Среди моих клиентов есть те, кто покупают квартиры для сдачи в аренду. Большинство платежами за аренду закрывают взносы по ипотеку, кто-то ждет подходящего момента для продажи, в общем тут у всех своя история.
Вот одна из них… Звонит мне мой клиент и просит проконсультировать, мол им с женой пришло «письмо счастья» из налоговой за неуплату налога на доход от сдачи квартиры, и теперь нужно явиться на личный прием и дать объяснения.
Как выяснилось позже, в налоговую инспекцию написали жалобу дружелюбные соседи. Сейчас для такой «услуги» даже из дома выходить не нужно, у каждой государственной структуры, есть своя электронная приемная. 5 минут и шалость удалась.
В ходе нашего разговора выяснилось, что бабушка соседка всегда пристально наблюдала за людьми, как они делают ремонт и когда собираются заезжать. Когда узнала, что квартира будет сдаваться в аренду родственнику, молодому парню, соседка сразу заявила: «Я вам квартиру сдавать молодняку не дам, мне тут тусовки и балаганы не нужны». Они конечно попытались успокоить соседку, объяснив, что племянник взрослый человек и будет жить с женой и ребенком.
Вроде как конфликт был исчерпан.
Но, как оказалось, только на время. Соседей постоянно что-то не устаивало: то ребенок плачет, то в стену стучат, то телевизор громко работает. Тут, как говорится ,было бы желание, а повод к чему придраться обязательно найдется. Вот и до жалоб в налоговую дело дошло.
Так в чем же заключаются переживания людей? Ведь квартиру сдают родне хоть и дальней, денег за аренду с них не берут, молодой человек в свою очередь оплачивает коммунальные платежи.
Самый первый вопрос «А вдруг нам не поверят? Что тогда?» или «Нам придется доказывать родство?».
Тут все неоднозначно, принимать объяснения будет сотрудник налоговой и как он будет вести себя никто не знает, да и я сам не сталкивался с подобным. Поэтому предложил на всякий случай перестраховаться и составить договор о безвозмездном пользовании помещением. Что мы и сделали.
Таким образом если заключить договор о безвозмездном пользовании можно избежать уплаты налогов.
Но что же грозит собственнику квартиры, если налоговая все же нашла нарушения?
В соответствии с НК РФ они должны уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от суммы, полученной за аренду квартиры. Ставка 13% предусмотрена только для налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов установлена ставка 30%.
Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.
А какие плюсы есть, что бы сдавать квартиру легально?
- Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
- Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
- С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
- Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для начисления налогов и штрафов. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
- Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
- Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
- Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ в размере 13%, штрафа и пени в сумме 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года.
- Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир несколько и доход в месяц больше 577 000 ₽, а НДФЛ не платится. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 ₽. Это много.
- Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 ₽.
Конфликт с соседкой полностью закрыть так и не получилось. Но люди себя подстраховали. А как именно сдавать квартиру, каждый для себя выбирает сам.
Спасибо, что дочитали до конца. До новых встреч
