взять кредит под небольшие проценты, от 6% до 8% годовых. Причем, условия этих программ достаточно гибкие, подходят многим. Банки и строительные компании умело используют эти программы, чтобы мотивировать людей брать ипотечные кредиты.
покупатели смотрят не на цену квадратного метра, не на итоговую стоимость в виде суммы всех расходов, а только на ежемесячный платёж
Что это значит?
А это значит, что многие покупатели фокусируются исключительно на размере ежемесячного платежа при выборе жилья. Они могут быть склонны выбирать более дорогое жилье с более низкими ежемесячными выплатами, даже если это означает более высокую итоговую стоимость в долгосрочной перспективе. Это позволяет им легче управлять своим бюджетом и позволяет получить желаемое жилье, не обременяя себя слишком высокими месячными платежами.
Чем это может грозить?
поднятием цен
За период с 2021 по 2023 год средняя цена за квадратный метр жилья в новостройках России увеличилась на целых 50%. Этот рост гораздо быстрее, чем рост зарплат и индексация материнского капитала. Из-за этого социальная цель льготной ипотеки, которая заключается в содействии доступному жилью, не всегда достигается. То есть те, кому кому квартиры нужны в первую очередь - молодые семьи с умеренным достатком, не всегда готовы потянуть новые цены.
увеличение расходов бюджета
Государство сталкивается с дополнительными финансовыми обязательствами, так как с ростом ключевой процентной ставки оно вынуждено выделять все больше средств для поддержания льготных программ. Надо помнить, что потери в виде упущенных процентов по кредитам банки получают в виде компенсации от государства. И чем выше разрыв между ключевой ставкой и процентами по льготной ипотеке, тем больше денег приходится перечислять из бюджета.
Поддерживая спрос на жилье, цены на недвижимость растут, застройщики активно строят новые дома, а банки щедро выдают кредиты хорошо зарабатывая на этом. Это вызывает опасения в Банке России, который считает, что такая активность может повысить риски в экономике. Но когда речь идет о возможном сокращении этих программ, это не всегда нравится застройщикам, банкам и, конечно, сами заемщикам.
В итоге, льготная ипотека создает некий замкнутый круг, где свои преимущества получают строители, банки и активные граждане, готовые использовать эти программы. Однако целевая аудитория и само государство оказываются в менее выгодном положении.
Что касается вторичного рынка недвижимости, там тоже цены продолжают расти, и хотя получить льготную ипотеку для вторичного жилья почти невозможно, спрос на такое жилье все равно растет. Здесь связь обусловлена тем, что цены на новое жилье растут, а за ними подтягивается «вторичка», выше спрос - выше цены.
Пора заканчивать банкет?
стоит обратить внимание на то, что общий объем выданных льготных ипотек уже превышает 7% ВВП. Учитывая нагрузку на бюджет есть мысли, что государство начнет сворачивать эти программы.
К настоящему времени общий объем кредитов по субсидируемой ставке составляет более 11 трлн рублей, что превышает 14%
кредитного портфеля и 7% ВВП.
Для инвесторов льготная ипотека и недвижимость становятся менее привлекательными, и при ключевой ставке 10% и выше, другие инвестиционные варианты могут оказаться более привлекательными.
Таким образом, ситуация на рынке недвижимости и льготной ипотеки вызывает сомнения и требует внимательного анализа.
далее кратко разберем ход кризиса на рынке ипотечного кредитования в США в 2008 году, подписывайтесь 🤝