Когда мы покупаем квартиру, мы хотим, чтобы она была комфортной и уютной. И многие собственники жилья в России делают перепланировку, чтобы сделать свою квартиру еще более удобной. Однако, если вы покупаете квартиру в ипотеку с уже сделанной перепланировкой, нужно учитывать некоторые нюансы.
Законодательством изменения в ипотечной квартире не запрещены, но могут быть ограничения в договоре с банком. Также есть риски получения штрафов из-за недобросовестности предыдущего собственника.
В договоре ипотеки прописывается ответственность за имущество, которое является обеспечением исполнения обязательств по кредиту. Из-за этого некоторые банки запрещают перепланировку или ограничивают допустимые изменения. Если в договоре нет запрета на перепланировку, то ее необходимо согласовать при определенных видах работ.
Перепланировка — это существенное изменение помещения, его несущих конструкций и внесение этих изменений в технический паспорт. Перепланировку не стоит путать с переустройством, которое включает изменение инженерных сетей и оборудования.
В Москве действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», а рамочные правила перепланировки закреплены в статье 25 Жилищного кодекса России.
Согласование не понадобится, если вы хотите:
- сделать косметический ремонт
- поменять ванну на душевую кабину
- поменять двери (без изменения проема)
- поменять покрытие пола
- поменять отделку на лоджии
- установить кондиционер и антенну
- разобрать шкафы и антресоли
Для получения разрешения на перепланировку жители обращаются в жилищную инспекцию. Согласование потребуется при существенном изменении помещения, его несущих конструкций и внесении этих изменений в технический паспорт. Креативность перепланировки может повысить вероятность отказа, так как кредитор всегда думает о возможной продаже квартиры. Иногда запрет на перепланировку может быть прописан в кредитном договоре.
Если препятствий для перепланировки нет, следует подготовить план изменений и утвердить его в бюро технической инвентаризации (БТИ). С проектом и утверждением могут помочь компании, занимающиеся сделками с недвижимостью. Затем нужно написать заявление о перепланировке в банк и приложить к нему утвержденный новый план.
После положительного ответа банка документы необходимо отдать в Жилинспекцию, чтобы получить согласие на указанные в плане работы и приступить к ремонту. На ожидание ответа от инспекции стоит заложить около четырех месяцев. Когда ремонт будет закончен, нужно составить итоговый план помещения, вновь утвердить его в Жилинспекции и отправить копии документов, подтверждающих завершение перепланировки, в банк.
Кроме того, необходимо уведомить страховую компанию, которая страховала ваше жилье при покупке в ипотеку, о перепланировке, поскольку все данные о площади квартиры внесены в договор со страховой, а перепланировка в некоторых случаях может изменить площадь помещения. Это нужно отразить в договоре. Можно попытаться получить заключение страховщика о том, что после ремонта квартира вырастет в цене, но такие решения являются редкостью.