Есть несколько вещей, которые можно внедрить прямо сейчас.
1. Отрегулировать риелторский рынок
И не так уж важно, как именно это сделать: через систему лицензирования, принятие закона о риелторской деятельности или как-то еще. Главное, чтобы была прописана зона ответственности риелторов - и что они должны клиенту.
2. Снять всю ответственность с покупателя
Нужно ввести поправки в Гражданский кодекс и обязать отвечать по сделкам государство. Если оно к этому не готово, вводить в практику обязательное страхование титула. Но тут могут воспротивиться страховые компании: вся грязь польется на них. Да и люди не захотят платить еще 0,5-1% от суммы сделки за страховой полис. Многих и так возмущает, что 5% уходит риелтору, а он ни за что не отвечает.
Поэтому мое убеждение, что отвечать за сделку должно все-таки государство, а не конечный покупатель. Это серьезная работа для законодателей. Кроме того, нужно определить финансовые источники такой ответственности.
3. Убрать сделки с занижением цены
Мне кажется, это сродни преступлению, и риелтор, который сопровождает такие сделки, подставляет клиента. Риелторы мне отвечают на это, что если они откажут, клиент просто уйдет к более сговорчивому агенту. Это так. Но я, например, не беру такие сделки на сопровождение. И если никто не будет брать, сделок с занижением станет значительно меньше.
Но все же такие сделки - это прежде всего ответственность государства.
Штрафы от налоговой пока низкие, отсюда и растут ноги у этой проблемы. Усиление контроля по уплате налогов со стороны государства сведет к минимуму занижения. Кроме того, важна грамотная налоговая политика, в идеале занижение должно быть просто невыгодным.
Пока же на практике не только риелторы готовы работать с занижениями, но еще и банки кредитуют под него. На одной из конференций представитель крупного банка сообщил: "Мы работаем с занижением цены!". То есть они это воспринимают как свое конкурентное преимущество. Страховые компании тоже страхуют объекты с заниженной стоимостью, если владелец согласен подписать дополнительное соглашение об увеличении цены.
А что потом скажет покупатель, когда случится оспаривание? В сделках с занижением больше рискует именно покупатель. У него "слетает" добросовестность, и в случае банкротства продавца, его супруги или супруга и даже предыдущих владельцев сделка, скорее всего, будет оспорена.
4. Усилить позиции общественных организаций
Есть Российская гильдия риелторов, множество региональных гильдий, различные ассоциации. Но, к сожалению, государство к ним не прислушивается. Это не только вина государства: риелторское сообщество в масштабах страны разобщено, есть и внутренние конфликты. Пример - история с закрытием персональных данных в ЕГРН. Это ключевой закон, который перевернул весь рынок. Никакой серьезной реакции от риелторов не было, несколько писем написали - и все. Это говорит о том, что у общественных организаций слабая позиция.
И еще: цивилизованный рынок - это уважение друг к другу.
То есть нотариусы, банки, агрегаторы, риелторы, юристы, страховые должны быть вместе на стороне покупателя, а у нас каждый тащит одеяло на себя, все в первую очередь делают деньги. Если бы с вами сейчас общался директор агентства недвижимости или крупный франчайзи, он бы сказал: "Надо убрать всех частных риелторов, оставить только агентства недвижимости, и будет порядок". Но это не спасет рынок, это иллюзия, так как у агентств недвижимости тоже есть свои скелеты в шкафу и есть оспаривания сделок, что подтверждает судебная практика по всей России.
Опять же, агентства недвижимости не могут гарантировать возмещение стоимости объекта недвижимости при утрате права собственности покупателем, да и не должны они это делать по закону. Сейчас агентства и агрегаторы часто выдают гарантийные сертификаты, но к ним очень много вопросов, и статистику возмещения по ним я не вижу ни у кого.
5. Разработать для всех участников рынка недвижимости единые стандарты проверки
Это моя мечта, но я реалистично оцениваю возможности изменений и понимаю, что пока это что-то из области фантастики. Основная проблема - неналаженная система обмена информацией на межведомственном уровне, о чем я рассказывала выше.
Движение к идеалу - это работа с законодателями, круглые столы и конференции, не побоюсь этого слова, лоббирование, потому что прозрачный и безопасный рынок недвижимости нужен всем. Если будет прозрачный рынок, будет и уважение к риелторской деятельности. Я согласна с мнением, что государство должно обеспечить прозрачность сделки и организовать доступ ко всей информации, чтобы покупатель принял взвешенное решение - неважно, сам он покупает или нанимает риелтора. Риски, которые проверить и учесть невозможно, должны быть застрахованы, и страховка должна работать.
Читать полный текст моей статьи можно здесь
Напишите ваши вопросы в комментариях!
Подписывайтесь на мой канал - я не боюсь говорить честно!
А здесь телега, где самые свежие новости из мира недвижимости https://t.me/bezdelkaBuh
