Высоколиквидная недвижимость под сдачу в аренду имеет неоспоримое преимущество перед другими инвестиционными инструментами. В отличие от других этот актив включает в себя два доходных компонента: ежемесячный доход и капитализацию.
Судите сами.
Облигации обеспечивают инвестору стабильный купонный доход. Но движение их стоимости, по общему правилу, обратно доходности: процентные ставки растут — облигации дешевеют, и наоборот.
Акции — инструмент еще более волатильный. Цены на них растут и падают, умеренно или резко. Но как бы там ни было, этот вид ценный бумаг не приносит ежемесячного дохода. Разве что дивидендные акции позволяют их обладателям иметь промежуточный доход. Однако, чаще всего дивиденды выплачиваются раз в полгода или год. Притом, что далеко не каждая компания-эмитент придерживается дивидендной политики.
Валюта и драгметаллы также приносят доход исключительно за счет роста их стоимости. Ежемесячных процентов сверх того инвестор в этом случае не увидит.
Вклад обеспечивает клиенту банка годовой доход и даже приносит ежемесячные проценты. Однако эти проценты складываются в указанный общий годовой доход. Иными словами, доходный компонент остается один, только делится на части.
Арендная доходность и капитализация
Недвижимость, как источник двойного дохода для собственника, остается вне конкуренции. И инвестирующие в нее зачастую не учитывают этот момент. При покупке квартиры или апартаментов приобретатель рассчитывает на многолетний и стабильный доход от сдачи этой собственности в аренду. Последующие расчеты он строит исходя из показателей арендной доходности и забывает при этом о капитализации помещения.
Допустим, сдаваемые в аренду квадратные метры принесли вам 10% в год от суммы вложения. Значит ли это, что ваш капитал за отведенный период увеличился на 10%? Не спешите с выводами. Посмотрите статистику роста цен на недвижимость в вашем районе. Если это ликвидный актив в востребованной и престижной локации, за год он наверняка подорожал минимум на те же 10%. Складываем эту доходность с арендной и получаем 20% — это и есть рост вашего капитала.
Если каждый год на протяжении десятилетия ваша недвижимость продолжит стабильно дорожать на 10%, по истечении этой декады она окупит себя сама. А все, что принесет вам за эти годы сдача в аренду, пойдет в вашу прибыль.
Капитализация квадратных метров фиксируется ежегодно за счет естественного удорожания на рынке и краткосрочно за счет модернизации недвижимости. Покупка помещений в плохом состоянии, приведение их в презентабельный вид и последующая перепродажа с ощутимой наценкой в свое время породила отдельный вид инвестирования под названием «Флиппинг». Ныне этот способ извлечения дохода приобретает все большую популярность.
Схожую модель в своей работе отчасти использует и моя инвестиционно-строительная компания. Inreit специализируется на редевелопменте неэффективно используемых зданий в центральных локациях Москвы и Петербурга. Мы меняем планировки, инженерные коммуникации, делаем дизайнерский ремонт и создаем на базе таких домов современные и комфортабельные апарт-отели. Студии в них вскоре после введения объектов в эксплуатацию сдаются в аренду туристам. А их собственники получают стабильный пассивный доход.
Реальные кейсы от Inreit
В силу бизнес-модели компании наши инвесторы в большинстве изначально рассчитывают на многолетнее получение пассивного дохода и не учитывают момент с ростом стоимости доходных апартаментов.
Но случается и так, что клиенты продают свои студии через год-полтора после покупки. Как до, так и после ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае оправданность инвестиции определяется ростом цены их недвижимости.
Подобные прецеденты служат отличным примером успешного вложения и извлечения прибыли за счет удорожания актива. В этой статье я поделюсь тремя такими кейсами — по одному для каждого из апарт-отелей нашей сети в историческом центре Петербурга.
В сентябре 2021 года инвестор приобрел за 6 млн 407 тысяч рублей студию в крупнейшем на тот момент объекте inreit на Лиговском, 29. В декабре 2022 года, через месяц после ввода апарт-отеля в эксплуатацию, собственник продал свой юнит за 8 млн 200 тысяч рублей. Разница составила 1 млн 792 тысячи. Капитализация за 15 месяцев — 28%.
Объект на Садовой, 53 открылся для постояльцев в августе 2023 года. Через месяц после открытия один из собственников студий продал свою недвижимость за 5 млн 900 тысяч. А приобрел он это помещение годом ранее — в сентябре 2022-го. Тем самым за 12 месяцев инвестор только за счет роста цены актива увеличил свой капитал на 42%.
Октябрь 2021-го. Клиент купил апартамент в будущем инвест-отеле Inreit по адресу пер. Гривцова, 4к2. Покупка недвижимости обошлась ему в 5 млн 748 тысяч рублей. В феврале 2023 года владелец реализовал студию за 8 млн 500 тысяч. В пересчете на проценты его прибыль составила 48%. В довесок за первые восемь месяцев работы апарт-отеля студия этого инвестора сдавалась в аренду и принесла ему 5% годовых. Итого за счет перепродажи и аренды владелец апартамента получил на руки 3 млн рублей за 16 месяцев. Это 53% годовых от суммы покупки.
