Разрыв между ипотечными ставками и арендной платой заставляет россиян задуматься, а стоит ли вообще брать кредит, не лучше ли переждать в арендованной квартире. И многие склоняются ко второму варианту.
Ипотека перестала быть доступной
Сервис ЦИАН проанализировал данные об ежемесячных платежах по ипотечному кредитованию на вторичном рынке в четырех российских городах и обнаружил, что в настоящее время расходы на оплату ипотеки превышают средний платеж за аренду более чем в два раза. Наибольшая разница наблюдается в Казани, где средний платеж по ипотеке составляет 60 тысяч рублей, тогда как аренда жилья обходится в 25 тысяч. За столицей Татарстана следуют Санкт-Петербург (77 тыс. за ипотеку и 34 тыс. за аренду) и Москва (соответственно 114 и 52 тыс. рублей).
В Уфе средний ипотечный платеж составляет 41 тысячу, счета за аренду вдвое ниже. Аренда обходится в два раза дешевле ипотеки в Омске, Самаре, Краснодаре и Красноярске. Если снимать гораздо выгоднее, стоит ли влезать в ипотеку и брать на себя долгосрочные обязательства?
Современная молодежь многое заимствует из заграничной культуры жизни, а ровесники за рубежом редко берут кредиты на приобретение недвижимости, предпочитая тратить деньги на обучение, путешествия и досуг. Даже семьи "за бугром" зачастую предпочитают арендовать жилье, а не покупать его.
В России многие молодые люди точно так же стремятся арендовать жилье, ведь для выплаты ежемесячного платежа по кредиту необходим стабильный доход, который имеется далеко не у всех. В этом смысле для молодых аренда является более удобным вариантом — если нет денег, можно вернуться к семье.
Однако у аренды есть и негативные стороны. К примеру, владелец квартиры может повысить арендную плату. Кроме того, рынок аренды в основном является теневым, поэтому очень мало кто заключает официальные долгосрочные договоры аренды, что означает, что арендатор часто не имеет юридической защиты.
Разумеется, многое зависит от уровня доходов. Некоторые люди могут легко себе позволить выплачивать ипотечные кредиты, чтобы взять квартиру в районе, который нравится. В то же время для других россиян доступна только аренда.
По европейским стандартам, на аренду или выплаты по ипотеке человек не должен тратить свыше 25-30% своего дохода. Но если арендная плата в регионах составляет 25-30 тысяч рублей, то для комфортной жизни нужен доход в размере 100-120 тысяч рублей, а такие зарплаты в России редкость. Какая уж тут ипотека.
Как следует из результатов исследования Финэкспертизы, на конец 2022 года количество россиян с ежемесячным доходом свыше 100 тыс. рублей составляло около 11 миллионов человек, это 7,4% населения. Большинство из таких людей проживает в Москве и Санкт-Петербурге. При этом примерно треть россиян имеет зарплату в диапазоне от 27 до 45 тыс. рублей. С таким доходом оплачивать ипотеку затруднительно.
Пузырь должен лопнуть
В течение последних лет рынок недвижимости находится в состоянии неопределенности. Некоторые крупные компании, такие как "Дон-строй" и "Система-Галс", отошли банкам за долги. Экономические проблемы заставляют правительство вмешиваться, искусственно поддерживая рынок недвижимости. В конце концов, строительство является сектором, сильно влияющим на различные аспекты экономики: занятость, логистика, производство материалов, финансы (кредиты).
Даже с учетом западных санкций, которые оказали влияние на практически все экономические субъекты, рынок недвижимости получил значительную поддержку, включая льготное кредитование и субсидии для покупки жилья. Однако льготная ипотека привела к перегреву рынка, из-за чего возникла значительная разница в стоимости первичного и вторичного жилья.
ЦБ открыто выражает беспокойство. За девять месяцев 2023 года россияне набрали ипотечных кредитов на сумму 5,4 трлн рублей, что на 10% больше, чем за весь предыдущий год. При этом Елизавета Данилова (глава департамента финансовой стабильности ЦБ) сообщила, что в течение II квартала 2023 года года 71,7% ипотечных кредитов было выдано гражданам, которые тратят на обслуживание кредитов более половины дохода. Ажиотаж кредитования увеличивает социальные и финансовые риски.
Повышение ключевой ставки ЦБ до 13% угрожает рынку недвижимости, так как приведет к росту ипотечных ставок и платежей по ипотеке. Количество желающих взять кредит в этой ситуации уменьшится, в связи с этим спрос на квартиры начнет снижаться, и цены пойдут вниз.
Однако ежемесячная арендная плата не приносит никаких постоянных активов, в то время как каждый платеж по ипотеке приближает человека к тому, чтобы стать собственником жилья, напоминает Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ в компании fam Properties. Более того, исследования показывают, что сберечь на собственное жилье при условии длительного проживания в арендованной квартире можно только в четырех регионах РФ: в Оренбуржье, Республике Коми, Башкортостане и на Сахалине. В остальных регионах страны это почти невозможно.
В ближайшей перспективе цены на недвижимость начнут снижаться, отметил эксперт. В долгосрочной перспективе ипотека все же является более выгодным вариантом по сравнению с арендой, считает Валерий Тумин.
---
