Иногда случается так, что допустимое использование земельного участка не отвечает или не в полной мере отвечает интересам собственника. Другими словами, запланированная на участке хозяйственная деятельность не укладывается в градостроительный регламент участка по ПЗЗ.
Например, собственник желает построить на участке торговый центр, но данный вид деятельности не предусмотрен в числе установленных для участка ПЗЗ видов разрешенного использования или установленные параметры строительства являются неадекватными планируемой застройке. Соответственно, получить разрешительную документацию на строительство до внесения изменений в ПЗЗ не получится.
Такая ситуация зачастую возникает на практике как по причине непроведения инвестором земельно-градостроительного аудита участка до сделки (на предмет потенциала его использования), так и в связи с принудительным изменением органами власти разрешенного использования участка уже после его приобретения.
Скажем, на момент покупки участок находился в территориальной зоне общественно-деловой застройки по ПЗЗ, а после – волевым решением местной администрации попал в зону рекреации, где построить торговый центр не удастся. Актуально сказанное и в отношении участков, которые приобретались гражданами в зоне жилой застройки для строительства домов, которое стало невозможным из-за выноса участков, например, в зону сельхозиспользования.
Ранее в этой статье мы рассказывали о том, что изменение правового режима земельных участков путем внесения изменений в ПЗЗ и другую градостроительную документацию входит в компетенцию органов власти. Как правило, сначала изменения в части функционального зонирования территории, исходя из планов чиновников по развитию населенного пункта (городского округа), вносятся в генеральный план, а затем – в ПЗЗ.
Судебная практика придерживается позиции, что несоответствие таких градостроительных решений интересам отдельных собственников само по себе не служит основанием для оспаривания ПЗЗ (признания их незаконными).
В то же время, в некоторых ситуациях собственник может успешно оспорить ПЗЗ и вернуть участку прежний режим использования, соответствующий его интересам.
В каких случаях оспаривание ПЗЗ в части изменения разрешенного использования участка целесообразно?
Практический опыт Правового центра «Два М» позволяет выделить несколько таких случаев:
- при изменении градостроительного регламента участка в ПЗЗ госорганом грубо нарушены требования к порядку внесения таких изменений (например, по проекту внесения изменений не проводились публичные слушания);
- территориальная зона, в которой находится участок по ПЗЗ, противоречит функциональной зоне по генплану (такое противоречие недопустимо, поскольку ПЗЗ должны разрабатываться на основании плана развития населенного пункта, утвержденного генпланом);
- участок по ПЗЗ попадает сразу в несколько территориальных зон (такая ситуация прямо противоречит норме закона о том, что участок может находиться только в одной территориальной зоне, для которой устанавливается единый градрегламент);
- внесенные в генплан и ПЗЗ изменения в части функционального и территориального зонирования очевидно не соответствуют интересам комплексного развития населенного пункта и потребностям населения (например, размежеванную и частично застроенную индивидуальными жилыми домами территорию выносят за пределы населенного пункта и включают в зону сельхозпроизводства).
Каждый из указанных случаев – самостоятельное основание для признания ПЗЗ не действующими в судебном порядке. Если же выявлено сразу несколько, да и еще серьезных процедурных нарушений или нарушений в содержании ПЗЗ – перспективы оспаривания кратно увеличиваются.
Отметим, что в 2023 году наметилась позитивная тенденция по защите судами интересов граждан в ситуациях произвольного изменения органами власти разрешенного использования их участков. Более подробно об этом рассказывала в этом материале для Закон.ру юрист Правового центра, Виолета Сапрычева.
Что делать, если ваша ситуация не подпадает под указанные основания оспаривания ПЗЗ?
Если участок приобретался под коммерческую застройку, рекомендуем еще раз внимательно проанализировать его градрегламент. Действительно ли среди разрешенных видов использования нет подходящего под запланированную деятельность?
В этой статье мы рассказывали о том, что многие коммерческие проекты в Подмосковье реализуются через получение разрешения на условно разрешенный вид использования в административном порядке, не требующее внесения изменений в ПЗЗ. А в Москве для подавляющего большинства участков предусмотрены вспомогательные ВРИ, с помощью которых на участках можно размещать магазины, автосервисы, фитнес-клубы, клиники, складские ангары и другой прибыльный бизнес.
Если ситуация такова, что текущий градрегламент участка установлен в отсутствие грубых нарушений, но совершенно не отвечает вашим интересам или даже лишает вас возможности использовать участок, есть 2 варианта возможных действий:
- внесение изменений в ПЗЗ в части территориальной зоны и/или параметров застройки по инициативе правообладателя участка (необходимо понимать, что процедура эта достаточна сложная и трудозатратная, а успех мероприятия во многом зависит от усмотрения уполномоченных органов власти);
- возмещение убытков за счет госоргана, который принудительно изменил градостроительный регламент вашего участка (убытками будут являться, в том числе, расходы, произведенные на подготовку к строительным работам на участке, до изменения его градрегламента, разница в рыночной стоимости участка до и после изменения его правового режима).
Подводя итог сказанному, оспаривание ПЗЗ – лишь один из возможных вариантов защиты прав и законных интересов землепользователя в ситуации, когда разрешенное использование участка по ПЗЗ противоречит его планам. Выбирать тот или иной способ рекомендуем, исходя из конкретных обстоятельств, с помощью грамотного юриста в сфере земельных и градостроительных отношений.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
#дваммосква #юридическаякомпания #земельныйюрист #юридическаяконсультация #юристпоземле
