Перед покупкой квартиры на вторичном рынке следует провести проверку долгов продавца. Это необходимо, чтобы избежать возможных проблем и признания сделки недействительной.
Прежде всего, важно убедиться, что продавец действительно является собственником квартиры. Необходимо проверить, есть ли какие-либо долги, обременения или залоги на квартире (соответствующая информация доступна на сайтах судов, Федеральной службы судебных приставов и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве).
Проверка долгов важна, так как существует возможность признания сделки по продаже имущества недействительной, если она была заключена в течение года до подачи заявления о банкротстве и цена сделки значительно ниже рыночной стоимости имущества (пункт 1 статьи 61.2 Закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ). Таким образом, сделки, заключенные должником по заниженной цене в предшествующем году перед подачей заявления о банкротстве, могут быть признаны недействительными. Это делается для предотвращения попыток вывода ликвидного имущества из конкурсной массы и уклонения от погашения долгов.
Ранее покупатели, заключившие такие сделки, рисковали не только потерей квартиры, если сделка была признана недействительной, но и тем, что им не вернут деньги за нее (так как вероятность получения всей суммы в рамках процедуры банкротства должника была низкой).
Однако, с 24 июля вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2023 года № 372-ФЗ, который в некоторой степени уменьшил эти негативные последствия для покупателя. По новым правилам средства, переданные покупателем по недействительной сделке купли-продажи жилого помещения, не включаются в конкурсную массу должника и возвращаются ему напрямую после продажи имущества на торгах.
Кроме того, покупатель имеет право использовать жилое помещение в течение месяца после возвращения денег, если оно является для него и его семьи единственным. Также покупатель может выкупить свою квартиру снова, доплатив разницу до реальной рыночной цены, путем обращения к арбитражному управляющему, который ведет дело о банкротстве продавца.
Тем не менее, следует отметить, что эти изменения не устраняют все риски для покупателей недвижимости у продавцов-банкротов. В случае признания недействительностью сделки, квартира все равно изымается у покупателя, и он может быть вынужден доплатить значительную сумму, чтобы остаться ее законным собственником.
Поэтому предварительная проверка продавца на наличие долгов является необходимой мерой предосторожности. Согласно действующему закону, гражданин может начать процедуру внесудебного банкротства при задолженности от 50 тысяч рублей (в дальнейшем эта сумма будет снижена до 25 тысяч рублей), а судебного банкротства - при задолженности от 500 тысяч рублей (статьи 213.4 и 223.2 Закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ).
____________________________________________
Получите подарок на выбор
(материал придёт личным сообщением в телеграмм):
2. Как агенту по недвижимости построить личный бренд в социальных сетях?
3. Образцы 20 договоров и актов, полезных в работе для агента недвижимости
4. 10 нейросетей для работы с текстом, видео и изображениями
