Подъехала статистика за сентябрь 2023 года на рынке новостроек Московского региона.
В Московском регионе в сентябре 2023 года установлен очередной рекорд по числу сделок. В столице и области зарегистрировали 21,1 тыс. ДДУ (на 14% больше, чем в августе).
Дополнительными драйверами спроса к ажиотажу конца лета (когда покупатели пришли в офисы продаж на фоне новостей об ослаблении рубля) стали высказывания законодателей и представителей ЦБ на тему льготных программ. Это привело к тому, что сейчас рекордный спрос зафиксирован одновременно с увеличением доли ипотечных сделок (обычно в такие месяцы, напротив, возрастает доля покупателей с живыми деньгами).
Рост цен и снижение объема предложения при таком поведении покупателей — вполне логичная реакция рынка. Динамика этих показателей могла бы быть и более выраженной, чем +3% для стоимости квадрата и -3% для числа свободных лотов.
Месяц назад я прогнозировал рост сделок и цен на сентябрь https://dzen.ru/a/ZQlVI0Tu-WH1o5-n, это в принципе легко сделать, понимая рынок.
Сейчас складывается другая тревожная ситуация👇
❗️вторичка стала недоступна для большинства людей из-за больших платежей по ипотеке.
Разница платежей на новостройку и вторичку отличается почти в 2 раза! 😱
👉 купив новостройку и получив ключи, становится проблемой ее продать за вложенные деньги, и она дешевеет на 10-15% - это называют «эффект Мерседеса». 📉
‼️Еще банки становятся держателями залога, который фактически дешевле заявленной стоимости и надувается пузырь. 🫧
Последствия такого пузыря мы все наблюдали в Америке в 2008г, когда обанкротились крупнеющие банки, что привело к крупнейшему мировому финансовому кризису.💥
Наш ЦБ пытается предупредить эту историю и ограничивает выдачу ипотеки, повышая первоначальный взнос. Хотят улучшить качество долгового портфеля.
Будем надеятся, что ЦБ справиться со всеми вызовами, и не будет серии банкротств🤞.
Будет ли обвал на рынке вторички?🤔
Я придерживаюсь своего мнения, что обвала цен на вторичную недвижимость Не будет. Будет коррекция цен и рынок сам все устаканит, нащупав адекватную стоимость. ⚖️💵
Сейчас еще осталась одобренная ипотека по старым ставкам, но в конце октября сроки одобрения начнут заканчиваться, и мы, скорее всего, увидим значительный спад в продажах 📉, т.к. ипотека под 15% доступна далеко не многим 🤷.
Хотя сейчас сделки идут, людям надежнее держать деньги в бетоне. Они не верят в то, что рубль перестанет дешеветь.
👆Наблюдается другая интересная картина 🤔:
Покупать квартиру стало дорого, и люди предпочитают аренду + активно возвращаются уехавшие от СВО.
В Москве регулярно живет около 20 млн чел, на это огромное число в октябре сдается: Авито 8000 квартир, Циан - 14000 квартир. Правда где-то посередине возьмем 12000 квартир на 20 млн чел - это очень мало 🤏.
От этого цены на аренду квартир в Москве продолжают расти 📈 👉 с такой динамикой арендный платеж приблизится к ипотечному платежу, и тогда люди снова начнут покупать вторичку, т.к. лучше платить за свое 💯😉.
В удивительное время мы живем 🤔
