ГАБ - готовый арендный бизнес. Приобретение помещения сразу с арендатором. Получение стабильного дохода сразу после покупки.
⁉️ Как выбрать успешный вариант ГАБа, который быстро окупится и будет приносить прибыль?
➕ Важна локация: месторасположение помещения ГАБа должно быть с хорошим трафиком.
➕ Однозначно 1 этаж. Никаких подвалов и цоколей (это "прошлый век").
➕ Наличие отдельного входа с улицы (привлечение покупателей).
➕ Наличие витрины / окон, выходящих на улицу (привлечение покупателей).
➕ Высота потолка от 3 метров (комфортные условия воздухообмена можно создать только в помещении с высокими потолками).
➕ Важна общая площадь: самая ликвидная площадь - это от 40 до 100 кв.м. Далее начинается диапазон трудности нахождения арендатора (100 - 500 кв.м.). О большей площади говорить вообще сложно, так как поиск арендатора на замену может составить даже не месяцы, а годы.
➕ Наибольшим спросом будут пользоваться помещения ГАБов, которые можно переориентировать под ресторан/общепит.
❌ Риски при покупке ГАБа:
➖ Проект продажи ГАБа может быть создан искусственно. На деле приобретаемое помещение может оказаться неликвидным и невостребованным на рынке. Старый арендатор съедет, а нового арендатора найти на анонсируемых при покупке ГАБа условиях не будет возможности.
➖ Для варианта, когда помещение покупается под потенциального арендатора: последний может "соскочить" в самый неподходящий момент отказаться от подписания договора. Как следствие - весь бизнес-план трещит по швам, деньги потрачены на покупку помещения, которое мало кому нужно.
➖ Доходность анонсируемая при продаже может оказаться пустышкой, потому что Продавец мог заключить с арендатором дополнительное соглашение об уменьшении цены аренды (скидка на аренду, сами понимаете времена сейчас трудные), а Покупателю мог и "забыть" такое соглашение показать. Итог: 12-летняя доходность растет в разы.
➖В договоре аренды может быть указан процент от оборота: помните, что здесь есть свои хитрости, особенно у сетевиков, где десятки юр. лиц, присутствует интернет торговля, выдача заказов. В их "кухню" никто Владельца ГАБа не пустит, а Z-отчеты покажут не то, что Вы ожидали.
Итог:
Если помещение ГАБа соответствует вышеперечисленным параметрам ликвидности, то:
✔️ Проводим независимую оценку стоимости помещения.
✔️ Проводим экспресс оценку стоимости аренды (проверяем за сколько снимут помещение другие Арендаторы, если текущий вдруг съедет).
✔️ Внимательно изучаем договор аренды и все приложения к нему. Смотрим условия по расторжению договора аренды.
✔️ Запрашиваем акты сверки расчетов Арендатор - Арендодатель и сверяем цифры поступлений по аренде.
✔️ Изучаем надежность и платежеспособность текущего Арендатора (есть ли суды, когда юр.лицо создано, проводим проверку этого юр. лица, исправно ли платит налоги и т.п.).
⚠️ Если все это выполнили, то теперь у Вас есть ответ на вопрос успешен ли будет ГАБ, который Вы планируете приобрести. Удачи!
