Первый шаг к официальному оформлению сдачи дома или квартиры – договор имущественного найма.
– Сделка будет заключаться в простой письменной форме, – говорит юрист Анатолий Миркин. – В договоре необходимо обозначить все главные условия: адрес объекта, срок действия договора, получаемую от сдачи сумму, права и обязанности сторон.
По словам юриста, договор необходимо регистрировать в Росреестре, если жильё сдаётся на 12 месяцев и более. Если срок аренды меньше года, договор не подлежит обязательной государственной регистрации.
ВАЖНО!
Если владелец жилья заключает последовательно несколько краткосрочных договоров, это не значит, что налоговая не потребует от него декларировать доходы.
От 4 до 13%
Для сдачи квартиры внаём понадобится паспорт, документы, подтверждающие право собственности (это выписка из ЕРГН, свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи) и сам договор найма.
Дальше необходимо выбрать налоговый режим. Да, вы сами решаете, по какой ставке платить. Поскольку сдача жилья не считается бизнесом, вы вправе действовать как физлицо. Тогда ставка налога составит 13%.
Хотите меньше? Тогда можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить по упрощённой системе налогообложения. Здесь надо выбрать режим, где налогом облагаются доходы без учёта расходов. Ставка составит 6%.
А самая низкая ставка (4%) предусмотрена для тех, кто зарегистрировался как самозанятый. Причём для них и процесс уплаты очень простой, достаточно установить на телефон приложение «Мой налог».
– Самозанятый каждый раз при получении денег от аренды выставляет электронный чек. Соответственно, в приложении ему сразу подсчитают сумму налога, – говорит Анатолий Миркин.
При этом у самозанятых доход от сдачи жилья не должен превышать 2,4 млн в год.
Время отчёта
Не стоит забывать и о подаче декларации. Её подают те, кто платит налог свыше 6%.
– Самозанятым декларацию подавать не нужно, просто каждый раз при получении оплаты надо формировать чек в приложении «Мой налог». В налоговом органе автоматически рассчитают налог и не позднее 12 числа следующего месяца в приложении появится сумма, которую необходимо внести до 25 числа, – отмечает наш собеседник.
По его словам, физлица, которые платят налог в 13%, обязаны подать декларацию (3-НДФЛ) за предыдущий год до 30 апреля. В ней нужно указать размер полученного дохода, а также приложить договор найма, расписку о получении средств или выписку из банка, подтверждающую получение денег. Начисленный налог следует уплатить не позднее 15 июля.
Если человек зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, он ежегодно сдаёт налоговую декларацию до 30 апреля.
А если не платить?
ФНС имеет право потребовать уплатить все ранее не уплаченные налоги за последние три года и может наложить серию штрафов (просрочка декларации, пени и так далее). Впрочем, если провинившийся добровольно начнёт исполнять свои обязанности, наказание могут смягчить.
– В любом случае максимальный штраф составит 50% от суммы налога. При этом 20% от суммы штрафа могут не взыскать, если человек самостоятельно погасит долг, – рассказывает юрист. – Но такое послабление не будет действовать в том случае, если в рамках налоговой проверки стало известно о нарушении и составлен акт.
Налог – дело тонкое
Разумеется, есть ещё масса тонкостей при аренде жилья. Например, если владелец квартиры – физическое лицо, живущее за границей более 183 дней в году, размер налога составит уже не 13, а 30%.
Кроме того, к апартаментам пониженные налоговые ставки не применяются. За сдачу их в аренду придётся заплатить не менее 13%, так как по закону они имеют статус нежилых помещений.
А ещё ИП могут использовать патент, а не упрощённую систему налогообложения. Какой вариант более выгоден, лучше посмотреть самостоятельно. Для этого на сайте ФНС есть специальный калькулятор, благодаря которому можно сравнить эффект от разных налоговых режимов.
В тему
По состоянию на 1 августа 2 956 крымчан задекларировали доход, полученный в прошлом году от сдачи имущества в аренду. Общая сумма дохода превысила 276 млн рублей, отметили в Управлении Федеральной налоговой службы по Республике Крым.
Ирина ГУЛИВАТАЯ
