Приветствую вас на моем канале. В этой статье я решил собрать всю информацию о том, как мы накопили на покупку инвестиционной квартиры, сделали в ней ремонт, и начали сдавать ее в аренду.
Те кто на моем канале уже более двух с половиной лет, были свидетелями того момента, как мы начали это накопление. Как копили, и как в итоге, купили квартиру.
После этого мы делали в ней ремонт. Это я также показывал на моем канале. Затем, я освещал процесс возвращения долга, как родственникам, так и банку.
А сегодня я хотел бы в одной статье собрать всю эту информацию, со ссылками на те публикации, в которых я все это описывал. Чтобы любой желающий мог все это прочитать в одном месте, и возможно, сделать для себя какие-то выводы.
Подумать только, а ведь 2,5 года назад у нас еще не было этой квартиры, и даже не было никаких накоплений, для ее покупки. А сегодня она есть, и уже год приносит нашей семье доход арендными платежами. Ну и стоить она стала намного дороже, с момента покупки.
Но давайте обо всем по порядку.
Как вообще у нас родилась идея купить квартиру под сдачу? На эту мысль нас натолкнуло наличие у нас материнского капитала за второго ребенка. Лежала эта бумажка у нас около 5 лет, и толку от нее не было никакого. К этому моменту у нас уже была первая студия, которую мы сдавали в аренду. Поэтому идея превратить эту бумажку в квадратные метры, пришла сама собой.
Я подумал, раз есть такая льгота от государства, то нужно ее как-то использовать. И самым практичным, на мой взгляд, было вложение этих денег в квадратные метры. А если эти метры еще и сдавать, то это вдвойне хорошо. Все лучше, чем эта бумажка просто лежала бы в ящике с документами.
Но на 483 т.р. никакую квартиру не купишь. Самые дешевые студии в нашем городе стоили уже более 2 млн. рублей. Это в новостройке. На вторичке мы ничего достойного найти не смогли. А значит нужно копить. Изначально мы хотели обойтись без ипотеки, но не получилось.
В общем, в феврале 2021 года мы приняли решение, начать копить на покупку студии под сдачу. Всего 2,5 года назад.
Копить мы решили не просто активно, а скорее даже агрессивно. Мы откладывали всю мою зарплату (тогда это 70 т.р.), а жили на зарплату жены (примерно 40 т.р.). Тогда она работала в детском саду.
Да, было непросто. Но зато за 10 месяцев нам удалось накопить 500 т.р.
Почему не 700? Ну мы летом не смогли отказать себе в поездке на море. Мы стараемся каждый год туда ездить отдохнуть. В общем, 500 т.р. накоплены. Что дальше?
Я стал общаться с застройщиком того дома, в котором мы планировали купить студию. Дом был достроен уже на 70%. И оказалось, что студия самой маленькой площади, около 22 кв.м. осталась всего одна на весь дом. Стоила она 2,07 млн.
А следующие по размеру студии, немного большей площади, уже стоили на 400 т.р. дороже. Медлить было нельзя. И мы решили брать сейчас. Я попросил менеджера забронировать эту студию для меня. И мы стали искать деньги.
Хотелось, конечно, обойтись без ипотеки. Но нам не хватало на покупку более миллиона рублей. А это больше половины от стоимости. Жена спросила у своего отца. И он согласился одолжить нам 400 т.р.
В итоге, недостающую сумму нам пришлось таки взять в ипотеку. А это 680 т.р. Кредит нам дали на 3 года, под 5,95% годовых. Ежемесячный платеж составил 21 783 рубля.
По итогу, на покупку квартиры было потрачено 2,07 миллиона рублей. Из них: 500 т.р. наши накопления за 10 месяцев, 483 т.р. нам выделило государство по материнскому капиталу, 400 т.р. было одолжено у тестя. И 680 т.р. взято в ипотеку на 3 года.
Первый платеж по ипотеке пришелся как раз на мой день рождения, на 25 октября. Но сумма этого платежа была символической, за неполный месяц. Около 6 т.р.
Спустя некоторое время, я попробовал закинуть один досрочный платеж в размере 10 000 рублей, чтобы посмотреть, как это вообще работает.
А уже ближе к Новому Году, мы с женой на работе получили новогодние премии, и решили закинуть на досрочное погашение сразу 87 000 рублей. В результате, срок ипотеки сократился на целых полгода. А суммарная переплата по кредиту составила всего 45 т.р.
В феврале 2022 года произошли известные события. Тогда ставку временно подняли до 22%. Я помню тогда я понял, что мы очень удачно взяли ипотеку в конце 2021-го года. Т.к. в тот момент ставки по ипотеке улетели в небеса.
В конце мая мы получили ключи от нашей новой квартиры. И нужно было делать в ней ремонт. Но времени было в обрез. Т.к. с 1 августа у нас был назначен отпуск. Перенести его не было никакой возможности.
И мне очень хотелось сдать квартиру до нашего отъезда, чтобы пока мы отдыхали, квартира уже работала.
В результате, мы начали свой ремонт за 4 недели до отпуска. Пришлось приложить невероятные усилия. Т.к. все делали сами, своими руками. (кроме входной двери). Времени было мало. Приходилось заниматься ремонтом по вечерам, после работы, и все выходные.
Но, в итоге, ремонт был сделан в срок, и квартира была сдана. Весь этот ремонтный марафон я освещал на этом канале.
Стоимость всего ремонта получилась около 150 т.р. А все потому, что мы делали все своими руками. И материалы для ремонта выбирали недорогие. Ведь квартиру предполагалось сдавать. Зачем переплачивать.
Кстати, весь ремонт мы делали на карту рассрочки. Очень удобная была штука. После этого мы возвращали долг карте частями. Три месяца по 50 т.р.
В общем, мы отправились всей семьей на море, а квартира начала работать, и приносить нам по 13 т.р. в месяц.
Через 4 месяца, вся переплата банку уже отбилась арендными платежами. И наша ипотека, по сути, превратилась в рассрочку.
Больше досрочных платежей банку мы делать не планировали. И решили сосредоточиться на возвращении долга тестю.
До конца 2022 года нам удалось вернуть 200 т.р.
А 3 марта 2023 года мы закрыли свой долг перед тестем полностью. Благодаря полученному нами налоговому вычету. И остался только долг перед банком.
Досрочно гасить ипотеку не было никакого смысла. Ведь проценты по вкладам были выше процента по ипотеке. Поэтому все свободные деньги мы инвестировали. В том числе и в акции.
А еще весной 2023 года мы начали накопление на следующую квартиру. На которую мы откладыввем по 50 т.р. в месяц. На данный момент накоплено порядка 200 т.р. Но эта уже совсем другая история.
Что мы имеем в итоге? Мы имеем квартиру, в покупку которой и ремонт мы вложили примерно 1,6 миллиона рублей собственных средств. На сегодня она приносит 13 т.р. в месяц. Что составляет 9,7% годовых, от суммы наших вложений.
Сейчас остался долг банку около 140 т.р. Но и на накопительном счете (под 10%) этого же банка у нас уже накопилась аналогичная сумма. Так что я считаю, что, в целом кредит, уже можно считать погашенным. Хотя формально мы его погасим только через 7 месяцев.
Сама квартира тоже выросла в стоимости. Дешевле 3 млн. аналогичную студию в нашем городе сейчас практически не купить. Но продавать мы ее пока не собираемся. Пусть работает.
Да, если считать от текущей стоимости квартиры, то доходность скромная. В банке можно сейчас получить больше. Но я не доверяю вложениям в рублях. Мне, куда более надежным представляется вложение во что-то физическое. В недвижимость, золото или акции.
Поэтому недвижимость под сдачу, это отличное решение для меня. Квартира дорожает на уровень инфляции, и при этом приносит регулярный доход сверх инфляции, в виде арендных платежей.
Сейчас у нас уже две студии под сдачу. Первую мы покупали еще на этапе котлована, за 1,11 млн. рублей в далеком 2015 году. Сдали квартиру в 2018-ом. С того момента мы ее сдаем.
Дохода от сдачи в аренду этих двух квартир, по моей задумке, должно хватать на ипотечные платежи по третьей квартире, на которую мы сейчас копим.
Но третья квартира уже покупается не под сдачу, а для собственного проживания. Поэтому от нее арендных платежей не будет. Но я думаю, дорожать она будет в любом случае. Т.к. инфляцию в нашей стране еще никто не отменял.
Если получится сделать так, чтобы ипотеку за нас платили первые две студии, то все свободные средства мы сможем направлять на покупку акций и других более доходных инвестиций.
В общем, продолжаем двигаться к своей глобальной цели, к финансовой свободе. Да, возможно, к 40 годам не получится полностью перестать работать. Но если я смогу не работать по найму, а начать работать на себя., это будет уже отличным результатом.
А на этом пока все. Я бы хотел, чтобы вы не ограничивались прочтением только этой статьи.
Можете переходить по ссылкам в тексте, на те статьи, которые я писал по ходу накопления и ремонта. А еще я собрал все статьи и посты на эту тему в одну подборку, чтобы вам было проще проследить за этой историей от начала и до конца.
На этом позвольте мне закончить. Всем спасибо за внимание, и до новых встреч.