У автостоянки (которая по документам числилась как подвал) площадью 1235 кв.м. было несколько владельцев.
Один из них банк с долей 6/72. Другой мужчина с долей 1/72.
В 2018 году ЦБ РФ отобрал у банка лицензию, и он был признан банкротом
В 2020 году состоялись торги по продаже имущества банка.
Причём имущество продавалось несколькими лотами.
Один их таких лотов, куда входили и 6/72 доли автостоянки, был продан.
Победителем торгов в декабре 2020 года стал человек, предложивший за весь лот 29 000 000 рублей.
Через 2 дня гос. корпорация, занимающаяся делами банка-банкрота, направило все сособственникам недвижимостей, входящих в указанный лот, предложение выкупить весь лот целиком по цене 29 000 000 рублей.
Однако владелец 1/72 долей автостоянки направил компании телеграмму о намерении купить только 6,72 автостоянки. А не весь лот целиком.
Но гос. корпорация такой подход не одобрила. Оно сообщило, что лот выкупить по отдельности нельзя.
Тогда мужчина обратился с иском в суд с требованием реализовать своё право преимущественной покупки (далее ППП) только на 6/72 доли автостоянки И внёс на депозит судебного Департамента необходимую для выкупа сумму.
Что решили суды
Все суды иск мужчины удовлетворили.
Позиция суда первой инстанции:
1. Истец в установленный законом срок уведомил агентство о намерении приобрести данный объект, внес на депозитный счет необходимую сумму.
2. Обязательное приобретение всего лота законом не предусмотрено.
3. Истец не является сособственником остальных предлагаемых на торгах объектов.
Апелляция добавила:
4. Спорный̆ объект может использоваться самостоятельно от остального имущества, объединённого в один лот, при этом включение в один лот нескольких самостоятельных объектов нарушает ППП истца.
Тогда гос компания подала кассационную жалобу в Верховный суд РФ (ВС РФ)
Позиция ВС РФ
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключён договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться ППП этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора.
В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определённого срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Такой подход отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определённого законом лица правовой̆ возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо.
До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.
Определение ВС РФ
Решение и определения по делу оставить в силе.
Выводы
Собственно то , что у сособственника недвижимости, продаваемой с торгов, есть ППП известно давно.
А вот то, что такое право сохраняется, даже если доля продается в одном лоте, Верховный суд указал впервые.
Решение выглядит логичным – иначе так можно было бы лишать ППП всех сособственников, которым не посчастливилось иметь доли в той же недвижимости, что и банкрот.
_____________
Больше качественных материалов о жилой недвижимости в ТГ канале проекта .
