Если присмотрели себе земельный участок, отвечающий всем вашим потребностям, пройдитесь по нашему списку. И ответьте на шесть вопросов, чтобы учесть несколько критериев при покупке земли.
Вопрос №1. Категорию земли проверили?
Под строительство дома подходят всего два вида участка. А в Земельном кодексе их семь. Проверьте, что земля находится в одной из двух категорий:
- земли сельскохозяйственного назначения
- земли населенных пунктов.
Где смотреть? Публичная кадастровая карта, если знаете кадастровый номер ЗУ (следите указаниям на сайте), выписка ЕГРН.
Вопрос №2. Узнали вид разрешённого использования (ВРИ)?
«Земля же подпадает под разрешённую категорию, что ещё за вид?» – спросите вы. Дело в том, что каждая категория ЗУ разделяется ещё и на виды. Их насчитывают аж 150 пунктов. Для строительства загородного дома подойдут только четыре:
- ИЖС
- ЛПХ
- СНТ
- ДНП.
Если вы рассматриваете дом для постоянного проживания, учтите: не в каждом из перечисленных выше пунктов есть возможность оформить прописку.
Где смотреть?
Выписку из ЕГРН сравнить с документами из местной администрации, например, градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ). Запросить эти документы нужно у собственника.
Вопрос №3. А межевание есть?
Межевание – это определение границ земельного участка на кадастровой карте. На практике участок, указанный на кадастровой карте и фактические границы, обозначенные, например, забором, могут отличаться. В дальнейшем такое расхождение может привести к спору с соседями и проблемам с регистрацией дома.
Как узнать расхождение границ? Лучше всего – пригласить кадастрового инженера, чтобы он на участке отметил кадастровые границы. Это поможет избежать больших проблем в будущем.
Вопрос №4. Про запреты на строительство выяснили?
Бывает так, что земля подходит и по категории, и по ВРИ, и с межеванием всё в порядке, но строить всё равно нельзя. Или можно, но частично. Такое происходит, когда на земельный участок наложены обременения либо сервитуты.
Обременения накладывают в том случае, если земля в ипотеке либо долг за неё не оплачен в полном объёме.
А сервитут – это ограниченное право пользоваться чужой собственностью. Обычно их накладывают из-за инженерных коммуникаций: например, газовой трубы, которая проходит по участку. Перенести такую трубу вряд ли получится, и владельцу участка запретят строиться слишком близко к ней. То же касается водопроводных труб и электрических столбов.
Как выяснить запреты на земельный участок?
Обременения обычно прописывают в выписке из ЕГРН. А сервитуты можно посмотреть в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Напоминаем, что ГПЗУ может заказать только собственник.
Вопрос №5. Геологию участка провели?
Дело в том, что болотистая территория, сверху засыпанная грунтом, ничем не будет отличаться от обычной. До тех пор, пока не начнёте строительство. Геология – своего рода страховка от непредвиденных затрат.
Как проводится геология? Нужен специалист, который посмотрит перепады участка, изучит грунт и даст заключение. А если вы уверены, что с землёй всё в порядке, то пройдитесь и посмотрите, насколько далеко расположены инженерные коммуникации: чем они дальше, тем дороже их будет провести.
Вопрос №6. А с соседями пообщались?
Вежливый диалог в духе «У вас тут так красиво, мы тоже хотим купить вон тот участок, да вот думаем» может привести к новым открытиям, которые не отражены на официальной бумаге вроде ЕГРН, но существенно повлияют на решение о покупке. Не поленитесь, обойдите окрестные участки и соберите несколько отзывов. Тогда у вас будет информация и о прежнем владельце, и о причине продажи, и о проблемах, с которыми сталкиваются местные жители: например, что участок затапливается весной.
Поиск ответов на эти вопросы, возможно, затянет процесс покупки земли и потребует вложений. Но вы будете уверены в том, что не покупаете «кота в мешке». Сохраните эту небольшую шпаргалку, сверяйтесь с ней при необходимости – и многие проблемы, связанные с участком, в дальнейшем обойдут вас стороной. По крайней мере, они не станут полной неожиданностью.
Если понравилась статья, подпишитесь на наш канал. Всем удачных земельных участков!
