Арендное дело является неотъемлемой частью современного бизнеса. Оценка арендной платы играет важную роль как для арендаторов, так и для арендодателей. В данной статье мы подробно рассмотрим все аспекты, связанные с оценкой арендной платы, включая правовые и бухгалтерские аспекты.
1. Предмет договора аренды
1.1. Право на сдачу имущества в аренду
Договор аренды предполагает наличие у арендодателя права сдавать в аренду определенное имущество. Это право может быть удостоверено как наличием собственности на имущество, так и заключением соответствующего договора аренды с третьими лицами.
1.2. Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Договор аренды должен четко определять права и обязанности как арендодателя, так и арендатора. Важно учесть, что права и обязанности могут различаться в зависимости от вида аренды (например, аренда жилого помещения отличается от аренды коммерческой недвижимости).
1.3. Объект аренды
1.3.1. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды
Объект аренды должен быть четко определен в договоре. Несогласование этого условия может повлечь за собой риски для арендатора, так как он может быть обязан арендовать имущество, которое не соответствует его потребностям.
1.3.2. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды
Индивидуализирующие признаки объекта аренды (например, параметры помещения, его состояние) также должны быть четко оговорены в договоре. Их несогласование может привести к недопониманию между сторонами.
1.3.3. Риск арендатора при несогласовании в договоре индивидуализирующих признаков арендованного животного
Если объектом аренды является животное, договор должен содержать информацию о его особенностях и состоянии. Неуказание этой информации может повлечь за собой риски для арендатора, например, если животное окажется непригодным для аренды.
2. Прочие условия об объекте аренды
2.1. Условия пользования объектом аренды
2.1.1. Риск арендатора при согласовании в договоре цели пользования объектом аренды
Цель использования арендованного объекта должна быть четко оговорена в договоре. Согласование этого условия важно для защиты интересов арендатора, так как оно определяет, в каких целях можно использовать имущество.
2.2. Принадлежности объекта аренды
Договор аренды должен содержать информацию о принадлежностях объекта аренды (например, мебель, оборудование). Это важно для сторон, так как они могут иметь разные права на эти принадлежности.
2.3. Документы, относящиеся к объекту аренды
2.3.1. Риск арендатора при несогласовании условия о перечне и форме документов, относящихся к объекту аренды
Договор аренды должен содержать информацию о документах, относящихся к объекту аренды (например, технические паспорта, акты приема-передачи). Несогласование этого условия может привести к риску для арендатора, так как он может не иметь доступа к необходимым документам.
2.4. Недостатки объекта аренды
2.4.1. Риск арендатора при принятии имущества с недостатками, если в договоре согласовано условие о проведении капитального ремонта арендатором
Если договор аренды предполагает, что арендатор обязан проводить капитальный ремонт объекта аренды, необходимо учесть, что арендатор может быть ответственным за устранение недостатков, выявленных в ходе использования имущества.
2.5. Состояние объекта аренды
Договор аренды должен четко определять состояние объекта аренды на момент передачи его арендатору. Это важно для защиты интересов арендатора, так как он может нести ответственность за ухудшение состояния имущества.
3. Срок аренды и срок действия договора аренды
3.1. Срок аренды
3.1.1. Риск арендатора при несогласовании срока аренды
Срок аренды должен быть четко оговорен в договоре. Несогласование этого условия может привести к риску для арендатора, так как он может быть обязан продлить аренду или освободить имущество раньше времени.
3.2. Срок действия договора аренды
3.2.1. Риск арендатора при согласовании срока договора аренды путем указания на совершение стороной договора каких-либо действий
Срок действия договора аренды также должен быть четко определен. Этот срок может быть связан с совершением определенных действий сторонами (например, подписанием акта приема-передачи).
3.2.2. Риск арендатора при согласовании срока договора аренды путем указания на совершение третьими лицами каких-либо действий
Срок действия договора аренды может также зависеть от действий третьих лиц (например, решения органов государственной власти). Арендатор должен учитывать этот риск при заключении договора.
4. Предоставление и возврат имущества по договору аренды
Согласно договору аренды, арендатор обязан предоставить имущество арендодателю в определенном состоянии. При возврате имущества должно быть осуществлено обязательное обследование, чтобы определить, соответствует ли объект аренды оговоренным в договоре условиям.
6. Арендная плата
Арендная плата является одним из важнейших аспектов договора аренды и требует особого внимания при оценке. Перейдем к рассмотрению этого вопроса более подробно.
6.1. Виды (формы) арендной платы
6.1.1. Риск арендатора при несогласовании условия об арендной плате
Договор аренды должен четко определять вид арендной платы. Она может быть фиксированной, процентной от выручки арендатора, в натуре и так далее. Несогласование этого условия может привести к риску для арендатора, так как он может быть обязан уплачивать арендную плату в неудобной для него форме.
6.1.2. Риск арендатора при согласовании условия о внесении арендной платы денежными средствами
Если арендная плата вносится денежными средствами, то договор аренды должен четко определять условия ее уплаты (сроки, способы). Арендатор должен быть готов к выполнению этих условий.
6.2. Размер арендной платы и способы его определения
Определение арендной платы зависит от множества факторов:
Расположение
Географическое местоположение имущества - один из ключевых факторов, влияющих на арендную плату. Недвижимость в центре крупного города будет стоить гораздо дороже, чем в отдаленных районах.
Площадь и характеристики
Площадь и характеристики арендуемого объекта (например, количество комнат, состояние) также оказывают влияние на арендную плату. Большая площадь или наличие специальных удобств могут увеличить стоимость аренды.
Состояние объекта
Состояние недвижимости или оборудования играет важную роль. Новый или хорошо обслуживаемый объект обычно дороже арендуется.
Рыночная конъюнктура
Состояние рынка недвижимости и предложение-спрос также влияют на стоимость аренды. В периоды повышенного спроса цены могут быть выше.
Дополнительные условия
Существует множество дополнительных условий, которые могут повлиять на арендную плату, такие как наличие мебели, срок аренды и условия оплаты коммунальных услуг.
6.3. Методы расчета арендной платы
Существует несколько методов расчета арендной платы, и выбор метода зависит от конкретных обстоятельств и типа арендуемого имущества.
Метод рыночных цен
Этот метод основывается на сравнении схожих арендных объектов в данном рыночном сегменте. Находятся сравнимые объекты и анализируются их арендные ставки. Затем определяется средняя цена, которая применяется к объекту, который оценивается.
Метод аналогии
Этот метод используется, когда нет прямых сравнимых объектов. В этом случае арендная плата определяется на основе анализа нескольких объектов с похожими характеристиками и их арендных ставок.
Метод доходности
Этот метод используется для коммерческой недвижимости. Рассчитывается ожидаемый доход от аренды, вычитаются операционные расходы и налоги, и полученная сумма делится на ставку капитализации. Таким образом, определяется стоимость имущества.
6.4. Практические примеры оценки арендной платы
Давайте рассмотрим несколько практических примеров оценки арендной платы для разных типов имущества.
Аренда жилья
Предположим, вы хотите снять квартиру в центре города. По данным рынка, средняя стоимость аренды подобной квартиры составляет 40 000 рублей в месяц. Выбрав метод рыночных цен, вы определяете, что арендодатели предлагают аренду подобных квартир по этой цене. Таким образом, вы оцениваете арендную плату в размере 40 000 рублей в месяц.
Аренда коммерческой недвижимости
Вы владеете офисным зданием и хотите сдать его в аренду. По методу доходности, вы расчитали, что ожидаемый годовой доход от аренды составит 1 200 000 рублей, а операционные расходы и налоги - 400 000 рублей в год. Капитализационная ставка на рынке составляет 8%. Тогда стоимость аренды будет равна (1 200 000 - 400 000) / 0,08 = 10 000 000 рублей в год.
Аренда оборудования
Предположим, ваша компания нуждается в аренде специализированной техники для выполнения проекта. Вы нашли несколько компаний, предлагающих аренду такого оборудования. Оценив их предложения и условия, вы выбрали компанию, предлагающую аренду необходимого оборудования за 50 000 рублей в месяц.
Риск арендатора при согласовании размера арендной платы путем установления формулы, содержащей показатели, значение которых периодически изменяется
Договор аренды может предусматривать, что размер арендной платы будет определяться по формуле, которая зависит от определенных показателей (например, индекс инфляции). Арендатор должен быть готов к возможным изменениям размера арендной платы в соответствии с этой формулой.
Риск арендатора при несогласовании условия об уменьшении размера арендной платы на сумму НДС в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате налога
Договор аренды может предусматривать уменьшение размера арендной платы на сумму НДС в случае, если арендодатель прекращает обязанность по уплате этого налога. Арендатор должен учитывать это условие при расчетах.
7. Изменение размера арендной платы
Договор аренды может предусматривать возможность изменения размера арендной платы в определенных случаях (например, при изменении инфляции). Арендатор должен быть готов к таким изменениям и знать, как они будут рассчитываться.
8. Внесение арендной платы
Договор аренды должен содержать информацию о сроках и способах внесения арендной платы. Арендатор должен следить за соблюдением этих условий.
9. Обеспечительный платеж по договору аренды
Обеспечительный платеж может быть предусмотрен в договоре аренды как гарантия исполнения обязательств арендатора. Этот платеж обычно возвращается арендатору по окончании срока аренды, если все условия договора были выполнены.
Заключение
Оценка арендной платы - это сложный и многоаспектный процесс, который требует внимательного изучения всех условий договора аренды. Важно, чтобы все стороны договора были в курсе своих прав и обязанностей, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем. При необходимости всегда стоит обратиться к юристам или бухгалтерам для консультации и оценки арендных условий.
Статья написана для широкого круга лиц с целью привлечения внимания к проблематике оценки имущества. Если вам нужна реальная оценка – обращайтесь к профессиональным оценщикам - ce-na.ru (1Капиталь)
