Мы живем в удивительное экономическое время. С одной стороны, нужно радоваться увеличению выдачи ипотечного жилья, ведь у населения все же есть финансы, но с другой – это довольно спорный показатель.
Центробанк РФ уже предпринял ряд мер, направленных на ужесточение требований к ипотечным заемщикам. И это явно не последняя порция поправок, способных «охладить» рынок.
Опасные риски для рынка жилья
Понять ЦБ РФ можно, ведь сейчас на рынке первичного жилья сложилась очень интересная ситуация. Застройщики пытаются всячески увеличивать общее количество вводимого жилья. При этом увеличивается разрыв цен между «вторичкой» и «первичкой». Также на рынке появилось очень много проблемных заемщиков с долгами.
Руководство Центробанка обеспокоено повышенными темпами выдачи ипотечного жилья, что может привести к введению более жестких ограничений. В целом можно отметить несколько факторов риска:
1. Рост выдачи ипотеки – льготные программы, колебания на валютной рынке и прочие факторы сыграли на руку застройщикам. Сегодня более 60% всех кредитных договоров с ипотекой относятся к льготным программам. Это очень много, причем на 10% больше, чем за весь предыдущий год. Рынок может «перегреться» со всеми вытекающими последствиями.
2. Стало больше закредитованных заемщиков– в данном случае речь идет об ипотечниках, которые имеют показатель долговой нагрузки более 80%. Это значит, что люди тратят практически весь доход на покрытие ипотечного жилья. Всего одна ошибка и человек теряет все, фактически становится банкротом. В кредитах на новое жилье, этот показатель вырос примерно до 44%.
3. Разница ценового диапазона– новые квартиры в среднем стоят дороже готового жилья на 40%. Опять же, даже на этапе котлована жилье стоит дороже «вторички», что не наблюдалось очень давно. Для примера: еще в 2018 году разница между готовым и вторичным жильем составляла 10-13%.
Такой огромный разрыв может иметь серьезные последствия для рынка. По сути, мы наблюдаем очередной «пузырь» на рынке недвижимости, при разрыве которого пострадают все участники.
Что делать и куда бежать?
В Центробанке пока наблюдают за ситуацией и явно готовы ввести дополнительные меры. Не зря в последнее время все чаще звучат призывы отменить льготные программы или изменить систему субсидирования.
Жилье в России уже который год растет в цене. Примечательно, что такие высокие темпы роста обусловлены увеличением выдачи ипотечных кредитов. Льготные программы должны были сделать квартиры доступнее, но сыграли совершенно в другую сторону.
Как вы считаете, будет ли Центробанк отменять льготную ипотеку в таких сложных экономических условиях?
