Законодательство Российской Федерации не дает четкого определения термина «ипотека», однако, совокупность нормативных документов и историческая трактовка данного понятия позволяет считать ипотеку залогом недвижимого имущества, куда входят земельные участки, здания, сооружения общественного назначения, находящиеся в частной собственности, а также предприятия и прочие производственные площадки. При этом наиболее часто в ипотечной практике подразумевается залог квартиры.
Договор об ипотеке обязательно должен быть оформлен в письменном формате и имеет силу только после прохождения государственной регистрации. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действующий от 16 июля 1998 года (N 102-ФЗ), гласит: по договору об ипотеке одна сторона является залогодержателем и кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, что дает ей право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по данному обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, именуемой залогодателем.
Таким образом, сторонами ипотечного договора являются две стороны:
- Залогодатель — должник по обязательству, обеспеченному заложенным имуществом;
- Залогодержатель — кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Предметом ипотеки является недвижимое имущество, права на которое принадлежат залогодателю, что подтверждено актом государственной регистрации прав. В большинстве случаев, заложенное имущество остается в распоряжении залогодателя, однако существуют и другие варианты, что всегда прописано в ипотечном договоре.
Прекращение действия договора по ипотеке регулируется статьей 352 Гражданского Кодекса РФ.
Условия прекращения залога:
- Прекращение обеспеченного обязательства;
- Требование залогодателя, при наличии оснований, предусмотренных ГК РФ;
- Уничтожение заложенного имущества или прекращение действия прав на него;
- Продажа заложенного имущества с публичных торгов, как правило, в том случае, когда его реализация невозможна.
Прекращение залога по причине исполнения долгового обязательства залогодателем обязывает залогодержателя незамедлительно возвратить заложенное имущество. Следует помнить о том, что прекращение действия ипотечного договора требует обязательной отметки в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
