На инвестициях в квартиры можно заработать даже в кризис, но для этого нужно уметь просчитывать риски. Эксперт объяснила, как это сделать.
Барно Турсунова
основатель инвестиционного агентства недвижимости Barno Estate
Почему стоит инвестировать в недвижимость
Сейчас на рынке недвижимости происходят изменения. Банки постепенно поднимают ставки по ипотеке и пересматривают условия некоторых льготных программ. Так, с сентября 2023 года размер первоначального взноса по льготной ипотеке вырос с 15% до 20%, а с января 2024 года его планируют повысить до 30%. В будущем это негативно отразится на доходности инвестиций. В том числе поэтому многие инвесторы стремятся провести максимальное количество сделок именно сейчас.
Несмотря на изменения рынка, в целом инвестиции в недвижимость всё ещё остаются одним из самых надёжных инструментов для заработка. В отличие от, например, акций или криптовалюты, квартира — это реальный физический актив, который редко обесценивается. Темпы роста цен на жильё часто опережают инфляцию, а после кризисов быстро восстанавливаются до прежних значений.
При этом хорошо заработать на сделках с квартирами не так просто, как кажется на первый взгляд. На пути к успеху ожидают риски, которые могут повлиять на потенциальную доходность от каждой инвестиции. Но их можно минимизировать. Для начала нужно разобраться в стратегиях, которые обычно используют инвесторы на рынке недвижимости.
Как обычно инвестируют в недвижимость
Глобально в инвестициях в недвижимость есть два подхода: краткосрочный и долгосрочный.
- При краткосрочных инвестициях покупатели по договору долевого участия вкладываются в новостройки на этапе котлована. И продают квартиру, как правило, через один-три года по договору переуступки долга.
Некоторые также приобретают недвижимость до начала строительства, в момент, когда застройщик запускает закрытые предпродажи. Именно на этапе предстарта цены на жильё самые низкие. Разница между стоимостью одного и того же объекта на предпродажах и на котловане может достигать 15–20%. Уже через два-три года такие квартиры перепродают на 30–40% дороже. - Долгосрочную стратегию используют покупатели, у которых есть возможность ждать 8–10 лет и более. Квартира приобретается, например, для получения пассивного дохода от сдачи жилья в аренду.
Однако на практике такая стратегия редко приносит прибыль даже на дистанции в пять-семь лет — платежи от арендатора редко перекрывают расходы на ипотеку. Кроме того, жильё медленнее растёт в цене за счёт постепенного износа помещения и коммуникаций. Часть заработанных денег у собственника также уходит на оплату ЖКУ и периодический ремонт. Поэтому долгосрочные варианты обычно выбирают редко — большинство инвесторов делают упор на более короткие стратегии.
В любом из вариантов инвестиций есть вероятность совершить ряд ошибок, которые помешают получить реальную выгоду от вложений в недвижимость. Но если знать о них заранее, можно снизить риски и защитить свой капитал.
Ошибка 1: неверная оценка потенциала объекта
На потенциал роста стоимости любой недвижимости влияет большое количество факторов. Для выгодных инвестиций их все нужно учесть.
Так, ликвидность любой недвижимости зависит от экономического состояния региона. Там, где активно развивается бизнес, куда переезжают люди, жильё всегда будет дорожать. В регионах с замедленным или стагнирующим экономическим ростом недвижимость растёт в цене намного медленнее.
В крупных городах есть фактор престижности разных районов. Так, в Москве северное и восточное направления традиционно считаются менее перспективными для вложений. Но и здесь бывают исключения. Например, сейчас инвесторов привлекают ЖК, которые строят недалеко от Москвы-реки — даже если новые дома расположены ближе к восточным районам.
Для новостроек критическое значение имеют локация и инфраструктура. Квартира, которая строится в 500 метрах от крупного ТРЦ, почти наверняка вырастет в цене сильнее, чем такой же объект, расположенный в двух-трёх километрах от ближайшей инфраструктуры.
И наоборот, если недалеко от ЖК работает завод с вредными выбросами в атмосферу, плохо развит транспорт или фиксируется высокий уровень преступности, даже жильё очень хорошего качества будет падать в цене.
На стоимость вторичного жилья, в свою очередь, влияет уровень износа коммуникаций и помещения. В каких-то городах продают более старую недвижимость, а в каких-то — относительно новую. Так, средний возраст квартиры на вторичном рынке в Санкт-Петербурге — 42 года, в Москве — 34 года, а в Краснодаре — только 15 лет.
Решение:
постарайтесь найти как можно больше информации о квартире и окружающей её инфраструктуре. Узнайте о планах развития городской среды рядом — хорошо, если собираются делать новую дорожную развязку, станцию метро, торговый центр. Если покупаете жильё на вторичном рынке, стоит посмотреть, планируется ли в ближайшее время, например, капитальный ремонт.
Ошибка 2: медленная реакция
Быть инвестором непросто. С одной стороны, нельзя торопиться и поверхностно оценивать объект — риск ошибки слишком велик. С другой стороны, время входа в сделку — один из самых важных факторов при покупке новостроек. Как правило, чем раньше приобретаете строящуюся квартиру, тем больше сможете заработать.
Скорость реакции особенно важна при краткосрочной стратегии предстарта. В среднем период предпродаж длится от трёх до семи дней. Если инвестор нашёл очень хорошее предложение, но решил взять несколько дней на раздумья, то велик риск упустить выгодный вариант.
При этом информация о запуске предстарта — закрытая. По правилам застройщика, реклама в этот период запрещена, поэтому найти интересные лоты в открытом доступе практически невозможно. Обычно свежие данные о продажах на предстарте есть у брокеров и агентств недвижимости.
Решение:
определитесь с тем, что вы хотите получить от инвестиций. Если интересуют квартиры с быстрой доходностью, то будьте готовы оперативно принимать решения.
Ошибка 3: небрежный выбор застройщика
Для инвестиций в новостройку крайне важно выбрать правильного застройщика. Опытные инвесторы предпочитают ещё до окончания строительства продать недвижимость, которую купили на предстарте или на этапе котлована. Это выгодно, потому что до сдачи дома на квартиры ещё действуют льготные ипотечные программы.
Сложность в том, что некоторые застройщики могут запрещать инвесторам продавать квартиру до завершения всех работ. А это значит, что потенциальный доход будет намного ниже.
Вторая распространённая проблема — нарушение сроков сдачи дома и низкое качество постройки. Недобросовестные застройщики могут использовать дешёвые и некачественные материалы даже для строительства жилья комфорт-класса и элитных ЖК.
Решение 1:
проанализируйте застройщика:
- посмотрите, какие объекты уже сданы;
- почитайте отзывы покупателей;
- обратите внимание на то, как девелопер реагирует на претензии;
- посмотрите, какие гарантии девелопер предоставляет;
- обязательно проверьте, насколько подробно расписаны характеристики жилья в проекте и сопутствующих документах. Это поможет привлечь застройщика к ответственности за нарушения.
Решение 2:
перед тем как подписывать документы, внимательно ознакомьтесь со всеми условиями, которые прописывает девелопер. Если не нашли пунктов, подтверждающих ваше право продать квартиру до окончания строительства, не стесняйтесь спрашивать об этом юристов застройщика. Важно закрепить все договорённости на бумаге.
Мнение эксперта может не совпадать с мнением редакции. Статья не является инвестиционной рекомендацией. При любых вложениях нужно самостоятельно взвешивать риски.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной
