Согласен, непросто. Если покупать объект, то действительно выгодный с дисконтом от 20% не меньше, особенно, если это эконом-вторичка, где люди любят платить ипотеку в среднем по 10-15 лет.
Новостройки однозначно будут расти, я бы инвестировал в них, хотя после того, как новостройка станет вторичкой, цена конечно упадёт, поэтому если вы не собираетесь увеличивать добавочную стоимость вашего объекта с помощью ремонта, лучше скидывать на этапе выдачи ключей, чтобы у вашего покупателя еще была возможность купить в семейную или it-ипотеку по ставке 5-6% годовых.
Считаю, что если довести до вторички, и пытаться продавать в бетоне, не делая ремонта, шансов будет очень мало, так как ипотечные ставки от застройщика в 3 раза ниже и поэтому вне конкуренции.
Поэтому тем, кто сидят в бетоне, придется несладко, либо хорошо уступать, либо найти партнеров, которые сделают ремонт в квартире, чтобы заработать совместно с собственником, подумываю сейчас о такой услуге в нашем агентстве для тех, кто не может продать по нормальной цене в бетоне предлагать делать ремонт нашей командой и потом вместе продавать и зарабатывать
С вас квартира, с нас ремонт😉
Считаю, что единственная модель во вторичке, которая может конкурировать сейчас с застройщиком, это хорошо сделанный ремонт с полным комплектом мебели и техникой, чтобы покупатель не думал ни о чем. Просто привез свой чемодан вещей и мог жить не думая о том, что ему надо купить еще в эту квартиру. Заезжай и живи - эту карту застройщику бить не чем.
Спрос на готовые квартиры есть. 15-20% людей готовы переплатить, чтобы заехать в готовую квартиру с полным комплектом мебели и техники и многие флипперы продают свои объекты уже через 1-2 недели после того, как сделают ремонт со всей обстановкой. Конечно, покупатели будут сомневаться, заходя в такую ипотеку, поэтому скорее данный покупатель будет с налом.
Сказать, что он сможет сильно опустить цену за счет высокой ставки и отсутствия спроса, если объект будет уникальным в отсутствии конкурентов и не в перегретой локации, я не могу.
Но по мне в нынешних реалиях лучше не брать старый фонд или эконом-сегмент, там чаще покупают в ипотеку при чем платят за нее более 10 лет. Соответственно, ставка для них очень важна.
По мне лучше ориентироваться на бизнес-класс, я считаю, что эта категория людей, которая покупает либо за наличку, либо платят ипотеку не больше 2 лет, поэтому ставка для них 10% или 17% не всегда имеет значения. Многие вообще не переносят кредиты, покупая за наличный расчет или берут минимум быстро закрывая.
На сегодняшний день наша команда ведет ремонт в 3-х объектах бизнес-класса, 1 готовим к продаже, а еще 5 ожидают получения ключей и выходов на сделки по приобретению.
Все объекты мы купили с использованием кредитного плеча по комфортной для инвесторов ставке в среднем от 6% до 9% годовых.
У меня нет сомнений, что мы выйдем красиво из сделки. Будет эта доходность 40-60% годовых или меньше для нас не принципиально.
Самая важная задача для нас сегодня - это сделать обещанные 30% годовых чистыми для инвесторов, которые верят в нашу бизнес-модель.
Я уверен, что с Божьей помощью и небольшой удачей, мы закроем сделки на 5+ несмотря на все независящие от нас события, которые будут проходить в мире, в виде повышения ипотечных ставок, войны или прочей суеты 😎
