Госинспекция по недвижимости активно выискивает нарушения разрешенного использования земельных участков в Москве и взыскивает с компаний и их руководителей крупные штрафы (до 500 тыс. рублей).
Не отвечающая целевому назначению участка деятельность (например, продажа безобидных букетов цветов на участке, предоставленном в аренду не под торговлю) становится основанием не только для привлечения к административной ответственности, но и для взыскания неустойки по договору аренды, повышения размера арендной платы, отказа в ряде госуслуг и даже прекращения землепользования по инициативе города.
В этой статье расскажем, как доказать, что выявленное Госинспекцией нецелевое использование участка – ни что иное, как законная коммерческая деятельность правообладателя, осуществляемая в рамках вспомогательного ВРИ. А также поделимся с арендаторами земли в столице полезным лайфхаком - как с помощью одного несложного действия устранить все вышеперечисленные риски.
2 реальных кейса из портфолио Правового центра ДВА М об оспаривании штрафа за нецелевое использование участка
В первом случае (дело № А40-264089/21) по результатам выездной проверки на земельном участке производственного назначения был обнаружен цветочный киоск, а во втором (дело № А40-283778/21) на участке офисно-складского назначения – кафе.
В отношении обеих компаний были составлены протоколы об административных правонарушениях и вынесены постановления о привлечении к ответственности с назначением наказания в виде штрафов. С оспариванием последних в арбитражный суд г. Москвы обратился юрист Правового центра «Два М», Илья Ершов.
Нарушение использования земельных участков по назначению подтверждалось Госинспекцией красочными фототаблицами, из которых следовало, что один арендатор приторговывает цветами, а другой – едой. По мнению госоргана, это совершенно не отвечает целевому использованию участков и образует состав правонарушения по ч. 1 и 1.1 ст. 6.7 КоАП Москвы.
Да, в Москве есть свой собственный КоАП со статьей за нарушение разрешенного использования земельного участка, в том числе зафиксированного в заключенном с городом договоре аренды.
Как удалось доказать легальность существования цветочного киоска и кафе?
В прошлой статье мы рассказывали о том, что для большинства земельных участков правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы предусмотрена возможность реализации целого ряда привлекательных с коммерческой точки зрения вспомогательных видов разрешенного использования.
Как вы уже, наверное, догадались, среди них есть и такие вспомогательные виды использования, как магазины и общественное питание.
Землепользователю, для применения вспомогательных ВРИ требуется соблюсти ряд нехитрых условий. В частности, чтобы под вспомогательную коммерческую деятельность было отведено не более 25% всей площади капитальных строений на участке (на то она и вспомогательная, что реализуется в дополнение к основной). При этом, что крайне важно (!), вспомогательные ВРИ могут выбираться правообладателем участка (как собственником, так и арендатором) из числа допустимых по ПЗЗ без каких-либо разрешительных или согласовательных процедур. И их не нужно вносить в ЕГРН.
Возвращаясь к рассматриваемым примерам из практики, отметим, что юристам Два М удалось доказать – как киоск с цветами, так и кафе легально эксплуатируются арендаторами участков в режиме вспомогательных ВРИ. При таких обстоятельствах отсутствует состав вмененных Госинспекцией правонарушений, а значит – основания для взыскания с арендаторов штрафов, как меры административной ответственности. В судебном порядке постановления Госинспекции были признаны незаконными.
Отметим, что в деле о цветочном киоске дополнительный довод арендатора о том, что на участке осуществляется вовсе не торговля цветами, а их производство для последующей продажи в другой локации тоже сработал и отражен в судебных актах. Суд согласился с тем, что наличие ценников на некоторых букетах само по себе не доказывает фактическое осуществление торговой деятельности.
Необходимо учитывать, что в зависимости от обстоятельств (наличие/отсутствие рекламных вывесок, кассовых аппаратов и терминалов, торговых залов, персонала и т. д.), та или иная хозяйственная деятельность может квалифицироваться по-разному.
Лайфхак для арендаторов земельных участков под коммерцию в Москве
Несмотря на то, что практика по делам об оспаривании привлечения к ответственности за нецелевое использование участков складывается в настоящее время преимущественно в пользу землепользователей, на активность Госинспекции Москвы в части проведения контрольных проверок и привлечения землепользователей (арендаторов) к административной ответственности это никак не влияет. Напротив, показатели растут в геометрической прогрессии. Оно и понятно – бюджет сам себя не пополнит.
Если вы арендуете участок в Москве и ваша ситуация похожа на описанные выше, рекомендуем защитить себя от потенциально возможных претензий – внести оговорку о возможности применять вспомогательные ВРИ в договор аренды с городом.
В таком случае вы, если и не полностью снимете риски фиксации чиновниками нецелевого использования участка за «цветочный киоск» (человеческий фактор исключить нельзя), то уж точно заблаговременно обеспечите себе железобетонную доказательную базу.
Сложившаяся судебная практика на уровне Московского округа подтверждает: арендодатель в лице ДГИ Москвы не может отказать арендатору участка во включении в договор аренды такого условия, если право арендатора на применение вспомогательных ВРИ следует из ПЗЗ.
О других способах исключения рисков привлечения к ответственности за нарушения целевого использования земельных участков вы можете прочитать в этой статье на сайте Правового центра.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
#дваммосква #юридическаякомпания #земельныйюрист #юристымосквы #земляинедвижимость #бизнесканал
