Буквально вчера вышел с очередной сделки по новострою, и осознал необходимость написания данной статьи для пользователей Дзена по трём причинам:
- многим людям, кто не занимается недвижимостью профессионально, схема сделки с эскроу-счетами не совсем понятна;
- рынок ждёт перекос в сторону новостроек из-за высокой ставки на вторичку;
- которые в большинстве своём вот уже как 3 года продаются с эскроу. Вы только посмотрите на динамику изменений последние годы на примере данных московского росреестра. Скоро без эскроу совсем не останется сделок по договорам долевого участия (ДДУ, или бывает ещё ДУДС - договор участия в долевом строительстве).
Особо отмечу, что данная статья будет не аналитической, мы здесь не будем разбирать влияние эскроу на рынок новостроек в нашей стране. Лишь алгоритм сделки, чтобы освободить наших сограждан-покупателей новостроек от недопонимания ситуации и шока от непонятной кипы подписываемых документов в самый ответственный день - день сделки.
Сделки с новостройками за годы своего существования усложнились. И, чтобы полностью понять алгоритм, давайте проследим во времени и поймём те самые наложенные на процесс сложности - так будет куда проще понять, что к чему.
1. САМОЕ НАЧАЛО
ДДУ в России появился ещё в 90-е годы. Представлял он собой совокупность соглашений между дольщиком и застройщиком, которым ничего "не мешало".
(Мешочек с долларом - деньги дольщика)
2. + РЕГИСТРАЦИЯ ДДУ
То были времена недостроев, обманутых дольщиков и разных иных схем мошенничества со строящейся недвижимостью. И с 2004-го года начали регистрировать ДУДСы и ДДУ. Делалось это в частности и по той причине, чтобы противодействовать "задвоению". То есть такому явлению, когда одну и ту же квартиру в стройке продавали нескольким дольщикам.
(Здание с колоннами - регистрация в Росреестре)
3. + АККРЕДИТИВ
Однако, если отдать деньги застройщику сразу, до регистрации в Росреестре, дольщик окажется в риске следующих ситуаций:
- ДДУ не зарегистрируют из-за ситуации без злого умысла (молоденький юрист застройщика что-то напутал в договоре и его не зарегистрируют);
- ДДУ не зарегистрируют по злому умыслу (взяли деньги за ту квартиру, которую уже кому-то продали).
Тогда рынок пошёл предельно правильным путём - добавили механизм безопасных расчётов, сродни вторичке - застройщик получал деньги только после регистрации ДДУ, а дольщик не передавал свои средства напрямую девелоперу, а открывал аккредитив, который раскрывался в пользу застройщика после регистрации ДДУ.
(Чек - аккредитив)
4. + ИПОТЕКА
Хоть доминирование ипотечного расчёта и началось в последние годы, но люди начали покупать новострой в ипотеку задолго до 2019-го, когда ввели эскроу. Потому сначала рассмотрим ипотечную сделку без эскроу. В день сделки человек оформлял кредитный договор с банком, вносил свой первоначальный взнос на счёт аккредитив, на который туда же банк вносил и оставшуюся, взятую в ипотечный кредит, часть оплаты.
(Копилка под крышей - банк)
5. + ЭСКРОУ
Вот мы и добрались до виновника торжества, прочно засевшего в жизни рынка новостроек с 2019-го. Суть эскроу-счёта в том, чтобы исключить проблему обманутых дольщиков. Застройщик не может получить деньги дольщика, до тех пор, пока не построит дом, и не введёт его в эксплуатацию. Тогда схема ещё более усложнится, и теперь станет такой.
(Домик с замочком - эскроу;
кирпичики - строительство дома)
Ну или чуть полегче, если с наличкой.
НУ И ПЕРЕЙДЁМ К ДОКУМЕНТАМ
Давайте теперь поговорим о той самой кипе документов, чтобы было понятно за документы Вы подписываете в день сделки, и почему так важно за всем этим процессом следить.
1-е по важности, это, конечно же, сам Ваш ДДУ или ДУДС с застройщиком.
2-е - кредитный договор с банком. Тот самый страшный документ с ипотечной кабалой.
3-е - заявление об открытии эскроу.
4-е - заявление об открытии аккредитива.
5-е - документы связанные с подачей ДДУ на регистрацию. В зависимости от формата регистрации могут быть разные варианты: документы об оформлении ЭЦП (электронной цифровой подписи) в случае электронной регистрации, или застройщик может попросить у Вас доверенность на подачу документов на "бумажную" регистрацию от Вашего лица.
При подписании ДДУ, помимо очевидной проверки его условий, нужно проверить правильность упомянутых характеристик приобретаемой в стройке квартиры. Крайне желательно найти в проектной декларации свою квартиру, и убедиться, что корпус ЖК, этаж, квадратура и прочие характеристики были упомянуты правильно. Документы с 1-го по 4-й будут друг друга упоминать. Важно проверить то, чтобы в их номерах и датах не было ошибок. Иначе всё полетит к чертям.
Будут также и иные, сопутствующие документы. К ДДУ будут приложения об, к примеру, отделке и графике платежей. При ипотеке Вы будете оформлять страховку жизни (страховки имущества пока дом не сдан нету), соответственно будет договор страхования. К аккредитиву будет платёжное поручение, а в некоторых банках ещё и письмо-уведомление, по которому Вы, как плательщик по аккредитиву, будете уведомлять самого себя, как получателя по эскроу, об открытии механизма безопасного расчёта.
ЦЕНА ОШИБКИ
Предвкушая, что в комментариях может появиться человек, который начнёт "заливать", что всё на самом деле проще простого, рассказываю реальную историю.
Дольщик хотел приобрести квартиру с номером 111 в корпусе №2 ЖК "Такого-то". Молодой юрист одного питерского застройщика путает проекты ДДУ к разным корпусам. В результате юрист шлёт на согласование в банк проект ДДУ по квартире с номером 111 в корпусе не №2, а №3. Бардак в сделках с недвижимостью настолько вездесущ, что проект ошибочного ДДУ не только согласовывается с банком ипотечного заёмщика, но по нему ещё и открывают эскроу, и даже регистраторы в Росреестре прошляпили ошибку и зарегистрировали договор.
Лишь спустя два месяца дольщика "ёкнуло" посмотреть свой ДДУ ещё раз. И он обнаруживает ошибку. Да вот дело в том, что он прошёл почти весь процесс. Ипотека оформлена, регистрация прошла, аккредитив раскрылся, в пользу эскроу, и деньги с него уже просто так обратно не заберёшь. Но человек вот уже два месяца платит ипотеку на квартиру, которой в третьем корпусе по проектной декларации просто не предусмотрено. Её нет. Она никогда не построится.
Если Вам не нужны эти нервы - контролируйте, что подписываете. Я лишь могу помочь подсказать как.
Ну или если заинтересованы в покупке новостройки в СПБ - обращайтесь по контактам в описании. Помогу совершенно бесплатно, уберегу от неликвида, да ещё и денег дам на приёмщика или первый ипотечный платёж.
Всем добра!
