Очевидно, что для запуска своего бизнеса необходимо наличие денежных средств. В предыдущей статье мы как раз писали про источники финансирования для туристического объекта.
Благодаря действующим программам поддержки от государства складывается уникальная ситуация, когда самыми выгодными оказываются кредитные деньги.
Напомним, что получить кредит на субсидированных условиях по программе господдержки можно через одобрение финансовой модели будущего проекта. Это гарантия того, что проект будет успешен.
Однако, как замечает Председатель совета директоров группы компаний UNDERSUN Евгений Бромберг, «к финансовым моделям банки стали предъявлять все более жёсткие требования с точки зрения их обоснованности, наполненности и экспертности тех, кто эти финансовые модели формирует».
Разберёмся по порядку.
Что такое финансовая модель?
Финансовая модель представляет собой документ или набор таблиц и графиков, которые отражают все ключевые аспекты бизнеса, включая доходы, расходы, инвестиции и прочие финансовые потоки. Для гостиничного объекта это также:
- тип объекта (городской, загородный, курортный отель, санаторий и др.)
- номерной фонд
- локация
- ключевые технико-экономические показатели
- наличие дополнительной инфраструктуры (рестораны, бассейны, СПА и т.д.).
«Финмодель должна обосновать успешность проекта в цифрах, т.е. продемонстрировать эффективность строительства этого типа отеля в данной локации с точки зрения анализа рынка и целевой аудитории» - объясняет Евгений.
Структура финансовой модели:
Финансовая модель состоит из 2-х частей: инвестиционной и операционной.
В инвестиционной части – объем и график инвестирования с обоснованием.
В операционной части – возврат инвестиций, в том числе и кредитных средств банку.
Таким образом, финмодель показывает:
1. объём инвестиций, необходимый для реализации данного проекта
2. источники инвестиций (т.е. соотношение собственных и заёмных средств, под какой процент берутся эти средства)
3. режим возврата заёмных средств.
«Кредитный комитет банка согласует финансирование, если финансово-экономические показатели финмодели докажут надёжность проекта: объект своевременно будет введён в эксплуатацию и позволит банку вернуть кредитные средства» - добавляет эксперт.
Самые распространённые ошибки при построении финмодели
Уже накоплен опыт по самым распространённым ошибкам инвесторов при построении финмодели, которые плачевно сказывается на финальном результате: проект не запущен, компания обанкротилась.
Фатальные ошибки - ТОП 3.
- Формальный подход
В представлении инвесторов финмодель – это «бумажка», которая нужна только банку, поэтому «рисуют» цифры. Инвестор целится в данном случае не на конечный результат – выход на самоокупаемость и прибыль, а на получение некой суммы, которой якобы будет достаточно. Часто здесь выпадают из внимания такие моменты, как инфляционные процессы и другие переменные. Эксперты в этой ситуации «подгоняют» цифры, чтобы выйти на сумму, которую определил сам инвестор.
2. Формат финмодели и форматом банка не совпадают
Каждый банк определяет свой формат оценки финмодели. Поэтому эксперты, которые её составляют должны обладать актуальной информацией и быть в диалоге с банком, чтобы обеспечить одобрение займа.
3. Экономия на сопровождении
«Нельзя упрощать процедуру и экономить на сопровождении проекта. В первую очередь, это проектирование и гостиничный оператор. Именно эти участники проекта обеспечат профессиональный подход к формированию конечного продукта» - объясняет Евгений Бромберг.
Отличия между гостиничным проектом и жилой застройкой
В гостиничный бизнес начинают заходить застройщики, специализирующиеся на жилой застройке. Но…
«Многие приходят на гостиничный рынок со своими стереотипами: «построил – продал – забыл». С гостиничным проектом так не получается. Это игра вдолгую!» - считает Евгений.
Надо понимать, что отель в современном представлении – это не просто объект недвижимости. Гостиничные комплексы устроены сложнее, более требовательны с точки зрения наполненности инженерией, безопасности, различных контрольных систем, решений кондиционирования и наличия высокотехнологичных элементов (общественное питание, СПА и т.д.).
Так как же сформировать финансовую модель, чтобы её одобрил банк?
Такую услугу сейчас предлагают всё больше компаний, в связи с чем понятие «экспертность» несколько размывается. Как в этом случае подходить к выбору эксперта, который сможет грамотно подготовить финансовую модель?
В Европе отрасль прозрачна благодаря многолетнему опыту работы управляющих гостиничных компаний, есть доступ к информации по доходности объектов, накоплены данные для прогнозирования.
Российский рынок моложе и база данных есть в основном по крупным городам: за счет большого объема сетевых проектов, которые ведут отчетность, там понятны тренды, можно строить прогнозы.
«Мы много общались с международными гостиничными сетями, которые говорили: «нам очень легко выдать прогноз выручки вашего отеля при условии, что ваш отель находится в Москве, Санкт-Петербурге или Сочи». Но надо развивать объекты не только в этих городах!» - делится опытом работы компании UNDERSUN Евгений.
Активное развитие внутреннего туризма, расширение географии путешествий открывает огромный простор для гостиничной отрасли. В данной ситуации только управляющая компания, которая работает на этих локальных рынках, способна дать необходимый уровень экспертности. Стандартные финмодели западных компании в наших реалиях не будут релевантными. Банк хочет видеть обоснованную финансовую модель, с адекватными для местного рынка цифрами.
Рассмотрим на практике.
Кейс компании UNDERSUN: загородный отель
В 2023 году Управляющая компания UNDERSUN готовила проект по подготовке к открытию загородного отеля недалеко от Краснодара. В этом случае использовать опыт открытия загородных отелей Подмосковья было некорректно, так как очевидны различия в климате, локации, удаленности от мегаполисов, транспортном потоке, насыщенности потенциальными гостями. Другое всё!
Что сделали эксперты компании:
- подготовили выборки отелей локально в крае и в похожих регионах (от Северо-Западного региона до Алтая)
- выявили преимущества
- проанализировали целевую аудиторию, поведение и точку зрения на объект со стороны гостя;
- обосновали доход по всей инфраструктуре отеля (средний чек, проходимость и другие параметры).
Именно благодаря результатам такого основательного подхода экспертов компании UNDERSUN банк принял финансовую модель.
«Не стоит пренебрегать опытом локальных компаний. Именно такие компании знают все нюансы региональных рынков» - подчеркивает Евгений Бромберг.
Подытожим. Финансовая модель – фундамент вашего будущего бизнеса, оцифрованная модель проектируемого объекта. И выстраивать её должны профессионалы, способные учесть все особенности региона, в котором планируется запуск. Ваша задача лишь выбрать грамотного эксперта!
