Кратко: и плюсы есть, и минусы. Но при должном подходе плюсы значительно перевешивают
Дорогие подписчики и читатели, видели ли Вы когда-нибудь подобную рекламу новостроек в мессенджерах или социальных сетях?
После нажатия "открыть", "подробнее" или похожей кнопки Вы попадаете на квиз, лэндинг, или страничку с перечнем новостроек в интернете, где тем или иным способом у Вас пытаются выудить Ваши контакты.
Если Вы их оставляете, то через некоторое время Вам звонит некий специалист по новостройкам какой-то компании, и начинает расспрашивать Вас о предпочтениях к квартире, форме расчёта и рекламирует покупку новостройки через него или его компанию.
В этот момент мои давние подписчики скорее всего ожидают от меня цунами праведного гнева с разоблачениями, но это не тот случай. На самом деле здесь нет ничего такого - Вы просто натолкнулись на моих коллег, которые используют такой метод привлечения клиентов, мнение о котором оставлю при себе. Ведь целью этой статьи станет другое - рассказ о подноготной риелторской деятельности по новостройкам, пользе и рисках сотрудничества с агентами при покупке этого вида недвижимости.
С ПРЕЗУМПЦИЕЙ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ
Начну с того, что расскажу тонкости изначальной затеи работы агентов по новостройкам, которая актуальна и до сих пор, в случае, если Вы сотрудничаете с адекватным и добросовестным агентом по строящейся недвижимости.
1) Бесплатно и без мышеловки.
Такое случилось, и сейчас объясню почему - представьте себе, что Вы работаете риелтором на клиента, которому необходимо продать квартиру на вторичном рынке, и взять новую в стройке. С первой задачей Вы прекрасно справляетесь, у клиента появляются деньги на покупку с продажи вторички, и он просит Вас посоветовать ему, что выбрать среди встречных вариантов. Вы приходите в интересующую локацию, и там строят два застройщика почти одинаковые, не отличающиеся друг от друга ни по цене, ни по потребительским качествам два жилых комплекса. Но есть одно "но" - один предлагает Вас вознаградить за то, что Вы к ним приведёте своего клиента, а второй - нет. Кого выберите?
Застройщикам стало понятно, что приплачивать риелторам - неплохой путь к увеличению продаж. К тому же, в конечной цене квартиры в стройке, как и в цене любого продукта на полке в любом продуктовом, уже заложены расходы на вознаграждение сотрудников офиса продаж. А если продали не они, а риелтор, который привёл нового дольщика, то почему бы это вознаграждение не отдать ему?
Потому работу агентов по новостройкам действительно оплачивает застройщик. И никакого подвоха в этом нет - Вы действительно купите, что через риелтора, что в прямом офисе продаж, одну и ту же квартиру по одной и той же цене. Подвох будет позже.
2) ОФИС ПРОДАЖ ЗАСТРОЙЩИКА - ЭТО ДАЛЕКО НЕ БЕЛЫЕ И ПУШИСТЫЕ ЗАЙЧИКИ
ДИСКЛЕЙМЕР: Недавно мне довелось проводить собеседование по приёму на работу в агентство недвижимости одного риелтора, который всю жизнь проработал в Тюмени, а сейчас решил переехать к нам, в Питер. И он мне рассказал такие хвалебные вещи о тюменских застройщиках, что я искренне позавидовал дольщикам из этого города. Потому хочу обратить внимание на то, что я говорю с пасмурным бэкграундом реалий питерского рынка недвижимости, где всё совершенно по-другому, ведь застройщики у нас откровенно перекормленные спросом, из-за чего порой ведут себя обнаглевшим образом. Так что здесь ситуация, видимо, разная, сильно зависит от региона.
К риелторам порой предъявляют претензии, что они выкладывают на агрегаторы типа Авито и ЦИАНа фейки - объявления о продаже квартир по привлекательной цене, хотя на самом деле этих квартир не существует, с целью выудить Ваш номер телефона, подписать с Вами договор, и продать уже совершенно иную квартиру. Это несомненно плохо, так как фактически это обман. Так вот именно таким обманом занимаются и офисы продаж застройщиков. Правда, называется это "объект в вечной брони", то есть по факту тот же фейк - привлекательной по цене квартиры на самом деле просто нет в продаже. Когда звоните - говорят, что она внезапно была забронирована вчера вечером. Объявление о её продаже нужно лишь для того, чтобы собирать входящие обращения клиентов, и предлагать им что-то иное.
Думаете, что идти в прямой офис продаж застройщика безопаснее, потому что там скажут более правдивую информацию? Нет, задача продажников - продать. И много кто идёт на разные ухищрения. Можно попробовать Вам прислать очень приятный глазу расчёт ежемесячных платежей по ипотеке под 3% годовых. Так было с одним моим клиентом. Лишь потом выяснится, что Вам это недоступно, так как это расчёт по субсидированной IT-ипотеке, а Вы к этой сфере никакого отношения можете и не иметь. Но главное для продажника - это загнать Вас в шоурум, и ему всё равно на эти мелочи.
Как и на мелочи вроде школы...
класс энергоэффективности...
что квартира не будет аквапарком...
... что будет нормальное количество парковочных мест, что в отделке будут использованы материалы премиум-качества, что построят рядом парк, и кучу прочих заверений, которые не станут реальностью.
Вам кажется, что обратиться в прямой офис продаж безопаснее с юридической стороны? Во-первых, разницы нет - ДДУ Вы будете подписывать с застройщиком, а не с риелтором. Потому никаких уже совсем уголовных схем тут нет. А если считаете, что никакой лишней головы в помощь совсем не нужно - прочитайте про мою статью про счеты эскроу, где говорю о том, как из-за халатности юриста застройщика дольщик был вынужден платить ипотеку за квартиру, которую никогда не построят. Тогда подискутируем. Ну или могу рассказать о восхитительных ситуациях, когда застройщики составляют соглашения о бронировании таким образом, что 30 тысяч рублей, которые были оставлены покупателем в качестве брони за квартиру, внезапно сгорают (остаются у застройщика), хотя на сделку в обозначенные сроки покупатель не вышел не по собственной вине, а по вине ипотечного или юридического отдела самого застройщика.
Помимо помощи в рядовой ситуации, когда тяжело определиться с выбором, (к примеру, в локации строят 4-5 застройщиков, и в каждом офисе продаж каждого девелопера поют дифирамбы своим ЖК, выставляя свои лучше остальных, и Вы искренне не знаете, что выбрать) риелтор по новостройкам был призван разбираться и с "фантазиями" офисов продаж, помогая отличить продающий бред от реальности.
Мы сравниваем заверения офисов продаж застройщиков с сухими буквами проектных деклараций, для нас были разработаны потрясающие профессиональные инструменты, в которых мы видим реальные предложения, без "объектов в вечной брони". Они же помогают нам давать Вам перечень применимых ипотечных программ, которые будут реальными, а не маркетинговой уловкой...
показывать динамику прироста цены...
или съёмку стройки с дрона...
... делать сравнение с предложениями на вторичке, анализ ликвидности и реальной инвестиционной привлекательности, решать проблемы с наглыми или некомпетентными сотрудниками застройщиков или банков через их руководителей, и уйму прочих полезных вещей, особенно полезных при покупке в большом или чужом городе, где не "варясь" в рынке ежедневно, ну очень тяжело порой провести истинную грань различия между стоящими и не очень вариантами . Кто-то пошёл ещё дальше, и помимо всего перечисленного делится со своими клиентами вознаграждением от застройщика в разных объёмах и форматах - оплачивает приёмщика, первый год страховки по ипотечному кредиту, просто даёт кэшбек наличными, ну или вообще предоставляет денежную сумму в размере первого ежемесячного платежа по ипотеке.
Работа риелтора по новостройкам видится мне чем-то вроде работы автоподборщика, которая мною очень чтится, ведь доводилось когда-то быть обманутым продажниками автодилера, что потом вылилось в сотни тысяч потерянных рублей. И я был бы очень рад, если бы в тот момент со мной был кто-то, кто мог бы помочь разоблачить негодяев. Только в нашем случае Вам ещё и платить за это совершенно не нужно - хоть подобные потери из-за введения в заблуждение могут исчисляться уже не сотнями тысяч, а миллионами, всё бесплатно и с целой тонной преимуществ, которые однозначно говорят "за" сотрудничество с риелтором по новостройкам, а не за поход в прямой офис продаж застройщика. Особенно в большом городе, где строек действительно много, а застройщики не особо озабочены ориентированностью на клиента. Если бы не тот самый подвох...
ОТКЛЮЧАЕМ ПРЕЗУМПЦИЮ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ
Как всегда шикарную затею сгубила людская жадность и недобросовестность. Вот, к примеру, посмотрите на объявление о продаже этой трёшки.
Вроде приемлемая цена. Особенно, если нажмёте на стрелочку вправо и увидите, что сдаётся она в этом году. Да вот только есть одно "но", заключающееся в балабольстве. И я даже сейчас не о ставке в 0.01%, которой у этого застройщика нет. Если посмотреть на поэтажный план корпуса ЖК, сдающегося в конце этого года, Вы просто не обнаружите квартиру с такой планировкой. Трёшки там совсем другие, и за 10 млн можно взять разве что 62 квадрата.
Такие квартиры в этом ЖК действительно есть, но дело в том, что они находятся в корпусе, который будет сдан аж в середине 2025-го. Нехило так на полтора годика промахнулись, согласитесь.
И уже хочется конкретно проораться на очередной нерадивый офис продаж девелопера, но нет - продавцом выступает некая "AURORA Недвижимость", которую мы поздравляем с вступлением в список агентств-балаболов.
И подобная дезинформация в объявлениях - самое безобидное, что может с Вами случиться при общении с риелторами по новостройкам, которые не отличаются порядочностью.
НЕ БЕСПЛАТНАЯ БЕСПЛАТНОСТЬ
Риелторам действительно платят застройщики. Но касательно этой оплаты есть кое-какие тонкости, из-за которых мои недобросовестные коллеги могут больше навредить клиенту, чем помочь.
1) Разный размер оплаты.
Вы доверились специалисту по строящейся недвижимости, и выбираете между двумя ЖК. Разумеется, что здоровый эксперт должен рекомендовать Вам тот, что будет объективно больше соответствовать Вашим потребностям. Но риелтор по новостройкам "курильщика" сначала посмотрит на то, сколько ему заплатит тот или мной застройщик. И если он видит, что в подходящем ЖК ему платят, допустим, 1,5% со стоимости сделки, а в неподходящем, к примеру, 4%, то Вы вполне вероятно услышите в адрес достойного вариант поток выдуманной грязи, которая будет иметь своей целью не работу на Ваши желания, интересы и рекомендацию, а более внушительный заработок горе-риелтора. Потому не стесняйтесь спрашивать риелтора о том, сколько ему платят в том или ином ЖК.
2) Правила фиксации.
Застройщики платят только за тех клиентов, с которыми не работают сами. Чтобы риелторы не переманивали клиентов своими кэшбеками и прочим, выработаны правила, по которым мы фиксируем, что будущего дольщика привели в ЖК именно мы, а не прямой офис продаж ЖК. Если же Вы приходили в какой-то офис продаж ЖК без своего риелтора - Вы зафиксированы за офисом продаж девелопера, и агенту никто не заплатит. Здесь недобросовестность агента проявляется сходно предыдущему случаю. Хороший риелтор скажет, что Вы - молодец, и изначально выбрали неплохой ЖК, но агент уже ничем не может помочь в этой сделке, так как Вы зафиксированы за продажниками застройщика. Горе-агент же начнёт поливать грязью хороший вариант с целью того, чтобы ориентировать Вас туда, где ему ещё могут заплатить. Даже если это будет откровенный неликвид.
3) Застройщики платят больше физлиц.
Потому при наличии хороших вариантов среди переуступок, или уже на вторичном рынке, которые действительно было бы в Вашем случае купить куда рациональнее, нежели чем вложиться в стройку, горе-риелтор будет пытаться всё же ориентировать Вас на предложения от застройщика. Что выгодным будет не для Вас, а только для него.
РЕЗЮМИРУЕМ
Балаболы, дорогие подписчики и читатели, окружают нас абсолютно везде. И в моей профессиональной сфере в моём городе их катастрофически много. Есть как и хорошие, адекватные застройщики, так и хорошие специалисты по строящейся недвижимости. И их противоположности. Мне видится, что и при визите прямого офиса продаж, и при сотрудничестве с агентом по новостройкам риск купить шлак одинаков.
Разумным будет, наверное, следующий алгоритм (по крайней мере в больших городах, и при отсутствии хороших знаний о подноготной рынка новостроек в локации). Ищем риелтора по новостройкам в городе. Получается найти такого, который заслуживает доверия - покупаем с ним. Не получается - бродим по прямым офисам продаж в попытке лично найти что-то интересное. Для помощи в таких ситуациях на канале есть несколько статей с советами по покупке новостройки.
Ну а если решились приобрести новостройку в Питере - то и искать никого не надо. Я всегда доступен по контактам в описании канала, а мы с кошкой фигни не посоветуем.
Всем добра!
