Более года назад, в одной из социальных сетей я писал статьи на данную тему и их открывала такая фраза:
«Если верно помню, Бенджамин Франклин сказал: "в этом мире неизбежны только две вещи смерть и налоги"».
В последние годы число операций с недвижимостью постоянно увеличивается, Вы и сами видите, как растут объемы рынка недвижимости. Квартиры меняют своих владельцев все чаще и запросы на консультации по вопросу налогообложения при сделках купли-продажи становятся все актуальнее.
В своей практике я часто сталкивался с грубейшими ошибками, как при продаже квартир, так и при их приобретении. И допускают эти ошибки, как рядовые граждане (продавцы и покупатели), так и специалисты, работающие уже не первый год в сфере недвижимости.
Более того! Достаточно давно стали нормой целый ряд допущений в сделках с недвижимостью, включая банковский сектор. Вследствие чего, по прошествии различных периодов времени, эти допущения приводят к фатальным последствиям, вплоть до потери денег и самого объекта недвижимости!
Хотя и без выше упомянутого, работающий в настоящий момент уровень безопасности в сделках с недвижимостью, как в банковском так и нотариальном секторах, имеют достаточно собственных дыр. О чем я подробно рассказываю в серии статей посвященных «Безопасности сделок с недвижимостью», можно ознакомиться тут.
Возникает вопрос: зачем делать процесс купли-продажи квартиры еще более сложным и шатким в погоне за экономией на налогах по средством различных ухищрений при реализации недвижимости?
В своей практике я не раз консультировался у налоговых специалистов по вопросу налогов при тех или иных операциях с недвижимостью. Т.к. в процессе купли-продажи не редко возникали ситуации, требующие дополнительного разбора и погружения в мир налогообложения. Ведь одной из моих задач, как риелтора, является не только получение клиентом максимальной выручки при реализации недвижимости, но и минимизация издержек, а если конкретнее: «правильная оптимизация налоговой базы при операциях с жилой недвижимостью».
Возможно я вас удивлю!
Но, на своей практике я сталкивался с ситуациями, когда озвучивался вопрос сотруднику налоговой и тот давал на него конкретный ответ. А на следующий день, при обращении в ту же налоговую, другой сотрудник озвучивает с точностью противоположную информацию на тот же самый вопрос. Не редко, такая же ситуация бывает при обращении с одним и тем же вопросом в разные налоговые города Москвы и не только.
Вопрос налогов при реализации квартиры достаточно важная тема, хотя ряд специалистов работающих на рынке недвижимости и оказывающих посреднические услуги даже не пытаются в него вникнуть, более того, далеко не в каждом агентстве недвижимости затрагивают данную тему. Хотя, будут рады взять в работу объект искренне считая, что их единственная задача заключается в том, что бы только найти покупателя.
Стоит ли упоминать, что сотрудники банковского сектора, различных экосистем и нотариусы, которые так же являются участниками рынка недвижимости, достаточно далеки от вопроса налогов. Просто потому, что это не зона их компетенции. Вследствие чего, продавец квартиры (бывший собственник), попадает на несколько сотен тысяч рублей, а не редко и миллионов в виде налогов. Лучшее что они могут сделать, это отправить участников сделки консультироваться в налоговую или к соответствующему специалисту, если вообще своевременно это сделают.
Конечно, не мало профессиональных риелторов постоянно расширяющих свои знания и компетенции в сфере недвижимости и область налогов не является исключением. Для повышения качества предоставляемых услуг и расширяя свои возможности они оканчивают Налоговую Школу и получают Удостоверение о повышении квалификации государственного образца. Что сделал и я, повысив качество оказываемых мной услуг при купли-продаже недвижимости.
Вместе с этим, как я указал выше, приличная доля продавцов квартир предпочитают не искать решения вопроса оптимизации налоговой базы или просто не знают к кому с данным вопросом обратиться и предпочитают просто уклониться от уплаты налогов, чем делают свою позицию, как стороны сделки, более зыбкой.
Я еще не встречал собственников квартир, которые прежде чем заняться реализацией своего проекта спешили бы всесторонне изучить нюансы законодательства, особенности проведения сделки с тем или иным покупателем, а так же моменты с налогообложением. Не буду повторяться с перечислением мифов и заблуждений о вариантах безопасности сделок с недвижимостью.
Именно поэтому, я решил написать серию статей по теме налогов при продаже квартиры для аудитории Дзен!
Сегодня начнем с простого, но важного вопроса при продаже квартиры: проблемы занижения цены в договоре купли-продажи до значения 70% от кадастровой стоимости.
И для понимания вопроса вспомним с чего все начиналось:
Не желание делиться частью доходов, в виде налогов с продажи недвижимости, присутствовало всегда.
До 2016 года все использовали простую брешь в законодательстве. Она заключалась в том, что собственники реализовывали свою недвижимость по договору купли-продажи и указывали цену не превышающую один миллион рублей. В следствии чего такая сделка не облагалась налогом. Конечно, в те годы стоимость недвижимости была в разы ниже чем сейчас, да и частота сделок уступала сегодняшним объемам.Но тогда этой лазейкой пользовалось подавляющее большинство участников рынка недвижимости, а с ценой до одного миллиона рублей в договоре купли-продажи реализовывались объекты с суммой реального взаиморасчета пять, десять и более миллионов рублей. Это помогало «официально» избежать попадания в поле зрения налоговой. Хотя, гос. службы все это прекрасно видели и понимали, что это приводит к значительным движениям средств мимо бюджета. При этом, не имело значения с какими деньгами проходили сделки с наличными или с привлечением ипотечных средств.
Как пример: продавали квартиру за три миллиона рублей. У покупателя пятьсот тысяч рублей были свои деньги, а два с половиной миллиона рублей были ипотечные. Но в договоре купли-продажи все поголовно указывали 990 тысяч рублей, так как сделки до одного миллиона рублей налогом не облагались. И так повально, по всем объектами, не зависимо от реальной цены: три, пять или десять миллионов рублей по реальным расчетам.
С 2016 года кое-что поменялось, было введено понятие кадастровой стоимости. Минимально возможную цену сделки привязали к кадастровой стоимости объекта. И это правило действует по сей день. Если в договоре купли-продажи указать цену меньше чем 70% от кадастровой стоимости, то налоговая по умолчанию посчитает налоги исходя из стоимости 70% от кадастра.
Пример: несколько лет назад я помогал купить квартиру одним из своих клиентов. Молодая пара стала обладателем хорошей однокомнатной квартиры в Москве за шесть миллионов рублей. В скором времени семья увеличилась и с рождением детей в однокомнатной квартире стало тесновато. Минимальный срок владения приобретенной квартиры еще не истек, ждать дополнительно год резона не было. Да и повышение по должности главы семейства, с изменением места работы, давало все предпосылки к приобретению большей квартиры в более удобном районе Москвы.
Но к этому моменту цены скаканули так вверх, что их однокомнатная квартира уже оценивалась по рынку в девять с половиной миллионов рублей. Кадастровая стоимость к этому времени так же изменилась в большую сторону и составляла уже семь миллионов триста тысяч (округленно). Многие им советовали показать в договоре купли-продажи квартиры 70 % от кадастровой стоимости, что бы избежать дополнительных налогов с прибыли, кто-то советовал показывать ту же цену, за которую ранее была куплена данная квартира. Ведь с каждого миллиона прибыли необходимо уплатить сто тридцать тысяч рублей налогами, сумма не малая. Однако, и тот и другой способ, который рекомендовали «знающие» знакомые и коллеги, для моих клиентов был бы существенной ошибкой!
Ведь я помог им реализовать квартиру почти за десять миллионов с полной стоимостью в договоре и они не заплатили даже копейки налога. Как это было сделано, я расскажу в отдельной статье.
Кстати, именно с 2016 года появилось понятие «занижение стоимости».
Из-за не продуманной схемы сделки с квартирами, включая налоговые нюансы, достаточно большое количество продавцов и сейчас получают письма счастья от налоговой с доначислениями. Не редко, как в выше описанном случае, получают не нужные советы по уходу от налогов.
Рассмотрим еще нескольких нюансов с налогами в рамках тех же 70%?
Обычно, к концу года, участники сделок с недвижимостью стараются ускориться с выходом на сделку и подачей на регистрацию перехода права собственности, чтобы не попасть с данным процессом в новогодние праздники.
Но мало кто знает, что кадастровая стоимость может измениться в течение года. А в расчеты берется кадастровая стоимость зафиксированная на 1 января того года, когда прошла регистрация перехода права. И в этом кроется опасность!
Пример: допустим, если гражданин продает квартиру и указывает по каким то причинам в договоре купли-продажи 70% от кадастровой стоимости и вроде бы сделка проходит до нового года, но регистрация перехода права проходит уже в новом году, после первого января. То будет применяться новая сумма кадастровой стоимости, если ранее были произведены ее изменения, а как показывает практика, эти изменения бывают в большую сторону. В следствии чего, может получиться так, что сумма в договоре купли-продажи может составить скажем 65% от кадастровой стоимости. И тут уже налоговая будет «потирать ручки», с высокой вероятностью заинтересуется данной сделкой.
Еще меньше тех кому известно, что для продавцов квартир, являющихся индивидуальными предпринимателям с упрощенной системой налогообложения, правило 70% кадастра не действует!
Многим известно, что для налогового резидента действует ставка 13% НДФЛ, но мало кто осведомлен, что при реализации квартиры в новостройке, по переуступке, в случае прибыли с продажи превышающей пять миллионов рублей, налоговая ставка будет составлять уже 15%, а не 13%.
Но, вся проблема в том, что соблазны увеличения дохода при продаже квартиры за счет не выплаты налогов никуда не делись.
Простая математика!
Если собственник физическое лицо и продает квартиру, а минимальный срок владения еще не истек, то он обязан уплатить налог с прибыли. К примеру: прибыль составит 4 миллиона рублей, значит налоговая база будет 520 тысяч рублей. Не так-то много продавцов будут готовы спокойно отдать эту сумму Государству.
Помните, я говорил о появлении термина «занижение» в 2016 году. Как раз в занижении кроется целый ряд опасных моментов. И даже если занизить стоимость, казалось бы до серой зоны, которой считается 70% кадастровой стоимости объекта, всё равно налоговая может предъявить. Не смотря на то, что этот порог определен законом. Никто не застрахован от внезапного появления волшебного «НО».
И конечно же, в связи с этим существует не мало случаев мошенничества, но в данной статье мы их разбирать не будем.
Однако, я расскажу как занижение может отразиться на сторонах сделки и тех, кто помогает занизить!
Какие риски ждут продавца:
- продавец будет лишен возможности использовать налоговые вычеты, таким образом налог будет начислен на всю сумму сделки, в результате чего, экономя несколько сотен тысяч рублей существует вероятность потери миллионов;
- будут начислены пени за ранее неоплаченный налог, что так же мало приятно;
- занижение приведёт к административной ответственности с начислением штрафа от 20 до 40% от суммы сделки. А это уже существенно, ведь если взять Москву, где стоимость квартиры может исчисляться десятками миллионов и если в пример взять цену сделки десять миллионов рублей, то минимальный штраф составит два миллиона. Вопрос, стоит ли экономить?
- а если занижение будет осуществлено в особо крупных размерах, то по решению суда наступит уголовная ответственность с реальным сроком и все что выше было перечислено (Штрафы, пени и т.д) лягут дополнительной нагрузкой.
Какие риски ждут покупателя:
- в данном случае покупатель является участником налогового преступления, будет признан недобросовестным приобретателем со всеми вытекающими;
- в случае, если через некоторое время сделка будет признана недействительной, то есть большой риск потерять квартиру и денег, а если она куплена в ипотеку, то получить дополнительную финансовую нагрузку в виде ипотечного кредита, который может не попасть под страховой случай;
- а если купивший квартиру по занижению продаёт её не выдержав минимального срока владения, тогда он сам себя наказывает деньгами, подставляясь под увеличенную налоговую нагрузку. Поверьте, в практике я встречал массу случаев, когда человек покупал квартиру с уверенностью, что проживет в ней долгие годы, но жизненные ситуации изменяли эти планы и по разным причинам они приступали к продаже квартиры значительно раньше окончания минимального срока владения;
- покупатель лишает себя возможности получения налоговых вычетов, покупных вычетов и иных дополнительных привилегий;
А что же для тех, кто содействует в сделках с занижением?
За участие в сделке с занижением риелтор может быть оштрафован на сумму до трехсот тысяч рублей. Так же возможен арест сроком до шести месяцев. Если занижение будет в особо крупном размере, то и срок лишения свободы может достигать до одного года. Есть над чем подумать, не так ли?
Безусловно, каждая сделка с недвижимостью уникальна, индивидуальные особенности объектов из владельцев и семейные обстоятельства могут скрывать массу не очевидных и не значительных, на первый взгляд, моментов, но способных привести к значительным последствиям по прошествии времени.
Уверен, вам интересно, как налоговая может узнать о занижении и в следующей статье я Вам это расскажу, а так же поведаю еще больше интересных моментов о налогах в сфере недвижимости!
Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, что бы не пропустить важное!
